从先行指标到破局路径：2025年初核心城市稳市场趋势研判

导语

沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策。

研究视点

2024 年下半年以来，在存量及增量政策的双重作用下，房地产市场呈现出积极的变化，四季度全国商品房网签成交数据亮眼，房价指数也逐步回稳，市场信心得到提振。不同城市之间的房地产市场表现仍存在一定差异，上海、杭州等核心城市一马当先，土地与新房市场多项核心指标率先企稳向好。

在此背景下，深入探究典型城市 “稳市场” 的先行指标具有重要意义。本文将围绕成交规模、房价水平、库存压力等多个维度，对典型城市进行剖析，旨在回答现阶段地方调控的优劣之处、哪些城市有望率先回稳、哪些城市能成为稳市场的第二梯队，以及哪些城市还需加大因城施策力度等问题，为房地产市场的进一步稳定发展提供参考依据，本文主要观点如下：

1.典型城市兑现政策成效，核心指标整体企稳向好。2024年下半年以来，在供需两端政策协同发力下，房地产市场呈现积极变化。四季度重点城市新房成交同比止跌回升，一线城市表现尤为突出，深圳新房成交同比激增146%。一二手交易链条恢复，四季度一手房成交占比环比提升7个百分点至41%，武汉等城市新房占比突破50%。狭义库存规模年末回落至2.02亿平方米，消化周期环比缩短至19个月。

2.深圳引领成交规模复苏，部分城市仍处筑底深水区。2024年，深圳成为唯一实现一二手成交双增长城市，新房同比增24%、二手房增48%，四季度成交量占全年近半。杭州、西安、北京、上海等城市二手房市场率先兑现政策利好，成交实现同比增长，一手房交易量仍在持续下跌。

3.成都、西安人均购房面积超1.5㎡，购房需求仍保持相对旺盛。从历史数据发展经验来看，一般人均购房面积在1.5平方米以上时，意味着城市正处于购房需求的快速释放期，成都、西安、重庆、长沙等城市该项指标均位居前列，显示城市需求侧仍有较强的发展韧性。

4.房价指标现积极信号，凸显结构性机会。典型城市租售比均值达1.8%（超存款利率），重庆（3.05%）、长沙（2.42%）回报率领先。长沙房价收入比仅7年，居民月收入可覆盖零首付贷款月供。四季度70城房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正，青岛、北京高档项目抗跌性显著

5.库存压降加速，优质板块价值显现。2024年青岛等9城库存减少超100万㎡，徐州、深圳核心板块消化周期较全市平均缩短5-8个月。上海、杭州等低风险板块年交易规模仍超2000亿元，18个月以内板块成交占比达64%。

6.投资聚焦确定性，头部城市盈利优势显著。市场化企业拿地高度聚焦优质土储，2024年四季度以来，杭州、上海优质宅地溢价率频频突破破50%。近两年典型城市开盘项目近八成盈利，2024年杭州有101个项目实现了正收益。

7.八城有望率先破局，精准调控仍是关键。杭州、上海、成都等八城多指标表现优异，2025年企稳回升可期。广州（严控供地）、长沙（租售比2.4%）、重庆（租售比3.05%）单项优势突出，也有望迎来更多积极变化。建议核心城市提振需求与优化供给并重，通过存量盘活与需求分层激活实现供求新平衡。

01

整体趋势: 兑现政策预期

核心指标从低迷走向企稳

2024年，各地楼市成交月度呈现出前稳中低后高走势，四季度一二手房成交均出现不同程度放量，新房网签城市更是同比回正，少数核心城市表现更为突出，如深圳、厦门新房成交同比回升，四季度一手房成交占比更是迎来回升，下滑周期、广义消化周期等指标也明显改善。

