大会重磅定调！今年经济和楼市这么走

前天的两会，以及昨天央行、财政部等五部门的发布会，公布了今年宏观政策方针以及楼市股的调控方向。每次开这种类似的大会，就会有一批人沸腾了，发布一些“大放水要来，房价要起飞了”“股市要大涨了”的言论，情绪十分到位，仿佛自己又成了早上八九点钟的太阳。

但我看了一下，其实大会关于宏观、楼市的表述没有让人值得兴奋的地方，大都是之前已经说过的内容，并不新鲜，比如“稳住楼市”“择机降准降息”。甚至有些表述还让人觉得形势更严峻了。

经济和楼市今年该怎么走？下面我会把两会和发布会的重点挑出来，解读一下。

01 GDP、失业率

一、今年GDP的增长目标是5%，和去年一致，这是一个很有挑战的目标。为啥这么说？因为东大面临的挑战并不小，今年正值川普上台，加了20%的关税，出口外贸面临压力，而且美联储降息也放缓了，给我们调控的空间变小了。之前大摩还预测，今年东大GDP的增速会放缓。

但能定这个目标，也表明上面也是有信心的，今年年后以来，也有一些积极的情况出现。

第一，DeepSeek的横空出世搅动了美股，以及“杭州六小龙”的出圈，让老美的投资人开始重估中国资产的价值，港股和中概股科技股涨势很好，让很多人信心倍增，正所谓“三根阳线改变信仰”。

第二，《哪吒2》的逆天票房，目前已经超146亿元，在全球影史第7位，带动了一波消费热，我还记得去年圣诞节的时候，电影的票房很惨淡。

第三，时隔多年的民营座谈会罕见召开，原来互联网带头大哥马云回归，是一个向好的信号。

二、城镇调查失业率今年目标5.5%，也和去年一致，但比去年实际数值高。2024年城镇调查失业率实际是5.1%，目标比这个高，说明就业这块今年压力不小。今年的高校毕业生人数将达到1222万人，比上一年增加43万人，所以稳就业将是今年各地的一个重点任务。

从体感上相信我们应该也能感受大，这几年来，各单位的招人门槛普遍提高了，学历贬值加速了。原来本科就能进的现在要211了，原来要硕士的现在要博士了，比如有些中学老师现在录取的很多都是博士。原来211能进的单位，现在有清北的都过来面试了，比如张雪峰的公司。现在除了一些有技术含量的好学校理工科专业，文科以及天坑理工科专业找工作都面临压力。

三、居民消费价格涨幅（CPI）目标2% ，比去年降低了1个百分点。去年实际的CPI涨幅是0.2%，很小很小，这两年都这个情况。

但奇怪的一点是货币供应总量却不断创新高，最新的M2已经达到了313.53万亿元，但是很多钱都没有进入流通领域，而是在金融系统里面打空转，央行放给银行，银行去买国债，用央行的钱赚央行的利息，所以CPI并没有变化。

这三个是今年宏观调控的核心目标，要完成还是很有难度的，正如工作报告所说：“实现这些目标很不容易，必须付出艰苦努力”。

02 宏观政策

四、再说说今年的宏观政策，官方表述是：更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策。这两个说法去年下半年就已经提出来了，一改过去稳健提法，今年的基调是更加宽松，积极的，刺激力度和手段不会比去年少。

财政政策方面，今年的赤字率预期是4%左右，比去年提高1个百分点，赤字规模5.66万亿元，比上年增加1.6万亿元。 赤字水平和赤字规模达到了近年最高。

一般公共预算支出规模29.7万亿元、比上年增加1.2万亿元。拟发行超长期特别国债1.3万亿元、比上年增加3000亿元。拟发行特别国债5000亿元，支持国有大型商业银行补充资本。

拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加 5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

今年合计新增政府债务总规模 11.86 万亿元、比上年增加2.9万亿元，财政支出强度明显加大。

通俗点说，更加积极的意思就是今年政府要多花钱了，不仅要多花，还要发债借钱花，主要目的一是化债，二是稳楼市，三是促进消费，发一些补贴。

货币政策方面，适时降准降息，保持流动性充裕, 使社会融资规模、 货币供应量增长同经济增长、 价格总水平预期目标相匹配 。

在昨天的发布会上，央行行长潘功胜又强调了： 今年将根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息。

说要择机降准降息也是之前就喊过了，但是开年这两个月一直没降，主要是为了保汇率，以及看美联储的动作。

报告关于汇率的表述是：保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。用词是比较弹性的，意思就是允许贬值，降息就会让资本去寻找高回报的货币，比如美元。

降息会拉大中美息差，资金外流压力变大，所以最好跟着美联储降息的时候降比较好，今年美联储预计降息两次，而且目前来看3月降息概率不大，很有可能在5~6月份左右降。

今年降息的力度会很大，市场预测是在40到50个基点，房贷利率、消费贷等各种贷款利率还将进一步下调。‌‌

另外，央行还有一些工具，比如逆回购、中期借贷便利（MLF，俗称“麻辣粉”）、 抵押补充贷款（PSL）等，这些都是央行放水的工具，把钱借给商业银行，再通过货币乘数派生贷款，放大货币供应量。

