重要信号释放，新一波刺激即将到来！

想必最近大家的焦点都在政府工作报告上。

我们也及时地对一些重要信息做了分析，比如赤字率、通胀率。

而在大家沉浸在数字世界里时，还忽略了另一个重要信息。

3月5日吹风会上，《政府工作报告》起草组成员、GWY研究室副主任陈昌盛解读《政府工作报告》时提到非常重要的一点——

更大力度稳住楼市股市。楼市股市是经济运行的重要“风向标”，房地产是老百姓资产最大的一部分。

楼市股市稳住了，就可以释放财富效应，也可以更好地提振消费，更好地促进价格温和回升。

解读中提到六个字——“释放财富效应”，是满满的信息量。

你可能对财富效应并不陌生，但此时提及“财富效应”，意味着什么呢？

财富效应，指的是居民资产变动对其消费的影响。

对中国人来说，财富效应主要来自房地产和股票。

因为中国人7成左右的资产在房子上，股市则是居民财富中最具弹性的部分，衍生的财富效应都对居民消费起到了重要的带动作用。

所以这次提及的也是楼市股市的财富效应。

我们先来看房地产的财富效应，这对我们理解未来动向非常重要。

先看下阿蒂夫·迈恩和阿米尔·苏非在《债居时代：房贷如何影响经济》中提到的观点。

他们认为，2008年美国危机的爆发，根源并不是雷曼兄弟破产。

而是由于房价下跌，绝大多数背负高房贷的普通人只能减少支出，陷入消费骤降→企业减产→工人失业→消费进一步萎靡→企业进一步减产→更多人失业的恶性循环中。

这里说的其实就是房地产的财富效应。

由于房子是上杠杆贷款买的，一套价值10万美元的房子，如果贷款80%，即背负了8万美元的房贷。

房价跌20%，也就是房屋价值只剩8万元，这时候屋主损失的可不止2万美元，而是100%！因为真正属于他所有的2万资产，已经跌没了，而8万房贷却要雷打不动地还进去。

或者通俗一点来说，想必大家经历过这种心理，当100万的房子跌到只剩80万，会有一种“吃亏”的感觉，想着以后省吃俭用，把这“亏掉”的20万补回来，由此便会抑制消费。

我们可以通过数据，看看中国楼市对消费的促进作用。

据东吴证券研究所数据，过去20年里，当70城二手房价指数上行时，消费者信心指数整体也跟着上行。

每一次楼市阶段性见底回升后，消费者信心指数都快速地回升。

比如2015年表现就相当明显，甚至在2019年楼市顶峰后，消费者信心指数还高企不下，大家还沉浸在楼市的狂欢中，并未意识到这已是山顶。猛然清醒过后，消费者信心指数直线下跌。

那么，如果今年楼市能回升，过去几年因楼市而产生的“资产负债表衰退”、“提前还贷”等现象就能有所缓解。

尤其是，在当下面临特朗普随时可能加征关税、出口可能会下降的环境下，楼市的回温带来的内需扩张（消费者信心提升，消费支出加大，以及加大对家电、装修等地产链消费），可以有效地对冲外需压力。

比如去年9月底出台的堪称史上最强楼市政策，楼市回温明显，10月社零数据中，限额以上家用电器和音响器材类、家具类、建筑装潢材料类，同比增速分别达到39.2%、7.4%、-5.8%，分别增长了18.7%、7%、0.8%，拉动效应非常明显。

接下来，问题的关键就在于，今年楼市，到底能不能行？

去年10月以来，全国商品房销售面积在11月份出现正增长，同比+2.5%，销售重回增长；

4个一线城市的商品房成交面积12月同比增速仍然高达40%。

笔者一做建筑设计的朋友，今年以来经常加班到9点多，这反映出来的也是地产的回温。

只是！现在市场预期还不是很好。

据中指研究院发布的年度展望，中性预期下，2025年商品房销售面积下降6.3%，房地产开发投资额下降8.7%，房屋新开工面积同比降15.6%。

乐观预期下，2025年商品房销售面积同比微增0.3%，房地产开发投资额下降7%，房屋新开工面积同比降10.3%。

市场是走预期的，消费者也是走预期的（正如预期未来收入下降，于是当下减少支出）。

我们在这几天中，知道了：

第一次把稳住楼市股市写进《政府工作报告》总体要求；

并进一步明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”（注意“用力”的用词）；

关于房地产的表述，也是近年来文字最多的一次，列举了一系列即将在今年推出的利好。

后续政策不断推进、落实的可能性非常大，今年房地产市场见底回升的力度可能会超出大家的想象，成为国内经济最大的预期差！

刚说到，消费者是走预期的，一旦有超出预期的回温，就有可能会迎来一波报复性消费。

如此的话，房地产的财富效应会得到进一步的放大！

再说到股市的财富效应。

理论上来说，股票产生的财富效应该大于楼市的，也就是对消费的刺激力度会更大。

毕竟即使房子从100万涨到200万，对大多只有1套房的人来说，又不能卖掉换钱，然后租房子天天晚上数钱。不能变现，终究只是纸上富贵。

股票就不一样了，你手里的股票从100万涨到200万，卖掉后赚的100万（假设不考虑费用）就是真金白银，可以拿去买车、旅游、置换房子等等。

但如果看下图又会发现，2012年之前，居民部门权益资产同比增速和居民消费支出同比增速同步性比较大，基本是同升同降；

可此后居民消费支出整体处于平缓下降中，即使在2015年疯牛大涨行情中，亦没有太大改观。这是怎么回事呢？

笔者认为，这是由于疯牛和慢牛对财富效应的推动作用是完全不同的。

慢牛行情下，比如2005年、2009年、2020年，牛市时间在1-2年，投资者能慢下来思考该如何投资，从而沉淀财富。

以2020年来说，当年消费升级达到高潮，大家消费热情高涨，各种中高端消费品如茅五泸汾、兰蔻雅诗兰黛等业务大爆发。

而2015年是疯狂的躁动大牛，钱来得快去得也快，很多人非但没在疯牛中赚到钱，反而被深度套牢，因此对消费的拉动作用并不明显。

去年的924疯牛行情也是一样的，很多人后知后觉地冲进去，反而被套牢了。

因此，既然高层重视股市财富效应，未来对股市的态度会非常明确——要好，要涨，但得是慢牛，让股民能赚到钱，从而实打实地拉动消费。

而不是让庄家坐地割韭菜！

楼市股市和消费，不是单恋的关系，而是双向奔赴。

楼市、股市的向好，能拉动、刺激消费；消费上去了，企业有动力扩产，利润上去了，股市、楼市又能继续向好。

当下的问题是消费起不来，基于楼市股市财富效应，政策除了直接刺激消费外，无疑会给予楼市、股市更多政策层面的支持，这是一个非常积极的信号。

我们可以对今年的楼市和股市保持积极乐观的态度，抓住政策红利，迎接财富效应的到来。

如何快速了解政策趋势和经济走势，找到确定性机会！

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