西安总规全文发布！未来10年发展方向明确！

2025年春节前夕，国务院正式批复《西安市国土空间总体规划（2021—2035年）》。

批复中，最重要的是明确了西安的城市性质、核心功能定位。

西安2035总规的全文，这一周则正式发布。

这份135页的总规全文，详细描绘出了未来十年西安城市发展方向和思路，让我们读懂了西安的未来。

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135页内容中的关键信息

大家不可能每一个人都有时间去仔细阅读这135页，特别是对于打算在西安买房子的外地朋友来讲更是很难读懂。

没事，地产房剑仔细学习完后，帮大家圈出了西安2035总规中的重点信息。

首先，西安这份总规的范围包括西安市、西咸新区直管区内咸阳行政辖区的部分区域。

而西安又分为市域和中心城区两个层次，市域就是西安行政辖区，中心城区范围则为渭河、潏河、白鹿塬及京昆高速、西三环-绕城高速-堰渡大道围合的范围，涉及新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区行政辖区，以及未央区、灞桥区、长安区、高陵区和临潼区部分镇街，面积766 平方千米。

这份规划基期为2020年，规划期限为2021-2035年，近期到2025年，远景展望到2035年。

由于今年已经2025年了，相当于近期的时间已经到了，因此这份规划实际上是未来10年的发展规划。

其次，这份规划中明确了西安的城市性质、核心功能定位。

西安的城市性质是：西安是陕西省省会，西部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，国际性综合交通枢纽城市，国家重要科研和文教中心。

西安的城市核心功能定位是：西部经济中心、科技创新中心、先进制造业基地、对外交往中心，国际旅游目的地。

城市性质、核心功能定位，这不是西安自编的，也不是陕西省给西安市批的，而是国务院在批复中明确的。

在城市性质方面，“国家重要科研和文教中心”这一性质，西安是唯一。

在国家层面所批复总规的这些城市中，与西安类似拿到“国”字号科创教育类中心的仅有北京、上海拿到“全国科技创新中心”，广州拿到“国家科技教育文化中心”。

从这一点可以看出西安在全国科研、文教中的地位。

城市核心功能定位方面，西安与成都都拿到了西部经济中心、科技创新中心、对外交往中心，不同的是成都拿到的是全国先进制造业基地，而西安是西部先进制造业基地。

不过，西安比成都多了一个“国际旅游目的地”的功能定位，其它城市中拿到“国际旅游目的地”功能定位的还有杭州、昆明，还有几个城市在这一功能定位中是有领域限定的。

再次，到2035年西安市域常住人口严格控制在1560万人以内，城镇人口约1340万人，城镇化率86%，基础设施按照实际服务人口2000万人进行规划布局。另外，到2035年西安中心城区常住人口控制目标是910万人。

按照此前的数据，2023年末西安的常住人口是1307.82万人，这意味着2024-2035年这12年时间西安常住人口增量会控制在252.18万人，每年平均增量在21万人。

另外，2023年末西安城镇化率是79.88%，这意味着2024-2035年这12年时间西安城镇化率将增加6.12个百分点，城镇人口将增加295.31万人，这一部分增量将是接下来10年西安楼市的机会。

第四，在城镇发展方向方面，西安坚持“南控、北跨、西融、东拓、中优”，这个基本是这些年一直在实施的。

值得注意的是，“西融”中明确到“以西咸新区为纽带，与咸阳市协同推进基础设施同城化，着力打造科技创新和产业发展的新增长极，推动西安-咸阳一体化向纵深发展。”

“东拓”中明确提到“疏通城市东部路网，连接临潼城区，联动渭南中心城区，打开城市东大门。”

