游涛｜房产中介：婚恋诱购行为的刑法评价争议及体系解释路径

观点：中介行为虽具道德可责性，但不符合诈骗罪构成要件。刑法介入应保持谦抑，通过体系解释实现规范协调，建议行政主管部门加强行业监管，完善购房冷静期制度，构建"民行刑"三位一体的规制体系。

讨论案情

房产中介公司教唆中介小妹在社交软件认识男性，以谈恋爱、结婚为名，诱骗男性去某地买房，购完房后以不合适断绝来往，中介小妹先后骗了十多名男性如此购房。中介小妹可得房价2%的奖励。简单说，中介为了实现买房获取中介费，中介小妹为获取交易提成，实施欺骗交易，表面看被骗者有付款并得到房，没有损失。那么中介公司和中介小妹是否构成诈骗罪？鱼塘有点儿大！36名男子疑遭同一前女友套路背房贷

问题核心

动机欺诈与交易真实性的刑法冲突，本案呈现新型交易欺诈模式：行为人通过虚构婚恋关系促成房产交易，客观上形成"动机欺诈+真实交易"的复合结构。争议焦点在于，当交易标的物具备市场对价且权属转移真实有效时，动机层面的欺骗是否足以构成诈骗罪。需从刑法教义学层面解构诈骗罪构成要件，并运用体系解释方法进行规范评价。

法律分析

一、诈骗罪构成要件的规范解构

1.财产处分与损害结果的关联性缺失

依据《刑法》第 266 条的规定，诈骗罪的构成要件明确要求被害人是基于错误认识处分财产，并且由此遭受了财产损失。就本案的具体情况而言，处分行为直接针对的是房产的所有权，要知道，在我国的法律体系中，这种物权的转移是需要经过登记才能生效的。例如，在类似的房产交易案例中，登记手续的完备与否直接决定了物权转移的合法性和有效性。

而且，在交易的那个特定时点，购房款与房屋价值具备市场对价性。这就好比在一个成熟的市场环境中，商品的价格通常是由其价值和市场供需关系共同决定的。此外，潜在的市场风险应当被视为商业判断的范畴，而并非诈骗罪的评价对象。

从德国刑法理论中的“目的落空理论”来分析，该理论在此案中难以适用，原因在于此次交易本身并没有导致即时的财产减损。例如，在某些复杂的金融交易中，短期内可能看似没有直接的财产损失，但从长期来看，可能会因为市场波动等因素产生不同的结果。

2.非法占有目的的认定困境

中介费作为居间服务的对价，尽管获取的手段存在不当之处，但确实存在服务的基础。比如，在一些正常的商业交易中，中介机构为买卖双方提供了信息匹配、协商沟通等服务，从而获取相应的报酬。而在本案中，虽然手段可能不合规，但服务的事实是存在的。同时，2%的提成具有劳动报酬的性质，这与诈骗罪中“无对价取得”的显著特征是不相符的。参考日本判例中的“综合判断说”，其要求主客观要素达到统一。然而在本案当中，缺乏对购房款的直接侵占。比如在日本的一些相关判例中，如果行为人主观上具有非法占有他人财物的故意，并且在客观上实施了相应的侵占行为，才会被认定为诈骗罪。但在本案中，并没有这种直接侵占购房款的行为。

二、刑法体系的协调性解释

1. 同类行为的规范协调

- 强迫交易罪（最高刑7年）规制手段违法但交易真实的行为。例如，在某些商业场景中，一方通过威胁、暴力等不正当手段迫使另一方与其进行交易，但交易的物品或服务本身是真实存在的。

- 骗取贷款罪（最高刑7年）惩罚虚构用途但按期还贷行为。比如说，某企业为了获取贷款，虚构了资金的使用计划，但在贷款期限内能够按照约定按时足额偿还贷款本息。

- 虚假广告罪（最高刑2年）规制引诱交易但商品真实的情形。例如，某些广告对产品的功效进行了夸大宣传，吸引消费者购买，但产品本身确实是真实存在且具有一定功效的。

若对本案定诈骗罪（最高无期），将打破刑罚阶梯的均衡性。因为在整个刑法体系中，不同罪名的刑罚设置是根据其行为的性质、社会危害性等多方面因素综合考量的。如果对本案以诈骗罪论处，就会出现刑罚与其他类似但危害程度相对较低的罪名之间的严重失衡。

2. 实质解释的边界控制

- 动机欺骗不属于诈骗罪中的"关键事实虚构"。比如，在销售过程中，销售人员为了促成交易，可能会强调产品能够带来的心理满足感或者社会认同感等动机因素，但这些动机因素的欺骗并不足以构成诈骗罪中的关键事实虚构。

