克尔瑞地产研究：预期3月新房供应倍增 营销助力局部“阳春”可期

智通财经APP获悉，克尔瑞地产研究发布报告称，预计3月新房供应环比倍增，迎来年内高点。不同能级城市呈现显著分化行情：一线推盘积极性依旧较高，3月单月环比倍增。二线供应环比增幅不及一线显著。三四线3月供应迎来了集中爆发期，经历了年初低迷，3月供应同环比齐增。从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、51%和12%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。7成以上城市以主城为供应主力。预判后市，3月供给“量质双增”叠加营销助力，核心一二线城市新房成交大概率环比涨幅多集中在30%-50%。

01规模：28城3月供应环比倍增 京广深杭等集中放量

3月恰逢“金三银四”成交旺季，房企推盘积极性稳步上升。据CRIC调研，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积721万平方米，环比倍增166%，同比下降36%，一季度累计同比下降28%。从绝对量来看，受土地成交约束，房企推盘量已大不如前，不过单月规模还是略好于去年10月水平，达到了2025年年内高点。

分能级来看，一线推盘积极性依旧较高，3月单月环比倍增，四城中仅上海略显疲软。北京、广州、深圳3月环比增幅显著，主要源于2月春节假期基数较低，北京一季度累计同比恢复正增。上海预期迎来供应“空窗期”，3月单月供应规模不足10万平方米，同环比齐降。

二线供应环比增幅不及一线显著。其中杭州位列榜首，3月供应量达184万平方米，环比增长783%，同比增长116%；30个楼盘近3000套房源预计集中入市；成都、宁波、武汉、西安、天津等单月成交规模均突破30万平方米，虽然环比有不同程度增长，但同比仍呈下降趋势。

三四线3月供应迎来了集中爆发期，经历了年初低迷，3月供应同环比齐增。其中长三角无锡、徐州、常州均迎来了集中推盘，环比增幅显著。

02结构：改善占比过半、刚需约占四成 7成以上城市以主城为供应主力

而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、51%和12%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

分城市来看，(1)仅昆明、南宁、无锡、上海、青岛、天津、深圳等城市刚需产品供应占比都在60%以上，上海、深圳新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例。(2)苏州、漳州、泉州、长春、厦门、杭州、合肥、济南等依旧以改善作为供应主力，占比均在8成以上，其中苏州、漳州、泉州、长春等改善供应占比高达100%。(3)西安、武汉本月供应兼顾了刚需和改善，供应占比均在4成以上。(4)福州本月高端产品占比显著上升，达到了73%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为70%、21%和9%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，漳州、泉州、福州、郑州、昆明、武汉、合肥、西安、重庆、杭州、南宁、无锡等主城占比均在9成以上，长沙、常州等则以近郊项目为主，占比均在5成及以上，宁波、深圳等推盘则兼顾了主城和近郊，占比均为4成；苏州、上海等近远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

03预判：3月供给“量质双增”叠加营销助力 新房成交或迎普涨行情

盘点了3月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：3月供应大幅回升，虽与去年同期仍有差距，但已经达到年内高点，房企也加强了主城区改善供应比例，预判3月新房成交还是有逐步修复趋势，环比持增，部分城市或将出现局部“小阳春”。

从市场热度来看，或将延续高位波动：据CRIC监测数据，28个重点城市2025年3月预期项目平均去化率33%，同比上升5个百分点。值得关注的是，一线新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增，2025年3月预期去化率达到46%，同比上涨15个百分点。

我们结合不同城市3月预期推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，核心一二线新房成交或在3月迎来普涨行情，环比涨幅多集中在30%-50%，分城市来看，新政利好下的北京、广州、深圳短期内市场热度延续，其中广州新房成交预期环比倍增，主要基于春节假期过后市场逐步恢复，随着小阳春营销旺季到来，预计多项目将加大促销力度及渠道激励吸客，且3月中心区多盘吹风入市，市场供求量预计有明显回升。天津、武汉、南京等基本面不错的核心二线城市，经历了前期深度调整，预期迎来一波复苏行情，成交量有望稳步回升。

总体来看，3月供应稳步复苏，环比倍增，与去年同期仍有差距，但也达到了年内供应高点，从推盘结构来看，仍以主城区改善项目为主，叠加“金三银四”为传统营销旺季，新房成交大概率环比持增。部分城市或将出现局部“小阳春”：北上深杭等核心一二线城市改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升；天津、武汉、南京等购买力也逐步修复，成交有望稳中有增；多数三四线城市或将延续筑底行情，改善盘去化优于刚需盘。