很明显，西安接下来10年的发展，不仅仅是要自己发展，还要带动周边的咸阳、渭南等兄弟城市发展，这实际上也是西安都市圈的初衷，西安将与周边城市形成一个“圈”。

西安的城镇空间结构为“一主、一副、六城、多组团”。

• “一主”：中心城区。
• “一副”：西咸副中心（为西咸新区沣东、沣西）。
• “六城”：包括阎良、临潼、高陵、鄠邑-丝路科学城4个综合性新城和蓝田、周至 2 个县城。
• “多组团”：包括临潼渭北产业组团、草堂生态科技组团、国家航天产业组团、常宁文教功能组团、集贤智能制造组团、白鹿塬文旅融合组团、哑柏农业科技组团、泾河产业组团、临空经济组团 9 个专业化组团，以及阎良区关山街道、周至县尚村镇、鄠邑区祖庵街道、蓝田县华胥镇、临潼区零口街道、长安区引镇街道 6 个市级重点镇。

其中，中心城区聚焦核心功能定位，发展具有国际竞争力的文化创意、商业贸易、科技创新等职能，保障先进制造业和现代服务业融合的新型产业空间，有序疏解一般性制造基地、区域性物流仓储设施和专业市场等非核心功能。

西咸副中心重点发展科研文教、科技创新、高新技术产业以及面向国家西部地区的综合服务功能，增强吸引力、创造力、竞争力，推进与西安中心城区服务功能互补，与咸阳中心城区产业融合，共建西安都市圈核心区，提升都市圈能级。

鄠邑-丝路科学城规划形成具有全国影响力的原始创新策源地、全链协同创新区，高陵综合性新城建设西部先进制造业基地、国际产能合作的重要承载区，阎良综合性新城建设国家航空高技术产业基地，临潼综合性新城建设国际旅游目的地的重要承载区和传承古都文化的典范地区，蓝田、周至县城承担县域综合服务职能。

02

四大核心功能区这样布局

国家层面明确了西安的城市核心功能定位之后，接下来大家关注的是这些核心功能在西安将如何布局。

西部经济中心，这是西安整个城市的核心功能定位。在其余四大核心功能定位中，对于经济带动力最强的当属科技创新、先进制造业。

在当下及未来，各大城市的竞争实际上就是科技创新的竞争。特别是这几个月宇树科技、deepseek的火爆，以及民营企业座谈会上参会的企业家，更是让大家意识到了这一点。

科技创新越来越重要，在这段时间也使得资本市场上科技概念股持续火爆。低调的韦尔股份今年前两个月股价已经上涨了45%左右，阿里巴巴-W、小米集团-W今年股价涨幅已经超过60%……

所以，大家更关注作为“西部科技创新中心”，西安的布局。

西安2035总规中明确到科技创新中心空间布局，打造丝路科学城综合性科学中心核心区，构建南部科技创新走廊，布局多个科技创新支点。

其中，在丝路科学城优先布局中科院西安分院、陕西省科学院、国家实验室、国家重点实验室、新型研发机构等科研机构与科技基础设施。

在西部科技创新港、长安大学城构建产学研转化和创新创业高地，鼓励校区、科研院所及周边用地进行统一规划布局，建设产教融合、宜业宜居的人才社区。

而作为现代化产业体系的“钢筋铁骨”，西安的先进制造业基地空间布局为：以西咸新区秦创原创新驱动平台为总窗口，打造南部高新技术产业带、渭北先进制造产业带，形成多样化、梯队式产业园区布局。

南部高新技术产业带包括西部科技创新港、丝路科学城、高新创新区、长安大学城、陕西航天经济技术开发区，渭北先进制造产业带包括阎良综合性新城、高陵综合性新城、泾河产业组团、临空经济组团、临潼渭北产业组团等。

在中心城区、西咸副中心重点布局服务型和研发总部型企业园区，满足初创型中小企业发展空间需求。

对外交往中心空间布局，则以中欧班列西安集结中心为核心建设浐灞国际港，以西安咸阳国际机场为中心建设国家临空经济示范区，围绕“港-产-城-人”融合发展加强空间整合。

旅游目的地布局，强化中心城区文旅功能，打造秦岭环山路沿线生态休闲旅游产业带和渭河沿岸生态文化体验带，形成多个文化旅游体验板块。

西安将市余功能区划分为七大功能区，包括：古都核心功能承载区（新城、莲湖、碑林、未央部分区域、雁塔部分区域、经开渭河以南区域、曲江新区），北部先进制造集聚区（涉及到泾河新城、秦汉新城、空港新城、高陵、临潼），东部双向开放引领区（浐灞国际港、临潼），国家科学与科技创新引领区（涉及到高新、沣东、沣西、鄠邑区），南部高新技术与科教聚集区（涉及到长安、高新、航天），新型城镇化发展区（涉及到蓝田、周至），秦岭生态保护示范区。