1、成交规模：2024年下半年迎来止跌企稳,一线城市尤为突出

2024 年下半年开始，24 个重点城市的新房成交情况有了明显积极变化，之前新房成交同比一直下降，到下半年降幅开始缩小，到四季度更是止住下跌势头，开始回升。

从城市能级来看，一线城市恢复得更好。根据CRIC监测的数据，一线城市四季度新房成交相比上年同期增长了 46%，而 24 个重点城市平均增长 13%，深圳表现格外突出，四季度同比增长达146%。

新房成交同比在 2024 年三、四季度的止跌回正，离不开中央宏观调控的支持。7 月份三中全会决定，让各个城市在房地产政策上有了更多自主权，并大力支持居民各种各样改善住房的需求。到了四季度，政策明确房地产市场需“止跌回稳”，9月末政治局会议定调“严控增量、优化存量、提高质量”，10月份国新办新闻发布会更是罕见地三度提及房地产，11月财政部降低契税、增值税、土地增值税，住建部扩大城中村改造范围，自然资源部提出专项债券资金收回收购存量闲置土地，12月更是明确将执行适度宽松的货币政策。在税费减免、释放需求、调降库存、融资放宽等多方面举措行之有效的执行下，四季度新房成交也如期止跌回升，作为行业发展的排头兵，一线城市也从中获益更多。

2、一二手结构：“卖二买一”交易链条恢复，一手房成交占比回升

二手房市场的变动，清晰折射出市场信心正逐步回暖。在本轮市场调整期，不少房东出于资金套现需求，或是迫于市场下行压力，选择抛售二手房、减少持有资产。这类卖家数量的显著增多，使得二手房市场的角色发生扭转，从原本购房需求的 “中继站”，转变为与一手房市场激烈争夺客源的竞争对手。在南京、苏州、重庆等城市，二手房交易甚至一度占据市场主导地位。

然而，到了 2024 年四季度，市场风向发生转变，进行房屋置换的房东数量有所回升。这一变化直观地反映在一手房成交占比上。数据显示，2024 年四季度重点城市一手房成交占比达到 41% ，相较于同年三季度提升了 7 个百分点。单纯卖房的二手房房东占比下降，侧面表明居民对房地产市场前景的预期更为乐观，市场信心在四季度有了较为显著的恢复。这种信心的提升，促使大家更愿意且更有底气进行房屋的升级换代投资。

典型如武汉，2024 年四季度新房成交占比达到 52%，较三季度提升了 12 个百分点。年末武汉一手房市场交易量大幅增长，有力分流了大批客流。2024 年 12 月武汉新房成交 1.6 万套，同比大增 70%，创下 2021 年以来历年 12 月的新高。武汉计容新规的出台，及岁末高品质住宅加快入市功不可没。新规与新房源不仅提升了改善型需求者对武汉新房市场的预期，还使得岁末高品质项目平均开盘去化率达到八成左右，新房成功从二手房市场中 “抢回” 大量客群，进一步稳固了一手房市场的地位。

3、短期库存：2024年岁末消化周期见顶，狭义库存亦同步回落(略)

02

规模调整：深圳引领成交复苏

部分城市仍处筑底深水区

（节选）

具体城市交易走向方面，2024年典型城市交易量处于探底周期，新房成交量普遍较2023年同比下滑，但二手房交易量相对坚挺，成都、西安、长沙等市人均购房面积仍超过1.5平方米，仍然保持着相对旺盛的交易需求。随着一手房交易份额的回升，这些城市未来新房市场的恢复表现也更加值得期待。联系一二级市场表现来看，成都、天津等积极减少土地出让规模，“降库存”步伐更快，近三年长期库存下降超过1000万平方米，2024年新房市场表现好于大多数典型城市。

1、成交趋势：2024年交易量仍在探底，仅深圳一二手成交同比双增

对比2024年一二手房市场表现来看，典型城市主要可分为三类

（一）新房增长：深圳率先回稳向好

其中深圳更为典型，是 24 个城市中唯一新房和二手房同比均增长的城市。新房同比增长24%，二手房同比增48%。这得益于深圳强劲的经济活力、持续的人口流入以及城市更新带来的购房需求。2024 年深圳进一步放宽了落户政策，同时加大了对刚需和改善型住房的支持力度，如降低房贷利率、增加保障性住房供应等，“9.26”后深圳市场交易量激增，四季度新房交易量约占全年成交量的一半。

