烟台“高标准”引领“高品质住宅”建设

胶东在线3月3日讯贝壳找房烟台站最新数据显示，2月前3周平台新房看房人数同比增长21%，成交量环比增长13%、同比增长33%，其中居住空间大、实际得房率高、建造质量好的高品质住宅成为市场热点。据统计，烟台购房者对高品质住宅的需求占比从前五年的12%跃升至43%，居住品质升级趋势显著。

去年12月，烟台市出台了《烟台市高品质住宅建设技术指引》《烟台市高品质住宅提升技术指引》，通过368项细分技术标准，系统构建健全完备的建设规范体系，其中185项标准超过国家和省级现行要求，涵盖质量安全、绿色低碳、功能复合等六大维度，成为全市高品质住宅建设的纲领性文件。市住建局局长孙玉荣表示：“《指引》聚焦群众关心的居住痛点，在解决质量通病、提升空间利用率、打造最优居住空间以及智慧化应用等方面提出了创新解决方案。”

质量安全：31项提升技术攻克居住痛点

质量通病问题既常见，也难解决。2024年度，人民网地方领导留言板渗漏、开裂等质量通病投诉量分别达到14019起和7482起，同比分别增长32%和11%。

《指引》推出了31项防治措施，重点解决隔声降噪、防渗漏、防脱防坠、耐久性等质量通病问题：通过增加楼板厚度、隔声垫、隔声片、三玻两腔门窗、同层排水、内螺旋消音排水管等，综合隔音效果提升65%以上。通过地下工程主体采用防水混凝土，屋面增加防水层数量和厚度，实施外窗洞口双层密封等，将防渗漏保障年限提升至20年。通过采用建筑保温与结构一体化技术，增加飘窗窗台板、顶板厚度，设置室外设备防坠落托板等，提升房屋安全性能，避免意外事故发生。

烟台市建设工程质量和安全监督站计划技术科科长苗大成表示：“烟台标准的特点在于‘从问题源头实施堵疏结合’，通过技术集成，项目质量通病发生率降低70%。”

记者走访发现，我市高品质住宅非常关注房屋质量安全。比如，山东省高品质住宅试点项目蓝天·博识雅苑，室内排水管道使用内螺旋消音排水管、分户墙采用240mm厚水泥实心砖，小的改动起到了大的效果。同为试点项目的正大·青特尚誉府、瑞东·瑞园、盈科品园等项目外墙均采用建筑保温与结构一体化技术，与主体结构同寿命；住宅屋面板防水层采用“卷材+涂料”做法，有效解决外墙脱落和屋面渗漏问题。

绿色低碳：综合节能率达到83%

绿色低碳的生活，是业主生活的需求。《指引》明确要求高品质住宅必须采用5种以上绿色建材，应用比例不低于50%；采用高性能节能门窗，较传统节能门窗保温性能提升25%以上；鼓励采用太阳能、空气源、光伏等可再生能源系统；融入海绵理念，建设下凹式绿地、雨水花园，采用渗透铺装地面，透水面积比例大于50%。

“这些技术使建筑综合节能率提升至83%，较国家标准提高30%，建筑全生命周期能耗降低40%”山东省勘察设计大师李天世说。

记者看到，绿色低碳已成为烟台高品质住宅的标配。蓝天·博识雅苑、正大·青特尚誉府等项目门窗采用气密性能不低于7级、传热系数不大于1.5W/（m²•K）的高性能门窗，保温隔热性能得到大幅度提升。万科·天琴湾项目标配四段式净水、九重过滤系统，实现直饮水入户。

功能复合：10项不计容助推高得房率

据悉，2024年6月，我市出台的22条高品质住宅开发支持政策，创新规定了10种不计容情形：半地下室地面高度＜2.2米不计容、空中花园不计容、配电房等服务设施不计容、开敞阳台进深≤2米按一半面积计算等。“政策推动下，住宅综合得房率得到大幅提升，达到20%以上。”山东省勘察设计大师孙红军说。

《指引》将层高由原来的2.8米提升到3米以上，阳台进深由1.2米提升到2米，设置共享平台、空中花园；增加可变空间设计，可办公可休闲可居住，布局更加合理；保障厨房和卫生间面积分别不低于5平方米、4平方米，留足使用空间；单个地下车位面积提高8%、净高提高9%，提高停车便利度；设置双大堂公共活动空间，设计接待前台、会客大厅、书吧、快递暂存等功能，方便服务业主。

“我们的高品质住宅注重户型设计功能优化、交通设计优化、社区功能优化，与传统住宅相比是全方位提升。”烟台市自然资源和规划局副局长马超表示。

功能复合的做法在我市高品质住宅项目中得到广泛应用，蓝天·博识雅苑、正大·青特尚誉府、能建·东宸、坤城·长安映月等项目在不计容政策加持和功能复合要求作用下，得房率显著提高。具体来看，蓝天·博识雅苑项目将住宅层高提升到3.15—3.3米，设置地上、地下双大堂，单个大堂使用面积提升到15平方米以上。正大·青特尚誉府项目停车位配建标准户均1.5个车位，停车位尺寸2.5m×5.3m，大于国家标准尺寸。

美好宜居：嵌入式服务覆盖全周期

结合全国社区嵌入式服务设施建设试点要求，《指引》要求合理布局社区健身中心、日间照料中心、托幼中心、社区食堂等服务设施，提升生活便利性；房前屋后见缝插绿，常绿乔灌木数量高于30%，实现四季常绿、三季有花。

记者在走访看到，蓝天·博识雅苑项目配套建设城市书房、社区健身中心、医养空间、社区食堂、棋牌室、私宴、泳池、篮球场等服务设施，满足群众生活娱乐需求。盈科品园项目除配置健身步道等活动场所和服务设施外，场地还设置夜间照明设施，采用立体绿化、增加乔灌木数量等措施，绿地率指标达到40%。能建·东宸府项目配置了沐光书房、三大运动场、斜坡草坪、约1500米健康慢跑环等。绿城·留香园项目社区人行主入口，采用酒店式归家大堂设计，无障碍电梯直达园区。

“除此之外，在美好宜居方面，烟台标准鼓励配备具备除尘、降霾、热量回收功能的新风系统，设置全屋水净化系统，打造恒温、恒湿、恒氧、恒净的居住环境。”山东省首届勘察设计大师李天世说。

智慧科技：构建立体安防网络

随着DeepSeek等AI话题的火爆，购房群众对居住空间智慧化关注度越来越高，《指引》要求高品质住宅项目建立智慧物业管理系统，提供APP信息化沟通平台，实现“一键呼叫”；实行人脸识别门禁系统，建立高空抛物监控系统，公共区域高清摄像机监控覆盖率100%，录像资料保存不少于60日，与公安机关联网，全面提高小区安防能力。

记者了解到，蓝天·博识雅苑、瑞东·瑞园等项目通过在公共空间设置全覆盖监控系统、高空抛物监控系统等措施，全面提高小区安全防范能力。建源·壹号院、盈科品园等项目重视打造全屋智能控制，集成智能门锁、空调、灯光、窗帘等8大系统，可通过手机APP远程操控。

“品质生活需要品质物业支撑，我们倡导并鼓励高品质住宅项目提供的物业服务等级标准达到5级以上，保障业主物业服务满意率达到90%以上。”烟台市物业行业党委书记王林说。

“从渗漏防治到空间革命，从全龄友好到智慧安防，这套标准正在重塑行业基准。”烟台市住建局党组成员张帅透露，目前全市40个在建项目已参照新标准建设。随着硬指标落地，烟台住宅正从“住有所居”向“住有优居”跨越发展。