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2024年11月29日，中海以153.32亿元竞得朝阳区酒仙桥+小红门+十八里店“巨无霸”组合供应用地，溢价率0.21%。如今已有两宗地块确定了案名。其中，小红门项目命名为“时光之境”，而十八里店项目则被命名为“朝阳ONE”。

近日，十八里店692地块案名公布：中海·朝阳ONE

朝阳十八里店这片热土上，一场“豪宅大战”正悄然上演。中海·朝阳ONE作为中海地产的又一力作，凭借其卓越的产品力和精准的市场定位，正以“刺客”的姿态，直击区域内的现有品牌商——北京隅·东序。十八里店的“后浪”能否超越“前浪”？让我们深度解析这场“豪宅对决”背后的秘密。

一、地段为王，稀缺价值无可替代

中海·朝阳ONE同样和北京隅·东序位于朝阳港板块，紧邻着地铁17号线十八里店站，坐拥着朝阳区东南四环的优越位置，拥有着能快速通达国贸、亦庄的便捷。作为朝阳港一期规划的压轴之作，项目的地段价值两者是不分伯仲的。并且北京隅·东序和中海·朝阳ONE靠近地铁站的优势几乎相等，前者在D口，后者在C口。

朝阳ONE东北方向仅一街之隔的是金隅集团的新盘——北京隅东序。

该项目于去年11月取得了预售许可证，并在12月16日正式开盘，共推出824套房源，主力户型为建筑面积约143㎡和150㎡的四居室。截至目前，已有88套完成网签，成交均价达到了7.56万元/㎡。

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除了北京隅东序之外，项目周边还有几个尾盘在售的项目，包括云筑一期（693地块）、二期（694地块）和三期（685地块），以及保利·朝央和煦（678地块）。

其中，保利·朝央和煦凭借其优越的地理位置、高品质的建筑质量和合理的定价策略，成为了销售最快、价格最高且最受欢迎的项目。

在朝阳港一期区域内，当前的竞争主要集中在两个项目之间：北京隅东序（686地块）与朝阳ONE（692地块）。这两个项目几乎“贴脸”竞争，各自以独特的优势吸引着购房者的目光。

在这场激烈的市场竞争中，无论是朝阳ONE还是北京隅东序，都在努力通过各自的特色和优势来赢得购房者的青睐。对于购房者来说，这无疑是一个难得的机会，可以根据自己的需求和喜好，在这两个优质项目之间做出最佳选择。

朝阳ONE项目所在的朝阳港板块已经经历了翻天覆地的变化，成为朝阳区未来发展和土地供应的关键区域。该板块被赋予了“南部崛起”的重要使命，从无到有的转变仅在短短几年间完成。如今，随着地铁17号线的通车，以及未来人大附中的设立和朝阳ONE即将配建的近12万平方米大型商业综合体，这一区域正迅速成为城市的新亮点。

地铁17号线的全线通车后，居民将能够直达国贸、望京与亦庄等核心商圈，并通过换乘10号线和14号线便捷到达丽泽商务区及中关村等重要区域。

朝阳ONE地理位置优越，距离东四环仅约800米，沿着大羊坊路向北行驶800米即可接入东四环主干道，从项目出发至CBD商圈仅需9公里左右，正常情况下15分钟车程即可抵达；向东300米即是已开通运营的17号线十八里店站，步行仅需5分钟，这条线路贯穿南北，目前南段（十里河至嘉会湖）已经开通运营。

教育配套方面，朝阳ONE东南角自建有一所幼儿园，而西南方向一条街区之隔则是已经开始动工的人大附中朝阳港分校，一期工程涵盖小学和初中阶段，预计将于2025年9月迎来首批学生。医疗设施上，往北约3公里有朝阳中西医结合急救医院和十里河医院提供服务；休闲娱乐方面，1.5公里范围内坐落着海棠公园，东南方向约2公里处则是老君堂公园，向东约2公里可抵达萧太后河。

朝阳ONE项目凭借其位于东四环旁、靠近地铁站、配备优质教育资源如人大附中、以及每平方米超过7万元的价格优势，吸引了众多购房者的目光，成为了市场上的焦点项目。无论是寻求高品质生活的家庭还是精明的投资客，这里都提供了不可多得的机会。

二、产品力真·碾压，得房率与设计双赢

中海·朝阳ONE在产品设计上可谓“刀刀见血”，处处有针。项目通过南向阳台、北向设备平台、飘窗等巧妙设计，得房率高达88%-98%，部分户型甚至实现了108%的超高使用效率，属实有点小夸张，不知道咋通过的。而北京隅·东序的得房率仅为79%-84%，在空间利用率和居住舒适度上明显是逊色于中海了。

此外，中海·朝阳ONE的户型设计更加人性化，满足了不同家庭需求，从100-105㎡三居到190㎡四居，其中尤其是小户型占比高，得房率优势明显，非常适合首改或刚改群体。比如小户型完全就是高性价比=小户型+高得房率，与东序相比，中海One的小户型设计更加实用，得房率更高，性价比优势显著。对于预算有限的购房者来说，中海One无疑是更优的选择。如果是改善户型的话，比如148㎡四居室通过南向阳台拓展室内空间，北向生活阳台连通厨房，实际得房率也是比东序高4%。

项目规划17栋楼，888套房源，容积率2.695。根据流出的信息，户型包括约100-105㎡三居（13%）、约146-153㎡四居（64%）、约159㎡四居（15%）、约185-190㎡四居（8%）。100-105㎡的小户型大概率是数量少、面宽窄、位置差，比如东北侧地铁出入口位置，但是价格可能比较喜人。