2、人均购房：成都、西安超1.5㎡，购房需求仍保持相对旺盛

从房地产研究的角度来看，一二手人均购房面积，既体现购房需求的旺盛程度，也与城市房地产需求发展进程紧密相连。从历史数据发展经验来看，一般人均购房面积在1.5平方米以上时，意味着城市正处于购房需求的快速释放期，当城市经历了购房需求快速释放的高点之后，就北京、上海的发展经验来看，人均购房面积会回落至0.9平方米左右。

具体来看，成都、西安城市人均购房面积处于领先地位。成都人均购房面积达到 1.67 平方米，西安为 1.7 平方米，再加上庞大的常住人口基数，需求总量仍保持相对旺盛。这些城市近年来发展迅速，人才引进政策吸引了大量人口流入，带来了强劲的刚性住房需求。同时，城市更新和基础设施建设不断推进，激发了改善性购房需求。例如成都持续推进老旧小区改造，以及适度宽松的信贷政策，如降低首付比例、下调房贷利率等，均进一步刺激了购房行为。

3、控制供给：天津、成都积极压降供地规模，长期库存快速下行

面对库存压力的节节攀升，地方主管部门响应中央号召，近年来在供地规模和时序方面均作出了行之有效的调整，从近年土地成交规模的管控来看，天津、成都、重庆、青岛等城市表现较佳，近三年土地交易量低于商品房成交量超过800万平方米。

结合2024年房地产市场表现来看，基本面相对较好的天津、成都，2024年新房开盘去化率均超过五成，新房市场表现已然处于典型城市的第一梯队。如2024 年成都发布多项稳市场新政，包括支持多孩家庭购房、解除限售、优化公积金使用政策等，2024年四季度以来开盘的保利花照天珺、中环天宸等项目，均实现了100%的当日去化率。而重庆、青岛在经过了近三年的大幅调整之后，虽然广义消化周期仍高于6年，但狭义消化周期也都回到了18个月以内的相对安全范围。

4、小结：深圳、成都等规模调整成效显著，部分城市仍存挑战

2024 年典型城市房地产市场在规模调整上差异明显。深圳表现突出，是唯一新房和二手房交易量同比双增长的城市，新房增 24%、二手房增 48% 。其经济活力强、人口持续流入，2024 年放宽落户政策、加大住房支持力度，“9.26” 后交易量激增，四季度新房交易量占全年近半，率先实现市场回稳。

成都和天津在控制供给方面成效显著。两市积极压降供地规模，近三年长期库存下降超 1000 万平方米。2024 年成都发布多项新政，部分项目开盘去化率达 100%；天津新房开盘去化率也超五成，新房市场表现位居典型城市前列。

此外，成都、西安、长沙等城市人均购房面积超过 1.5 平方米，交易需求相对旺盛。成都人均购房面积达 1.67 平方米，西安为 1.7 平方米，这类城市近年来发展迅速，人才引进政策吸引大量人口流入，带来充沛的刚性住房需求，同时城市更新和基础设施建设激发改善性购房需求，未来新房市场恢复表现值得期待。

部分城市表现不及预期。广州、济南、苏州等城市新房和二手房交易量均同比下降，库存压力同比攀高。无锡、苏州、徐州等江苏经济强市土地供应未有效收缩，在地方财政压力下，近年来土地供应未能及时有效收缩，近三年土地成交建面达到新房成交的 2 倍以上。虽然住建部门引导放缓新房上市节奏，但长期库存压力仍在快速攀升，尤其是徐州和无锡，广义库存基数较高，2025 年需加强对存量住宅用地的处置力度，以提升土地投资和购房者信心。