- 交易基础要素（标的物质量、价格、权属）未受实质影响。以商品交易为例，如果商品的质量符合约定标准，价格在合理的市场波动范围内，权属清晰明确，那么即便在交易过程中存在一些轻微的信息不准确或者误导，也不应轻易认定为诈骗罪。从社会经济活动的角度来看，交易的正常进行需要一定的灵活性和容错空间，不能因为一些非关键因素的偏差就轻易动用最严厉的诈骗罪进行规制。

三、替代性规制路径的建构

1. 行政违法层面的规制

- 援引《房地产经纪管理办法》第25条禁止虚假承诺促成交易。例如，在一些房地产中介的实际操作中，为了尽快促成房产交易，可能会向买方或卖方做出诸如房屋未来必定大幅升值、周边即将建设优质配套设施等不切实际的虚假承诺。这种行为严重扰乱了房地产市场的正常秩序，损害了交易双方的合法权益。

- 适用《反不正当竞争法》第8条规制商业误导行为。比如，某些企业为了在竞争中获取优势，故意发布虚假的市场份额数据、产品性能对比等信息，误导消费者和竞争对手，破坏了公平竞争的市场环境。

2. 民事救济的可能性

- 依《民法典》第148条主张欺诈撤销合同。例如，在合同签订过程中，如果一方故意隐瞒重要事实或者提供虚假信息，导致另一方在违背真实意愿的情况下签订了合同，那么受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销该合同。

- 通过缔约过失责任追偿信赖利益损失。比如，在双方进行合同磋商的过程中，一方基于对对方的合理信赖而支出了一定的费用，但最终合同未能成立，且过错在于对方，那么支出费用的一方可以要求对方承担缔约过失责任，赔偿其信赖利益的损失。

3. 刑法谦抑性原则的适用

- 市场风险引发的道德风险不应过度犯罪化。例如，在市场经济的运行中，价格波动、供需变化等市场因素本身就存在一定的不确定性，由此可能导致一些商业行为在道德层面存在争议。但如果将这些因市场风险而产生的道德风险一概以犯罪论处，将会极大地限制市场主体的创新和发展活力。

- 存在"缓和的违法一元论"适用空间，优先通过非刑事手段处理。比如，对于一些轻微的违法违规行为，可以通过行政罚款、责令整改、行业自律等方式进行规范和约束，只有在行为的社会危害性达到了相当严重的程度，且其他法律手段无法有效遏制时，才考虑动用刑法这一最严厉的法律武器。从社会治理的角度来看，多种法律手段的综合运用和合理衔接，更有利于实现法律效果和社会效果的统一。

四、余论：新型交易欺诈的立法回应

本案暴露出传统诈骗罪构成要件在数字经济时代的局限性。可参考《德国刑法典》第263条增设"职业性经营欺诈"条款，或借鉴日本《访问贩卖法》设置特殊交易欺诈罪名，构建分层治理体系。在现行法框架下，应严守罪刑法定原则，避免将交易动机纳入诈骗罪保护法益。

结论

中介行为虽具道德可责性，但不符合诈骗罪构成要件。刑法介入应保持谦抑，通过体系解释实现规范协调，建议行政主管部门加强行业监管，完善购房冷静期制度，构建"民行刑"三位一体的规制体系。

游涛

作者简介

游涛，世理法源--诉讼解决方案专家——高端法律咨询平台创始合伙人

业务领域：网络犯罪、金融犯罪、职务犯罪、知识产权犯罪、电信诈骗等刑事法律服务，以及数据、直播、娱乐社交等领域合规建设。

中国法学会案例法学研究会理事，公安大学网络空间安全与法治协同创新中心研究员，北大法学院《金融犯罪与刑事合规》校外授课教师。

公安大学本科、硕士，人民大学刑法学博士，曾任北京市某法院刑庭庭长，从事审判工作十九年，曾借调最高法院工作。除指导大量案件外，还亲自办理1500余件各类刑事案件，“数据”“爬虫”“外挂”“快播”等部分案件被确定为最高检指导性案例、全国十大刑事案件或北京法院参阅案例。

曾任某网络科技（直播、娱乐社交）上市公司集团安全总监，还为包括上市公司在内的多家企业完成全面合规体系建设以及数据安全、商业秘密、网络游戏、直播、1v1、语音房等专项合规。

多次受国家法官学院、检察官学院、公安部、司法部的邀请，为全国各地法官、检察官、警官、律师授课；多次受北大、清华等高校邀请讲座；连续十届担任北京市高校模拟法庭竞赛评委。在《政治与法律》等法学核心期刊发表论文十余篇，在《人民法院案例选》《刑事审判参考》等发表案例分析二十余篇，专著《普通诈骗罪研究》。