土拍市场升温了？

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

土地出让金持续走高，平均溢价率时隔多年重回10%以上，多宗地块溢价率超40%……多项指标数据显示，近期土拍市场热度正逐渐回升。

日前，多家市场机构发布的数据显示，今年1—2月，全国300城住宅用地收金额同比增长约三成，北京、上海、杭州、郑州等多地出现高溢价成交地块。

多位受访人士告诉《中国经营报》记者，一般来说，开年土拍市场会出现不同程度升温。与以往有所不同的是，今年以来各项指标均明显升温，不少指标创下近年来新高。究其原因，除优质地供应放量等传统因素外，专项债收地提速及各类政策支持也有利于土地市场回暖。

溢价率重回10%以上

各项指标中，平均溢价率回升尤为明显。

克而瑞数据显示，自2021年7月以来，其重点监测的城市土拍月度平均溢价率均在10%以下。2023年以来，重点城市平均溢价率更是多在6%以下。

这一情况于今年发生转变，时隔三年多，重点城市平均溢价率重回10%以上。2025年1月及2月，克而瑞监测的重点城市土拍平均溢价率分别为8.7%、13.4%。对比来看，2024年12月，这一数据为4%。

具体来看，今年2月份，上海、杭州、成都、苏州、郑州等多地均出现高溢价成交地块。其中，上海有4宗地块溢价成交，2宗地成交溢价率均超30%；杭州出让14宗地块中，12宗溢价成交，多宗地块成交溢价率超40%，有地块成交溢价率超70%。

“今年2月份，成都、苏州、长沙核心区地块房企参拍意愿相对较高，溢价率在20%以上。”中指研究院高级分析师孟新增指出，除高溢价率外，今年2月，天津市和平区山东路与哈密道交口地块成交楼面价43449元/平方米，刷新区域最高楼面价纪录。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里也指出，今年2月份，杭州、郑州、上海等多地土拍溢价率或地价刷新近年来纪录，如郑州市金水区一宗宅地拍出了87%的溢价率，创近三年来溢价率新高。

“随着典型城市新房去化表现的向好、地方降库存逐见成效，与各地供地计划的调整同步，2025年各地优质地块的竞拍信心有望进一步提振。”马千里预计，今年上半年将有更多高溢价优质宅地出现，并且会蔓延到更多城市，新房成交表现向好、潜在库存控制得当板块的土地热度有望先一步回升。

“预计今年上半年重点城市优质宅地高溢价成交将成为常态，土地热度回升范围将从核心城市的核心板块向外扩散。”马千里表示，随着核心城市新房去化加速、地方库存压力显著缓解，叠加各地供地策略的精准调整，房企对优质地块的投资意愿持续增强。

收金同比增三成

除溢价率外，今年2月份，重点城市土拍流拍率也出现显著下降。

克而瑞数据显示，今年2月份，其重点监测城市土拍流拍率为6%，环比下降了14个百分点。2023年以来，重点城市月度土拍流拍率均在8%以上，最高超20%。

“近三年来，每年2月份流拍率环比均会出现较大幅度下滑。”马千里指出，从供地节奏来看，每年1月份都有较多出让难度较大的地块，因此1月的基期流拍率都会短暂冲高。

此外，土拍收金规模也出现回升。

中指研究院发布的数据显示，今年1—2月，全国300城住宅用地土地出让收金约0.26万亿元，同比增长28.9%；成交楼面价为4806元/平方米，同比增长41.3%。

克而瑞数据则显示，今年2月份，上海、北京、杭州土拍成交金额超过100亿元。因一二线优质地块成交占比上升，当月平均楼面价为4019元/平方米，环比上月增加48%。

多位分析人士认为，今年以来多地土拍升温背后，与优质地块供应加量及专项债收储提速等因素有关。

“今年以来，核心城市加大优质地块供应力度，支持低密度住宅用地开发，满足市场改善型住房需求。同时优化产品设计条件，以‘好房子’建设激活住房需求潜力。”孟新增表示，从供应端来看，目前“小”而优质的地块占比逐渐提升。这类地块能够帮助房企更好地平衡规模扩张与经营效益，降低开发风险，提高资金使用效率，因此能够吸引更多企业参拍，尤其是中小型企业。

不过，需要指出的是，除上述核心城市出现高溢价成交地块外，目前多数城市土地市场仍以底价成交为主，近期多地土拍市场供应与成交规模也仍在下降。克而瑞数据显示，今年2月份，全国300城经营性土地供应2702万平方米，环比下降22.6%；成交建面为2283万平方米，环比下降52%。

（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：颜京宁）