03

房价动态：走势向好有迹可循

重庆、长沙投资亮点突出

（略）

1、租售比：均值1.8%超过存款利率水平，重庆已接近商贷利率

2、房价收入比：购房压力显著分化，长沙人均收入已可覆盖0首付贷款

3、近期趋势：2024年末房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正

4、各类项目：高档项目抗跌性较佳，青岛、北京、长沙尤为突出

5、小结：多数城市租售比已超过存款利率，长沙购房压力最轻

2024 年典型城市房价展现出不同的现状水平和发展态势。整体来看，大多数城市租售比已经超过存款利率水平，且房价收入比在16年以内。在保障房市场规模日益增长的背景下，越来越多城市的商品房价格开始恢复到合理水平之内。结合2024年年末房价指数表现来看，房价同比降幅持续收窄，一线城市房价更是环比率先回正，房价相关指标均呈现出积极走势。二手房市场中，高档项目抗跌性表现相对较佳，也为地方稳市场提供了更多的结构性调整窗口。

具体城市方面，长沙凭借低房价和居民收入稳定增长的优势，房价收入比仅为 7，购房压力在众多城市中最小，人均收入足以覆盖刚需与首改项目的贷款支出，居民购房负担最为轻松。昆明、武汉、郑州等城市，受益于产业发展带动收入提升以及稳定的房价，房价收入比低于 10，购房压力相对较小。一线城市中的深圳、北京、上海房价收入比依旧偏高，尽管较 2023 年有所下降，但购房压力仍然较大，尤其是深圳，近年来快速推进的保障房建设，更进一步推高了商品住宅的价格水平。

04

库存压力：显著降低

徐苏深等优质板块存结构性机会

库存压力方面，2024年得益于供给节制和成交改善，狭义库存延续波动下行走势，青岛、南京、郑州、武汉、杭州、济南、苏州、宁波、重庆等共计9城库存压降超100万平方米。而从当前库存结构来看，徐州、苏州、郑州、深圳、昆明、福州、厦门等核心板块去化压力显著好于全市平均，差值均在5个月以上。从低风险板块的市场份额来看，上海、杭州、成都、深圳遥遥领 先，交易规模仍达2000亿元以上。

1、库存规模：青宁郑汉等9城库存压降超100万㎡，加速推进稳市场进程（节选）

2024年各地楼市加快去库存进程，重点50城加速去库存进程，整体库存规模呈现出稳中有降态势，2025年1月末50城新建商品住宅狭义库存31093万平，环比降1%，同比降11%。但城市间分化持续加剧：

青岛、南京、郑州、武汉、杭州、济南、苏州、宁波、重庆等共计9城库存压降超100万平方米。其中库存规模降幅最大的当属青岛，2025年1月狭义库存仅为999万平方米，较2024年1月下降258万平方米，同比降幅达21%。究其原因，一方面政府通过缩减新房供应来控制库存规模，2024年全年青岛新房供应仅367万平方米，较2023年下降41%；同时针对市场需求，调整产品类型，增加中小户型、刚需房源的供应，减少大户型、高端房源的库存积压。另一方面，政府通过不断优化购房政策、调整信贷政策等方式来刺激居民购房需求，譬如放宽限购政策、 降低首付比例、提供购房补贴、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等不断降低居民购房门槛，减轻居民购房负担。

青岛楼市的去库存策略将围绕“因城施策”的原则，结合本地实际情况，从需求端、供给端、金融端等多方面发力。通过优化购房政策、推动租赁市场发展、加强区域协调、鼓励房企促销等手段，青岛有望逐步缓解库存压力，实现楼市的平稳健康发展。同时，青岛作为沿海开放城市，其经济发展和人口吸引力也将为楼市去库存提供长期支撑。

2、优质板块库存：徐州、苏州、深圳核心板块去化压力显著好于全市平均

鉴于城市大量库存来自于高风险板块，且这些板块大多流速不高，无论是对于房地产企业、还是地方主管部门而言，除少数重点市政相关项目之外，继续进行房地产开发的可能性都很小。