上述七大功能区中，古都核心功能承载区、北部先进制造集聚区的详细规划2024年的时候已经发布，并且还发布了西安市高新片区国土空间详细规划、西咸新区详细规划管控一张图、西安城市高质量发展示范区详细规划管控一张图，目前暂未发布的是涉及到长安、航天的控规图。

03

西安开始规避特大城市“城市病”

在西安2035总规全文中，还有一个点吸引了地产房剑的注意，那就是多次提到特大城市发展“城市病”的问题。

在现状问题中，明确提到西安发展“存在特大城市‘摊大饼’式蔓延问题“。

西安中心城区的人口规模占全市城镇人口比重约77%。近十年新增建设用地主要集中在中心城区范围，外围新城、组团尚未形成新的增长极。城市快速路等骨干路网系统对西安-咸阳一体化发展支撑不足，城市单中心、圈层式发展的特征比较明显。

作为一个典型的“开发区造城”发展模式的城市，从上世纪90年代初成立的高新区、经开区，到2003年至2008年这5年时间里成立的浐灞、曲江、航天、港务区、航空基地（备注：2023年底浐灞与港务合并），再到2011年成立的西咸新区，开发区在西安遍地开花。

但从目前的现状来看，西安的常住人口、产业布局主要还是集中在中心城区范围之内，这就导致西安中心城区的开发强度较大、人口密度较高、城市公共服务设施承载压力加大，而外围高起点规划的新开发区域则存在“空城”，由此就形成了城市品质的不平衡。

因此，西安这两年很明显开始推进将中心城区的人口、产业向外导出，降低中心城区压力的同时，使得外围新城成为新的增长极。地铁规划、医疗配套、教育配套等，均在向外围新城倾斜。

以地铁四期规划为例，目前传出的5条线路，除了7号线一期主要在中心城区之外，其余几条线路大部分都处于城市新开发区域，通过地铁轨道交通推动外围新城的发展。

这就是我们之前在文章中提到：更多时候我们普通老百姓看到的是现在，而城市规划层面要考虑的是未来。

西安2035总规中还提到一点“区域一体化壁垒”。

具体表述是：西安都市圈尚处于中心集聚阶段，都市圈核心区涉及跨市协调，城市内部行政区、开发区交错分布，增加了区域一体化和空间结构优化的难度，加剧“大城市病”风险。

这一点大家其实也是有共同感受的。

西咸新区虽然早在2011年的时候就已经成立、2014年初获批国家级新区，但在成立之后很多年时间里由于涉及到西安、咸阳跨市协调，导致发展比较缓慢。直至2017年初西咸新区交由西安代管、2021年全面管理之后，西咸新区的发展才进入到快车道。

这样算下来，西咸新区进入实质性的发展快车道也就8年时间，大家目前所看到的现状大多数是在过去8年时间里落地与呈现的。

随着西安2035总规将西咸新区直管区纳入到范围之内，这标志着西咸新区站在了新的起点之上，真正实现了与西安全市“一盘棋、一张图”发展思路。

除了西咸新区此前存在跨市协调之外，西安内部各开发区之间，也存在开发区与行政区交错分布。

2022年开始，西安开始推进开发区剥离移交社会事务，并且2023年底浐灞生态区与国际港务区的整合也实现了开发区整合迈出第一步。

当然，再好的规划最终还是要看落地情况。西安接下来10年的城市发展方向与框架已经明确，期待这些规划落地能够给城市发展带来实质性的改变！