金茂酒店商业，被低估的REITs玩家

多业态协同的高阶玩家

撰文 | Echo

排版 | fufu

图片来源 | 官方提供

2024年首批消费类基础设施公募REITs上市，金茂喝到了“头啖汤”。迈入2025年，金茂酒店商业旗下首个商业综合体、公募REIT底层资产——长沙金茂览秀城，即将迎来“周年考”。

凭借成熟且精细的运营策略，华夏金茂商业REIT数据表现持续上行。2024年第四季度实现了基金总收入2323.34万元、可供分配金额1383.05万元，相应年化分派率达到5.15%，租金、销售额齐飞，稳健的发展势头为投资者注入了一剂强心针。

Vol.1

长沙金茂览秀城“周年考”

直面竞争，越来越好

长沙金茂览秀城自2016年底开业以来，已运营满8年，成为金茂酒店商业旗下运营时间最长且最成熟的购物中心之一。

据公告，截至2024年底，长沙金茂览秀城出租率高达98.73%，接近满租状态，展现了其强大的区位优势、客流吸引力以及金茂酒店商业卓越的运营管理能力。这一远高于行业平均水平的出租率，不仅为投资者提供了稳定的回报保障，也进一步巩固了长沙金茂览秀城在长沙商业地产市场的领先地位。

此外，截至2025年2月28日，华夏金茂商业REIT的收盘价为3.234元/份，发行价2.670元/份，上市以来累计涨幅21%，进一步证明了投资者对金茂旗下商业资产的高度认可。

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长沙金茂览秀城周年答卷

可圈可点

出租率

2024年出租率长期保持在98%以上，第四季度期末更是达到98.73%，显示出项目招商、租户管理的高效性。

平均租金

2024年租金水平逐季攀升，从第一季度的83.50元/平方米/月增至第四季度的92.68元/平方米/月，反映出项目在租金定价上的强势地位。

销售额

2024全年销售额稳步增长，第四季度（不含汽车销售额）达到24890.66万元，同比增长13.12%，显示出消费者对项目的持续青睐。

财务表现

2024年，长沙金茂览秀城的EBITDA Margin（息税折旧摊销前利润率）表现优异，一至三季度均超过60%，四季度为59.41%，反映了项目在运营效率上的卓越表现。 高出租率和不断攀升的租金水平，为REIT提供了稳定的现金流保障。

02

直面竞争

以实力保障投资者利益

据赢商大数据监测，长沙梅溪湖商圈长年稳居长沙商圈客流第二名，但今年竞争不断加剧。目前金茂览秀城面临的主要竞品为步步高梅溪新天地，以及待开业的长沙梅溪湖招商花园城。

直面竞争，长沙金茂览秀城以丰富业态、提升产品力为下一阶段的招商目标，根据市场变化，进行汰换更新，在带动商场租金上涨的同时，稳住自身运营优势。

升级品牌矩阵

围绕“品质家庭艺术欢乐场”的定位，长沙金茂览秀城加速升级品牌矩阵，引入多个首店及优质品牌，进一步提升品牌级次和消费吸引力。

2024年长沙金茂览秀城持续优化租约结构，对主力店“CGV”进行空间优化，并成功签约日式烤肉专门店“牛家酒场”、“U7美甲”等品牌；同时汰换主力店“奇迹健身”，并顺利引进湖南首家“云川台球”休闲体育消费品牌。完成“汉堡王”、“屈臣氏”、“西遇”、“宽窄巷”四个区域坪效提升改造，新增品牌数四家，提升可逛性及铺位坪效。

匹配消费需求，打造首店经济，引入长沙首家“OFFEN FITNESS”女子高端健身会所、长沙首家非遗品牌“兵哥豌豆面”、梅溪湖首个“霸王茶姬”3.0形象店、河西首家“Kinglomo”超级零食商店、梅溪湖首个“瑞幸咖啡”大师店，营造消费氛围。持续强化潮流运动氛围，引入“FILA”、“NB1906”、“安踏”Elite店等优质品牌，提升项目品牌级次。 品牌矩阵的迭代升级，映射出良好的运营管理及强劲的品牌引力。