项目户型面积段为100-190㎡，户型配比如下：

100-105㎡三居户型：（房源占比约13%）；146-153㎡四居户型：（房源占比约64%）；159㎡四居户型：（房源占比约15%）；185-190㎡四居户型：（房源占比占比约8%）；

南向内嵌式阳台+北侧设备平台，综合得房率预计为87%-96%，对比隔壁北京隅东序的开敞阳台，朝阳ONE的内嵌式阳台显然更加实用。

按照7.9万/㎡的指导价，总价区间约为750-1500万。

2月21日，不出意外，因为阳台等问题，有人对项目设计方案进行了投诉。局长摘抄如下，截至目前还没有回复。

目前，十八里店中海692项目规划设计方案正在公示，根据公示的规划图，主要存在以下问题：

1.阳台：项目阳台采用大量结构化墙体，“内嵌式”阳台设计，存在规划验收后封闭改造的嫌疑。希望相关部门明确该项目阳台为开敞阳台，要求开发商出具阳台不封闭的承诺性文件并进行公示。

2.设备平台：项目规划图中设备平台面积超出正常使用功能需要，希望相关部门核查设备平台面积是否超出正常使用需要，目前设备平台存在规划验收后封闭改造嫌疑。希望相关部门相关审查责任人审核平面图上每处设备平台用途及具体面积，并予以补充公示。希望相关部门要求开发商出具设备平台不封闭的承诺性文件。

3.规划图未注明楼间距等关键指标。该项目规划图中未注明楼间距、楼栋面宽、进深等关键数据，不符合规划图规范。希望相关部门补充公示上述数据。

而且，中海One的内嵌式阳台不仅是增加了室内使用面积，设计的巧妙，还避免了北方冬季的寒冷和风沙问题，提升了居住舒适度。北侧设备平台的全赠送设计，也是进一步提升了空间的使用效能，让每一平米都物尽其用。（是直接上两家户型图对比吧）

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从目前流出的中海酒仙桥项目产品设计来看，其也是提炼了北京宸园的热销户型，同时在产品上进行升华。例如赠送面积更大、层高更高，大户型产品甚至做到一层一户。

中海地产新城公司小红门项目日前公布案名为中海·时光之境，旁边的中建·星光里基本售罄，而新项目又有“好房子”设计，赠送率高，在产品上形成碾压优势。

好在北京宸园和星光里都接近卖完，对于中海项目这种背刺还可置之不理。

很多人奇怪中海·朝阳ONE这个项目名字，它既不是藏锋系、也不是拾光系，以致于有人说它是失传于江湖的公馆系？

但这都不重要，它的产品只为竞争对手而来，它的案名似乎表明自己才是NO·1!

三、配套升级，生活品质再上新台阶

中海·朝阳ONE不仅在产品上“背刺”东序，在配套上也全面升级。项目规划有22万㎡的商业综合体，未来或引入合生汇级别商业，满足高端消费需求同时，人大附中朝阳学校（九年一贯制）将于2025年交付使用，为项目注入优质教育资源相比之下，北京隅·东序的配套虽然完善，但在商业体量和教育资源上略显不足，难以与中海·朝阳ONE抗衡

1. 紧邻地铁17号线十八里店站，尤其是对于通勤族来说，地铁的便捷性无可替代

2.人大附中小学·中学（二期板块还有人大附高中），人大附中朝阳学校的优质教育资源朝阳区这是第四个，也是南边的第一个，更是丰台区想要都没有的。

3.中海自带12万㎡商业综合体中海One自带12万㎡的商业综合体，未来将引进大型商业品牌，满足周边居民的购物、餐饮、娱乐需求。与东序相比，中海One的商业配套更加成熟，生活便利性更高。

该项目位于朝阳十八里店板块，紧邻地铁17号线十八里店站，项目中有两宗商业用地，附近的人大附中朝阳学校已在建，该校为九年一贯制，计划2025年交付使用。

住宅地块隔壁还有1宗托幼地块及2宗商业地块，托幼地块规划9班制幼儿园，商业地块或将引进大型商业综合体，满足周边居民的购物、餐饮、娱乐等需求。

区域内新房项目有云筑、朝央和煦及北京隅·东序，指导价7.5-7.9万/㎡。

其中的北京隅·东序，户型面积段为98-193㎡，指导价7.9万/㎡，去年12月开盘，目前网签86套，网签去化率约10.44%，网签均价约7.56万/平。

四、央企背书，品质与交付双重保障

中海地产作为央企，资金链稳健，施工质量与交付能力值得信赖。在当前房企风险频发的背景下，中海地产的品牌保障无疑为购房者提供了更强的信心。而北京隅·东序虽然由金隅开发，但在品牌影响力和市场口碑上难以与中海地产相比，2025年也将会是中海多个项目席卷北京的一年。

五、区域红利，确定性发展前景

朝阳港规划是真的快速兑现，地铁、学校、商业等配套已落地，区域从“PPT规划”转变为“确定性红利”。可见朝阳是下定决心想把这块土地，变成财政的黄金库，那么二期也将指日可待。中海·朝阳ONE以目前的产品优势，势必成为现今区域内的标杆项目，而北京隅·东序虽然也受益于区域发展，但可能在产品力和配套上难以与中海·朝阳ONE竞争，未来发展前景略显黯淡。

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