因此在现阶段，为了对于城市价值作出相对公允的判断，研究中心对24个典型城市的板块消化周期进行了梳理，剔除了消化周期达到城市平均值两倍以上的板块，即为核心板块消化周期，对比前后差距可见，全市平均消化周期小于18个月的城市有13个，而核心板块消化周期小于18个月的城市个数扩容至17个。其中徐州、苏州、郑州、深圳、昆明、福州、厦门等核心板块去化压力显著好于全市平均，差值均在5个月以上。

3、低风险板块交易规模：上海、杭州、成都、深圳仍达2000亿元级别

就低风险板块的市场份额来看，上海、杭州、成都、深圳遥遥领 先，低风险板块交易规模仍达2000亿元以上，第二梯队为广州、北京、西安、天津，低风险板块交易规模为1000-1300亿元，第三梯队为南京、武汉、青岛、苏州、济南、宁波等，低风险板块交易规模为500-1000亿元，余下合肥、长沙、厦门、昆明、重庆、徐州、福州、郑州、长春、无锡等十城低风险板块交易规模均不足500亿元。

事实上，24个典型城市18个月以内板块成交金额平均占比达到64%，其中杭州、成都、济南、合肥、西安、天津、南京等更是在七成以上，对于地方主管部门和开发商而言，可进一步聚焦这些优质片区的新房开发。一方面适度加快项目的供应上市节奏，另一方面也要注意新增土地供给和周边配套的同步发展，避免出现短期“空城”现象，伤及优质板块的发展预期。

4、小结：库存压力显著改善，深圳、苏州等优质板块价值凸显

2024年，典型城市库存压力呈现“总量压降、结构分化”特征。其一，总量压降加速：青岛、南京等9城狭义库存同比减少超100万㎡，政策调控与需求释放形成合力，推动库存去化周期环比缩短2.4个月至19个月，70城中近半数回归18个月安全线。

其二，优质板块价值凸显：徐州、苏州、深圳核心板块消化周期较全市均值缩短5-8个月，如深圳园山、民治、凤凰等板块消化周期更是不到10个月，如龙岗园山板块2025年1月加推的深铁阅云境，开盘1小时145套房源即告售罄。

其三，交易向低风险区集中：上海、杭州等城市18个月以内低风险板块成交占比达64%，年交易规模维持2000亿级别，对于地方主管部门和开发商而言，可进一步聚焦这些优质片区的新房开发。

05

投资销售：企业拿地缩量提质

近两年成交宅地开盘七成盈利

（节选）

1、企业投资：市场化企业更倾向投资优质土储，仅为少数城市拿地主力（略）

2、开盘去化：下半年销售情况普遍转好，杭州、长沙年均去化率超过五成（略）

3、项目盈利：盈利项目占比接近八成，杭州101个项目实现盈利

对于2023年以来典型城市的新出让土地，在CRIC统计的超过836个已开售的项目中，649个项目实现盈利，占比接近八成。从城市分布来看，杭州、北京、上海、天津、成都、西安均有超过50个项目实现盈利，其中杭州更是有101个项目实现盈利，展现出强大的市场韧性和持续发展能力。

一线城市方面，北京、上海表现突出，分别有50个以上项目实现盈利，盈利项目个数占比均达到85%，至于广州（86%）深圳（100%）虽然盈利项目占比更高，但新开盘项目数量明显低于北京和上海，如深圳在2023年后拿地的项目，开盘率只有20%。相对而言，北京、上海不仅开盘率高，且开发量较大，这主要还是得益于两地强大的经济实力、以及庞大的户籍人口基数，为房地产市场提供了稳定的需求支撑。同时，北京和上海房地产市场更高的透明度，通过在土地供应、规划等方面的精准把控，实现对库存指标的良好控制，使其房地产市场更为健康，在高端房地产项目持续热销的带领下，大量新开盘项目实现了盈利。

