打好老旧小区攻坚战，“住宅合作社”模式可为

今年，是北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师，中国科学院大学讲席教授，首钢集团总建筑师吴晨以全国人大代表身份参加全国两会的第8个年头。

3月3日，吴晨介绍，今年全国两会他带来了《探索“住宅合作社”模式打好老旧小区攻坚战》的建议，提出通过探索“住宅合作社”模式，推动可持续的老旧小区改造路径。

目前，这一合作模式已在武汉市青山区二十一街坊的危旧房改造中落地，通过大胆采用由小区居民、产权单位发起成立“住宅合作社”，在政府的指导下，与开发企业合作，实现了小区的“原拆原建”改造。

“自去年底启动项目以来，不足半年时间，134户居民已全部签约腾退完成，现在已在紧锣密鼓地进行建设。”吴晨表示，134户居民原就同属武钢这个大社群，有着共同的情感纽带，改造后的134户居民可以不用散落各处，大家串个门，吃个百家饭，一起看个孙子。原有的社区结构大致不被破坏，在注入新血液后，原居民新的生活需求得以满足。

吴晨认为，通过组建联合社、民主决策、总建筑师制、共建共管等的“住宅合作社”，最终惠及的是居民。

这几年，实施城市更新行动、推动城市发展转型一直是吴晨代表关注的领域。

在多年工作的实践中，吴晨总结出的诸多经验，并基于此形成诸多具有可行性的建议。2021年，在全国两会期间，他率先提出“合理提高设计费收费标准，给与行业更好的发展条件”的建议，获得社会广泛的关注与热烈讨论；2022年全国两会时期，他建议制定一部专门的《工程师法》，可以推动全面建立注册工程师制度，严肃“工程师”职业称谓；2023年的全国两会上，他鼓励社会资本参与老旧小区改造，并建议对社会资本参与老旧小区改造建立相应制度；在2024年的全国两会上，他继续为城市更新和老旧小区改造等问题发声。

今年的这份建议同样凝聚着吴晨的心血，希望深入推动老旧小区发展，让城市中的人民更有获得感、幸福感。

住区建设是城市更新重点任务

二十一街坊3~12门小区位于新沟桥街道科苑社区，占地面积约6417平方米。区域内共有4栋建筑，总建筑面积约8821平方米，容积率为1.42，涉及3栋居民楼、1栋武钢单身宿舍楼，住宅楼现有居民134户，多为武钢离退休职工，武钢单身宿舍楼现有租户18户。

3栋居民楼中有两栋居民楼建成于1957年，为三层砖木结构，另一栋居民楼建成于1974年，为四层砖混结构。居民楼使用年限均在50年以上，超过使用年限，普遍存在房屋结构老化、维护保养不足、基础配套设施陈旧等方面问题。

2022年，经第三方房屋安全鉴定机构鉴定，3栋房屋安全等级均为C级。近两年，小区先后发生多起居民厨房、卫生间区域天花预制板保护层突然脱落，险些伤及居民的情况，居民群众要求拆迁、改善房屋意愿强烈。

占地面积不到10亩，既要确保小区配套设施齐全，也要确保居民休闲活动空间，形成相对完善的功能分区，如何做？

青山二十一街坊寄托着老百姓的感情，一头连着民生，一头连着发展。二十一街坊项目既要成为符合当地历史文脉、能匹配武汉大都市城市风貌的现代建筑，又要成为融入最新居住建筑设计理念的标杆建筑，满足老百姓各种生活使用需求。

“住宅合作社”作为一种住房供应模式出现，旨在通过居民共同参与、共享资源，实现住房的公平分配和可持续发展。“住宅合作社”的社员通常共享所有权，并参与决策过程，社员对项目有更高的自主权。

吴晨注意到，从20世纪90年代起步的旧改、危改工作，大量社区改造和综合整治项目对人民的住房条件改善起到了积极作用。但同时可以看到多数更新改造项目以政府推动为主，居民自主参与更新意愿弱，多元主体参与的协同机制尚不成熟。现阶段各地区仍存在相当规模的危旧楼房存在安全隐患、群众改造需求迫切，改建力度亟待加大。

基于此，“住宅合作社”模式基本理念是通过集体拥有和合作管理，减少中间成本、提高资源利用效率，并创造更公平、可持续的居住环境。

吴晨表示，联合社作为独立的民事主体，委托房地产开发企业或施工单位建设房屋。社员由小区全体不动产登记权利人组成，制定联合社章程，经政府同意后，向民政部门申请登记为非营利法人社会团体。根据危旧房改造小区规划用地条件，联合社积极向政府争取政策支持，并会同有意向的承接企业开展资金测算。通过3轮入户调查，2次社员大会，持续磋商章程、优化资金测算、打磨改造方案，最终形成了联合社章程，选定实施主体，确定了改造方案。改造方案通过后，联合社正式与企业签订委托协议。

实际上，吴良镛先生也曾于1987年在中国首次提出“住宅合作社”理念，并在北京菊儿胡同项目中运用住宅合作社理念，成为轰动社会各界的住宅改造经典案例。

通过这一模式，武汉青山二十一街坊基本完整保留了原居住区134户的社区居住模式，社区关系、邻里关系、社会属性均得到了很好的保留和延续，同时融入部分商品房新居民，实现了“共生”住区的设计理念（居民共生、文化共生、建筑共生）。

小切口改善大民生

二十一街坊由于建设年代久远，面临诸多问题。吴晨带领团队，从居民切实的使用需求出发，一一设计规划。如考虑不同户型的特点及居民需求，做到“一户一方案”，每套户型都有自身亮点，且空间有限的楼内均实现了所有户型100%南北通透。

同时，吴晨和团队听到居民要求“多补面积少出钱”后，设计方案保留了最小的33平方米的户型，该户型突出了在厨房收纳、衣橱收纳、卫生间收纳等方面的收纳归置功能，增大了阳台面积，以给居民最便捷的生活体验。

“30多平方米的小户型，在设计时南北通透，在商品房市场几乎不可能。”吴晨说，每套户型都有自身的亮点，从平面布局、功能分区、通风采光、视野朝向、流线组织、保温设置、飘窗赠送等多方面做了全面研究，并在整个项目推进过程中与合作社保持密切对接，积极听取居民的意见，对方案进行反复研究、打磨，经过总建筑师团队多轮的不懈努力，最终交出了令各方满意的答卷。

改造后，21街坊这一昔日破败低矮的住宅楼，将成为一栋每单元两梯四户的住宅楼（两个单元），绿化率达30%，将切实提高居民生活幸福指数。

在吴晨看来，各大城市以“原拆原建”方式实施老旧小区更新案例已经积累了一些成功经验，以“住宅合作社”为代表的实施模式在一定程度上破解了老旧小区更新在组织机制、资金投入、居民搬迁等实施难点问题，打通了老旧小区更新改造居民参与、多元共治路径。

因此，吴晨建议，以各地“原拆原建”标杆项目为基础，聚焦人民群众切身利益与迫切需求，“以例促策”形成一套适用于危旧楼改建，可操作性强的支撑保障体系，通过政府引导、市场参与、居民共治的方式，加力实施老旧小区整治改造，让老百姓过上更方便、更舒心、更美好的幸福生活。