打磨经营颗粒度

通过SP活动促进转化复购，长沙金茂览秀城细抓店铺管理颗粒度，从人货场维度提升店铺经营管理水平。

//聚焦头部品牌，树立销售标杆。2024年，长沙金茂览秀城抓重点、抓大铺，重点打造华为、周大福、优衣库等销售标杆店铺，头部品牌格局逐步形成。

//深挖商户营销资源，激发销售增长潜力。2024年，项目不断深化“梅溪湖运动大社群”，抢夺赛事活动、尖端货品、独家展陈，落地“李宁‘反伍怒沸撕-星启赛’全国篮球赛”、“安踏全国首场垂直马拉松”、“华为三折叠限时体验馆湖南首展”，提升场内经营氛围，持续刺激销售增长。

//深化营销活动，赋能商户。长沙金茂览秀城持续丰富营销活动形式、活动内容、活动对象，覆盖“零售尖货秒杀”、“服装零售团券”、“黄金数码专项补贴”等，吸引周边客户到店，持续提升场内商户销售及市场竞争力。

节点营销、资源联动

长沙金茂览秀城坚持围绕顾客需求做经营，构建多元化消费新场景，打造共创型社交新场域。

2024年，长沙金茂览秀城客流实现持续稳步增长，其中国庆档期客流创历史新高。 项目打造以“夜经济”、“社群友好”、“室外露营”、“艺文烟火”、“松弛微醺”为五大主题的外场主题街区，运营有温度的商业街区，成功塑造了长沙金茂览秀城市井烟火与潮流玩趣的城市名片。 除此之外，重点探索粉丝经济潜力，举办多场粉丝应援活动与二次元话题活动，已成为长沙湘江新区应援活动的首选目的地。

越来越好的长沙金茂览秀城，俨然成了金茂酒店商业对外立起来的一张亮眼名片。但之于成熟的REITs玩家而言，有一个表现良好的优质资产显然不够，它必须手握多个未来可扩募的潜力股，才能维持在资本市场上的长期吸引力与竞争力。

Vol.2

36子资产牌面

多业态协同的高阶商业玩家

在一核·三聚焦的业务战略下，中国金茂将零售商业、高端酒店及公寓运营板块，聚焦于金茂酒店商业，整合领先资源，通过提升资产管理能力来实现资产溢价。

显而易见的是，金茂酒店商业拥有大量优质和具备高成长性的商业资产，未来可源源不断注入REIT之中，为后续扩募提供了丰富的想象空间。

01

资产结构灵活，协同发展穿越周期

耳熟能详的酒店与高品质管理，是金茂酒店商业赖以发展的基石，也是优质的品牌广告牌。

酒店板块，秉承一贯的核心区位选址策略打造精品特色酒店，以“轻重并举、以轻为主”战略为导向，目前有“金茂璞修”、“金茂嘉悦”和“金茂隐逸”三大产品线。

目前全国18座在营及筹开酒店，均占据城市核心位置，如上海金茂君悦大酒店就位于金茂大厦，金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店是三亚度假酒店的典范，丽江金茂璞修雪山酒店则占据玉龙雪山C位。

丽江金茂璞修酒店

商业地产作为持有型物业，能够获得长期稳定的现金流回报，是抵御市场、政策等风险的压舱石。

商业板块，在营及筹开14座购物中心，布局“览秀城”、“金茂汇”、“J·LIFE”三条产品线，分别匹配城市级商业、区域品质商业、精致配套服务等不同规模和功能业态的商业综合体。

青岛金茂览秀城

其中，“览秀城”作为金茂城市级商业品牌，在长沙、南京、青岛、张家港开业多年，坚守“与城市共生”的品牌理念，引领区域商业发展。

目前，旗下商业板块合作1300+商户，合作1000+品牌，战略合作200+品牌，能持续为商业品牌的更新汰换注入源源不断的活力。

公寓板块，规划有白领公寓、服务式公寓两大产品线，目前在上海、北京已开业并运营金茂保集e智谷行政公寓、虹桥金茂悦公寓、海玥金茂悦公寓、金茂佑安府公寓4个项目。公寓将立足核心城市，以高品质服务和精细化运营，倾力打造品牌标杆，实现持续增长。