其他城市方面，杭州、成都、西安、天津等均有大量项目实现盈利。相比而言，杭州、成都盈利项目数量更多，但占比也相对较低，均为七成左右。两地的内圈层项目虽然去化快速，盈利预期较佳，但外围项目仍然不免面对去化困难，并拉低了盈利预期。因此两地虽然是当前核心城市中市场健康度、供求规模均跻身第一梯队的优秀城市，但从城市内部来看，外圈层仍不免面临着较大的盈利压力。譬如杭州一圈层推盘去化率长期在九成以上；二圈层推盘去化率也在四成以上，2024年四季度后更是持续攀高，2025年1月达到82%；而三圈层推盘去化率则长期低迷，2024年以来一直在10%左右低位震荡。

天津有95%的开盘项目实现盈利。2024年以来，天津一直是二线城市中稳市场的“模范生”，2024年末天津调整入学政策，核心三区义务阶段入学，住址为二手房的必须提前三年购买，而新房则不受限制，直接利好新房销售。得益于近年以来的地价回落，以及去化速度保持高位，绝大多数项目均实现了正ROE。

4、小结：地市高溢价与城投托底并存，上海、杭州、天津投资优势凸显

2024年房地产市场的投资与销售呈现出显著的分化特征。从企业投资端看，土地市场延续“城投托底为主、市场化企业择机布局”的格局。北京、上海、杭州、深圳等核心城市凭借健康的市场供求关系与政策松绑（如杭州取消新房限价），吸引市场化企业积极竞拍优质地块，杭州全年成交宅地溢价率超15%的占比达70%，萧山地块溢价率甚至突破76%。而南京、徐州等城市因库存高企及外围土地供应过剩，市场化企业拿地占比不足三成，高度依赖城投托底。

销售端方面，2024年以来下半年市场回暖带动去化率显著回升。杭州、长沙年均开盘去化率超50%，上海43%的当日去化率居一线城市首位，核心区域高端项目（如顺昌玖里）去化率超九成。但南京、青岛等供需错配城市去化率不足20%，外围项目滞销压力突出。

项目盈利层面，近两年成交宅地开盘项目中，七成实现正收益。北京、上海因需求稳定与库存控制严格，盈利项目占比达85%；杭州101个项目盈利，但外围区域去化率低迷拉低整体表现。天津通过地价回调与政策优化（如新房入学优先），盈利项目占比高达95%。

总体来看，近年城投托底虽缓解了土地流拍压力，但市场复苏的核心仍依赖优质土储与精准政策。上海、杭州、天津等城市通过“缩量提质”与需求激活实现良性循环，而低能级城市亟需进一步优化供地结构、定向纾困以打破僵局。随着投资“高确定性、强流动性”优质资产成为房企共识，城市之间的调控能力差异，也将更加直接地反映在房地产投资的相关指标上。

06

总结：沪杭等八城有望率先破局

多数城市仍需深化精准施策

2024年四季度以来，稳市场政策成效渐显，房地产市场迎来积极变化。成交量与价格数据持续改善，库存指标筑底，市场复苏态势逐渐明朗。企业投资视角下，市场环境优化，市场化企业拿地安全边际提升，土地投资风险降低，投资有所信心增强。

综合考量规模、价格、库存以及投资等多个关键维度，杭州、上海等城市在稳定房地产市场进程中表现卓越。这些城市凭借合理的政策调控，以及优秀的经济、人口、楼市库存基本面，房地产各方面指标均朝着积极方向发展，有望在 2025 年率先实现企稳回升，为房地产市场的整体回暖发挥引领作用。

但部分城市仍需进一步夯实筑底之路，成交、房价、库存、企业投资等指标仍有较大改进空间。地方需实施有效调控，企业则应审慎对待投资机会，关注城市内部分化，挖掘结构性机会，重点关注供求与流速指标佳的板块。

