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建发金茂观宸售楼处电话400-6788-669拨通输入3333【☎已认证】丰台“搅局者”出现了——建发金茂·观宸，新宫新项目。
目前消息，容积率2.0， 11栋楼，6-18层洋房+小高层，479户，户型面积110平三居，115-165平四居，宋代风格，建发新中式建筑非常具有特点，指导价83000元/平。
社区配备了区域内唯一带泳池的会所，约2000㎡下沉会所+架空层空间，双会所带来极致的豪宅享受
重金打造的“宋代园林”遍植多棵百年古树，内部景观设有多座宋式亭台，水景面积达到超约1500㎡震撼尺度！更设有巨瀑水系、叠石廊桥等，复现宋画风雅！
建发金茂观宸户型图正式曝光！该项目提供110-165平米的三至四居户型，涵盖6至18层的洋房和小高层，共479户。建发金茂观宸的样板间即将开放，展示中心就设在新宫地铁站B口北侧，交通极为便利。
今天的文章从一个116平米的四居户型图说起
从地块的质素、条件、位置来看，建发金茂观宸都是板块里最好的，2.0的容积率，479户的小体量社区，西门步行5分钟就到4/19号地铁站。
产品确实做得不错，经过两年迭代，比两年前的建发璟院得房率、装标配置上都要更好。
整体风格是宋式大宅。
（想想四周的城市界面，这里建个宋式宅子也是挺突出的）
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产品面积段区间110-165，总价900-1400万，放在这地着实不低。
样板间开了两个，136和165平，样板间做的中规中矩，装标挺给力的，规格给的相对高，除了冰箱洗衣机基本满配，而且家电品牌都能查到零售价格。
阵势很足，大有想卖到建发璟院当年价格的架势。
我们关注这块地的客户，对价格都比较敏感，刚好跟大家唠唠这件事情。
南四环的新宫板块能卖到8万3么，以前能，现在困难。
过去5年里，新宫片区只供应了3个项目，主力面积100-120平，100以下小户型被森与天成垄断。
唯一清盘的是市场下行周期之前就开盘的建发璟院，面积段跟建发金茂观宸基本一致。
1，从这之后到现在，板块内有了明显的价格梯度。
而巅峰时期的价格天花板也不过7.9万/平。
板块里其他两个项目，森与天成受车辆段影响，户型也做的不纯粹，一直不太好卖。建发金茂观宸售楼处电话400-6788-669拨通输入3333【☎已认证】
但板块里只有森与天成有70-90的小户型产品，给了刚需群体上岸的可能性，再加上从去年国庆提高了点位给了各种带看优惠价格降下来之后，性价比直线上升，成交慢慢上来了。
目前成交均价73020元/平，成交了335套，去化占比30.62%，大户型卖得不行，125平及以上只卖了5套。
中海公元里也是116-177的改善户型，但区域成熟度没跟上，卖到62772元/平，供应622套，卖了51套。
但只有19号线南延站点确定，离中海公元里600多米，或许能给它加点分。
而且，建发金茂观宸隔壁还有一块地待出让，潜在供应也是压力。
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2，观宸的区位价值（南四环）难以匹配三环及西四环项目的竞争力，价格也缺乏比较优势。
而且，前两年丰台供地节奏的密集造成区域扎堆供应，丰台三到四环，23年至今有新增供应的项目16个（不含限竞房）。
新盘供应多，让可选择范围也分化了。
丰台三环与西四环产品夹击，建发金茂观宸的得房率（85%-91%）处于现在新产品的正常水平线内，没有特别显眼的优势。
从单价维度来论，与建发金茂观宸能产生竞争的，是西四环小屯的几个扎堆盘，和总部基地的中建云境与即将开盘的隅西颂。
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