综合来看，今年的宏观政策将是最近十几年来力度最大的，但这也不意味着各种大涨要来了，反而是侧面反映出面临的情况复杂，挑战大，才会这做。

就像庄子的《逍遥游》中所说“适莽苍者，三餐而反，腹犹果然；适百里者，宿舂粮；适千里者，三月聚粮”。正是因为预感所走的路比较长，比较艰难，才会提前准备很多子弹和粮食，但并不能因为准备了很多粮食和子弹，就说一定能如期或提前到达目的地。准备了可能不一定能提前如期到达，但是不准备一定到不了。

03 楼市、地方债

五、今年政府工作报告对楼市的目标是持续用力推动房地产市场止跌回稳。这是多年来首次把稳住楼市写进报告，这也是很多人兴奋打鸡血的原因，但这恰恰说明上面对楼市其实没那么在意和看好了。

首先，“促进房地产止跌回稳”这个说法是去年9月份首先提出来的，10月份开始少数一二线城市的楼市有了一波成交量的大涨，但近期又冷下来了，现在再说“止跌回稳”不就说明上面承认现在楼市还是下跌且没有回稳的状态么。从1月份的房价数据也能看出来，70个大中城市中63个二手房房价都是环比下跌，100%同比下跌。

其次，对于楼市的表述是放在报告第六点防范化解重点领域风险里面的，和地方债务风险、金融风险放在一块，表明目前楼市其实是一块烫手的山芋，有风险的领域，这一点我们一定要有清晰的认知，不能人云亦云。

报告关于房地产表述的原文如下：

持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。 拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

因城施策调减限制性措施：这点主要针对限购，目前限购仅剩北京上海深圳的部分区域，绝大部分已经解除了，未来这剩下的三城全面取消限购是必然的，因为限购本来就是一个非市场化合理化的产物，世界上的大城市楼市没有一个是限购的，2010年以前我们也不限购。但剩余三城解除限购的节奏可能会慢慢来，看市场情况慢慢放开，不一会突然全面放开。

加力实施城中村和危房改造：这是去年10月提的“四个取消、四个降低、两个增加”中的一个增加：增加100万套货币化安置指标。

2024年，城中村改造已经扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个。而且今年还要在100万套的基础上扩规模。

货币化安置100万套啥概念，大概会拉动2亿平方米商品房去化，占去年商品房销售面积9.74亿平方米的20%左右，推动五分之一的去化。但这个规模远小于2015年那会的600万套规模，所以不可能靠这个措施把房间拉起来，当年2015年是在城镇化率很低，一切向好的情况下，连续4年搞了600万套的棚改去库存，才拉起了房价。

推动收购存量商品房：这是去年517新政提出来的，思路是打折收购市面上的商品房来做保障房，学习新加坡模式。但这一招对房价不是推动作用而可能是反作用，保障房的价格一般都很低，会拉低片区房价，而且主要针对工薪阶层，这些人原来都是刚需群体，相当于买方力量被消耗一部分，实质还是供过于求。

继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险：这个也是老调重弹，从2022年起保交楼就是重点，因为之前大家买的普遍都是期房，随着恒大等数十个房企遇险，项目停摆，随后官方介入，提供资金，目前未交付的地产项目正是拖累增长的点，尤其是广东，聚集了大量的房企总部，以前是香饽饽，现在是烫手山芋。

加快构建房地产发展新模式：指的是“房住不炒、租购并举”的模式，这也是老提法了。

六、除了楼市风险，报告中还提到了政府债务风险、金融领域风险。

政府债务风险主要指的是地方城投公司的债务，也就是地方债。据财政部数据，截至2023年末，我国政府全口径债务总额已达到85万亿元，占到当年GDP的65%，其中，国债30万亿元，地方政府法定债务40.7万亿元，隐性债务14.3万亿元。

去年10月提出的10万亿化债，化解的就是地方隐形债务，其中6万亿用低息贷款置换，4万亿用地方显性债务偿还。

金融领域风险指的就是不良资产，最近几年很多人企业还不起贷款断供，相应的贷款就变成了不良贷款，银行的不良贷款率也在上升。金融监管总局局长李云泽前天说，2024年全年共处置不良资产3.8万亿元，为历年之最。

七、另外，报告里还有一些民生相关的表述比较受关注：逐步推行免费学前教育；城乡居民基础养老金最低标准再提高20元；发放育儿补贴。今年要在社会保障这块发力。

04 小结

今年外部面临的压力会更大，经济增长面临挑战，但宏观层面也储备了足够的粮食和大招，财政和货币政策大力出击。

楼市今年目标是止跌回稳，但这只是目标，并不等于一定能止跌，跌大概率还是今年的主旋律，但跌幅会逐步收窄。

因此，我们今年对一切的预期要调低。

下面是我的知识星球，欢迎大家加入。