1、杭州、上海等八城多指标表现优异，2025年企稳回升可期

部分核心城市在稳定房地产市场方面表现突出，杭州、上海等八城凭借合理的政策调控以及优秀的经济、人口、楼市库存基本面，房地产市场各项指标朝着积极方向发展。

杭州在多个重点指标表现优异，尤其是在供求关系指标方面，狭义消化周期不到半年，核心板块消化周期更是只有4.5个月。2024年平均开盘去化率高达51%，同样位居核心城市前列，其中杭州一圈层开盘去化率更是长期高居九成以上。得益于地方政府在土地供应方面的适度有序，“低库存+高流速”使得杭州土地市场投资热度持续高居不下，尤其是在2024年下半年杭州取消新出让土地的新房限价之后，土地热度更是大幅攀高，溢价率突破50%已然成为了常见现象。虽然从新房成交规模来看，2024年全年杭州交易量仍有二成以上的同比回落，但从年内走势来看，下半年新房交易量降幅已然大幅收窄，四季度已经降至一成左右，2025年1月在春节错期影响之下，同比降幅仍在进一步收窄。随着2024年出让的不限价宅地进入新房市场，2025年杭州新房市场有望迎来“价在量先”式的非典型性企稳复苏。

上海同样表现突出，库存、成交、土地投资等多项指标均表现如初。狭义消化周期仅为1年左右，广义消化周期也只有3.7年。2024年平均开盘去化率超过四成，2024年12月以来更是攀升至六成以上，中海领邸、融创外滩壹号院等大量优质高端项目均实现了九成以上的高去化率，其中顺昌玖里更是在2024年单盘成交370亿元，成为全国销冠项目。作为全国经济发展体量首屈一指的城市，上海聚集了大量高净值家庭，2024年以来城市限购、限贷等政策的持续宽松，有效加快了观望客群的入市步伐，市场需求侧表现快速提振。企业投资热度也持续震荡走高，不仅市场化企业拿地占比超过七成，2024年下半年以来土拍溢价屡创新高，2024年四季度宅地平均溢价率突破15%，2025年首轮集中土拍溢价率更是达到34%。2025年上海楼市有望在政策宽松、产品升级与供需调整中迎来加速回稳，稀缺资产仍受高净值客群青睐，在预期改善的传导效应之下，中低档项目也有望迎来筑底回稳，与改善需求共同构成“双轮驱动”的稳步复苏格局。

其他城市如北京、深圳、成都、天津和西安等也展现出积极的市场态势。如北京、深圳市场化企业拿地占比较高，再加之在土地供给方面的积极调控，有望在土地市场方面迎来更好的市场表现。天津、成都、合肥、西安等房价水平已经调整至二线城市中相对合理的位置，房价收入比均在15年以内，且消化周期均较为健康，若2025年地方主管部门能够积极出台稳市场政策，并在供给侧积极作为，如收储、盘活存量用地、以需定供等，2025年房地产市场也有望率先企稳。

这些城市凭借自身优势，在房地产市场稳定进程中走在前列，有望在2025年率先实现企稳回升，为房地产市场的整体回暖发挥引领作用。

2、广州、长沙、重庆等单项优势突出，有望迎来更多积极变化（略）

3、建议提振需求与优化供给并重，结构性调控驱动市场新平衡

2024年下半年房地产市场的分化与复苏进程表明，需求侧活力的释放与供给侧规模的精准控制，是推动市场平稳健康发展的关键抓手。但考虑到各地经济和人口基本面发展的差异，还需构建与经济能级相匹配的供需调控体系。核心城市应坚持"严控总量、优化结构"原则，三四线城市需强化"以销定产"机制，通过供给侧精准适配需求结构，实现库存压降与市场活力的动态平衡。2025年政策需进一步强化需求端与供给端的协同发力，具体建议如下

供给端：进一步完善分级管控机制，实现土地要素精准投放

土地供应“以销定供”，杜绝无效供给。北京、上海等供求健康的一线城市，重点保障核心区优质地块供应。杭州、成都等改善需求旺盛城市，可进一步提升四代宅等高品质用地的供应占比，南京、苏州等库存高企城市，可进一步压缩远郊供地规模压缩并加强配套产业的导入。切实实行土地出让与存量去化挂钩机制，当板块消化周期超过24个月时自动触发供地熔断。