佑安府公寓效果图

三大重点业态协同发展，为金茂酒店商业带来更稳定的现金流和可观利润，抗周期能力更强，在面对行业周期波动时显露了底气与实力。

从财务数据来看，中国金茂2024年年中报显示“三道红线”全绿，持续优化境内外债务结构，且确定了明确目标，直指“成为从投资到退出的全生命周期资产管理能力的轻资产公司”。

02

TOD综合体模式，激活、赋能城市发展

中国金茂作为一级开发的城市运营商，结合高端物业开发和城市运营经验，打造了一系列标志性TOD综合体。每落一子，都伴随城市共同生长，成为区域经济发展的引擎。

在浙江，金茂酒店商业首进宁波之作，便是宁波枢纽首个TOD地标综合体——金茂广场。围绕轨道交通3号线方桥站，宁波金茂广场以体验式商业“金茂汇”为载体，连同宁波金茂嘉悦酒店、金茂甲级写字楼，筑就了金茂广场这座地标综合体，填补了板块内的商业空白。

宁波金茂汇，体量约5万㎡，融入甬城在地文化，引入11家区域首店，激活宁南新城消费潜力。开业当天，宁波金茂汇累计客流量突破8万人次，单日销售额突破600万元。

宁波金茂嘉悦酒店

毗邻金茂汇的宁波金茂嘉悦酒店，则是国内首家金茂嘉悦品牌酒店，标志着金茂酒店商业迈出了向自营高端商务酒店发展的重要一步。

存量标杆项目之外，2025年金茂酒商多个新星项目即将闪亮，为其资产注入更多新鲜活力。

最吸睛的是金茂星外滩，位于杭州市富阳区秦望广场区块，是富阳区秦望“城市眼”的重要组成部分。 秦望“城市眼”项目，总建设规模约120万㎡，总投资超300亿元，是富阳一号工程、浙江省“大湾区”建设重大项目之一， 包含览秀城商业购物中心、五星级酒店、高端写字楼、风情商业水街等复合业态。

杭州金茂览秀城效果图

其中，杭州金茂览秀城商业体量10万㎡，按照金茂酒店商业最高标准规划和准备。由英国贝诺设计公司主导设计，以富春山居为图腾，将富春山水融入空间美学中，计划2025年底基本建成、2026年开业。

杭州览秀城秦望水街，则与览秀城互为补充。项目全长430米，建面4.5万㎡，由全球知名的设计公司BENOY英国贝诺建筑设计及DLC地茂景观设计担纲主导，以古典与江南肌理为特点，彰显品质与时尚感。

杭州秦望水街效果图

秦望水街由西向东打造了7个节点进行景观设计：凭栏听江、吴越戏台、江畔炊烟、春江踏水、水中掬月、笙歌花道、水波涟漪，一步一景，同时引入零售、娱乐、餐饮等多种业态，预计今年十一之前正式开业。

值得一提的是，在轻资产领域，金茂酒店商业近期正在打造江阴城发金茂嘉悦酒店。通过轻资产运营，输出其品牌和管理经验，进一步提升了“金茂酒店商业”品牌的市场知名度，优化资源配置，并增强抗风险能力。

综上可知，金茂酒店商业“三管齐下”、多向协同，既能实现流量共享与互补、成本优化、品牌联动，又可有效分散单一业务的经营风险，增强抗风险能力。

一方面，聚焦中高端市场（如金茂旗下酒店定位奢华及高端品牌，商业体注重体验式消费），能够体现差异竞争，满足消费升级需求，在消费升级趋势下抢占细分领域制高点。

另一方面，TOD开发模式符合政府“产城融合”规划导向，能紧跟城市更新机遇占位核心城市土地资源，获得长远的发展潜力。

赢商观察

协同效应和高质量发展，是当前存量市场下，企业能够获得稳健前行的动力。

金茂酒店商业背靠中国金茂（中国中化旗下），拥有央企背景的融资优势与跨行业资源整合能力；与此同时，通过多业态协同运营，能提升整体资产价值，更易通过REITs等工具实现资本退出或轻资产化扩张。

坚持精品策略，筑就城市名片，不断优化全周期的资产管理能力，推动资产价值持续提升，金茂酒店商业将持续为城市和消费者“创造未来生活体验”。

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