优化存量，加速低效资产盘活与更新。建议地方政府联合金融机构设立“存量资产重组基金”，用好地方专项债的增量金额，通过收购闲置土地、滞销项目转为保障房或长租房，既化解库存又补充民生供给。此外，需加快推进城中村改造与老旧小区更新，释放改善需求。例如，深圳推动城市更新，为城市带来更多有效增量供应，拉动2024年四季度新房成交占比达50%，此类模式可复制至其他城市。

强化市场监测，防范局部风险传导。建立城市-板块两级库存预警机制，对消化周期超过城市均值两倍的边缘板块（如南京江北新区、广州外围区域），暂停新增开发，转而完善交通与教育配套，提升板块价值。同时，加强对房企的合规监管，严控“高杠杆+高周转”模式，推动行业向“以销定产”的精细化运营转型。

需求端：结构性分层激活有效需求，增强市场内生动力

降低购房门槛，释放刚性需求。对于库存压力大、人口流入趋缓的城市（如苏州、无锡、南京），在延续税费减免、首付比例动态调整（首套15%、二套20%）、房贷利率与LPR挂钩等政策的基础上，探索购房补贴与公积金贷款额度提升等优惠政策。例如，武汉、成都通过“以旧换新”政策，成功激活置换需求，如武汉叠加优质供给放量，2024年12月新房成交更是创下近5年新高；深圳、厦门放宽落户限制并配套住房补贴，显著提升了新市民购房能力。这类政策可进一步下沉至三四线城市，扩大覆盖人群。

定向支持改善性需求，优化产品供给结构。一线及强二线城市（如上海、杭州、成都）需强化对改善性住房的信贷支持，如提高二套房贷款额度、缩短“卖一买一”置换周期。同时，鼓励房企推出适配改善需求的高品质产品，避免同质化竞争。例如2024年成都锦江工业园多个中高端项目实现开盘即罄，印证了产品升级对需求的撬动作用。

以产业和人口为抓手，夯实需求根基。经济活力强、人口持续流入的城市（深圳、西安、长沙）应加强产城融合，通过产业园区配套人才住房、优化职住平衡等方式，将人口红利转化为住房需求。例如，长沙凭借“低房价+高收入”组合，人均购房压力为全国最低，再加之省会城市的经济头部效应，可进一步吸引省内青年家庭定居；杭州通过落户放宽、取消二手房限购等政策，2024年二手房交易量增长27%，此类经验值得推广。

政策协同：中央与地方联动，短期刺激与长期转型协同并进

强化政策时效性，避免“一刀切”。一线城市仍需适当保持限制性政策弹性，谨防市场中的投机性需求再度抬头，影响长期供求关系；三四线城市则应聚焦财政补贴与信贷支持等直接利好，并强调政策延续性，增强市场预期和购房者信心。

引导预期，稳定市场信心。地方政府可建立城市分区域房地产数据定期披露制度（涵盖库存消化周期、一二手房价格波动等核心指标），通过提升指标透明度压缩预期的不确定性。长期预期管理还需依托中央部委的权威政策供给，以住建、自然资源等部门的调控新政作为市场基准锚，在优化土地供应机制、完善住房金融工具等关键领域形成持续稳定的政策预期，为市场参与者提供可预见的决策框架。

当前房地产市场正处于触底修复的关键阶段，不论是从中央还是地方视角来看，政策均需兼顾短期稳需求与长期调结构的双重目标。需求侧应通过分层激活刚需、改善、新市民三类群体，夯实市场根基；供给侧需以“严控增量、优化存量”为主线，杜绝无效供给，防范风险积聚。

深化因城施策改革，实施供需双侧精准调控，是推动行业从短期政策刺激向内生增长机制转型的关键路径。唯有通过市场生态重构与制度韧性的培育，方能实现房地产业健康发展与宏观经济结构性改革的动态适配，为系统性风险防范和高质量发展提供长效支撑。

文章来源:克而瑞