一文读懂中环置地中心望雲优缺点!分析一下宝山华润望雲值得买吗?

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中环置地中心望雲去年一期首开当日劲销98%！开局即王炸！中环之上双轨交『中环置地中心望雲』二批次将加推建面约108㎡-188㎡3-4房！附官方看房报名通道！

而现在，望雲二批次即将入市，将推出建面约108㎡-124㎡-133㎡-188㎡3-4房。

其中，项目将全盘仅有的44套建面约124㎡房源一次性推出，开局即王炸！

开局即王炸！中环之上双轨交『中环置地中心望雲』二批次将加推建面约108㎡-188㎡3-4房！附官方看房报名通道！

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中环置地中心望雲，也就是宝山华润望雲。我需要分析这个楼盘的优缺点，并给出购买建议。
首先，我需要收集关于中环置地中心望雲的信息-宝山属于上海的外环区域，相比陆家嘴，价格可能更亲民，但地段价值不同。需要确认该项目的具体位置，交通情况，开发商背景，周边配套等。
用户提到“中环置地中心望雲”和“宝山华润望雲”，华润作为开发商，品牌信誉较好，这可能是一个优势。另外，项目位于中环附近，可能交通便利，但具体位置在宝山哪里呢？比如靠近地铁站吗？周边是否有商业、学校、医疗资源？
然后分析优缺点。优点可能包括开发商品牌、地理位置、交通、配套、户型设计等。缺点可能涉及位置相对偏远，周边环境可能存在不利因素，比如工厂或待开发区域，生活便利性当前可能不足，未来的发展潜力如何，是否有规划中的利好。
楼盘价值方面，需要评估地段潜力，比如宝山的发展规划，中环沿线的开发情况，周边是否有重大项目落地，比如商业综合体、地铁延伸线等。同时考虑项目的定位是否适合目标买家，比如刚需、改善还是投资。
购买建议需要根据用户的需求，比如自住还是投资。自住的话，可能需要考虑通勤时间、生活配套是否成熟；投资的话，看周边未来的增值空间，租金回报率等。同时，对比同区域其他楼盘的价格和性价比，是否有竞争优势。
另外，用户之前的问题中提到了产权年限、梯户比、价格门槛等，可能也需要在这次的回答中涵盖类似的问题点。比如宝山华润望雲的产权是70年还是商住？梯户比如何？价格是否合理？
宝山作为上海的外围区域，可能价格较低，但需要评估其升值空间和居住舒适度。

### **中环置地中心·华润望雲综合分析**
以下从**优缺点**、**楼盘价值**及**购买建议**三方面解读宝山华润望雲项目，信息整合自公开资料及市场调研：
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### **一、中环置地中心·华润望雲优缺点分析**
#### **优势**
1. **地段潜力与交通便利性**
- 位于宝山大场镇中环线旁，紧邻沪太路，属上海主城区范围内，是宝山“北转型”核心发展区域。
- **双轨交覆盖**：距离15号线丰翔路站约800米（步行10分钟），规划中的22号线（规划中）未来可能进一步提升通达性。
- 自驾便捷，中环线、沪嘉高速等快速路直达静安、普陀等核心区，通勤时间可控（至静安寺约30分钟）。
2. **开发商品牌与产品力**
- 华润置地开发，央企背景，品质保障；项目为“置地中心”TOD综合体的一部分，涵盖住宅、商业、办公等业态，未来生活配套自成一城。
- **产品设计**：主推99-148㎡三至四房，精装交付，户型方正实用，148㎡四房做到南北通+双套房设计，得房率约78%；部分房源配置地暖、新风、智能家居系统。
3. **价格性价比**
- 均价约7.2万/㎡（含装修），总价700万起，对比中环沿线其他区域（如虹口、杨浦等）价格优势明显，适合预算有限的改善型家庭。
4. **规划配套预期**
- 项目自带约10万方商业综合体（规划中），弥补板块商业短板；周边规划南大智慧城、科创产业园区，未来导入高知人群，提升区域价值。
5. **教育资源**
- 对口上海大学附属学校（九年一贯制），属宝山第一梯队，教育资源在区域内具备竞争力。
#### **劣势**
1. **城市界面待提升**
- 周边存在物流园区、老工业厂房，部分区域城市面貌较陈旧，需依赖未来规划落地改善。
2. **商业与生活配套成熟度不足**
- 当前大型商业依赖1.5公里外的聚丰购物广场，项目自带商业需等待建设周期，短期内生活便利性受限。
3. **通勤距离与人口密度**
- 虽属中环线，但位置偏向西北端，距离市中心较远；板块内新建住宅密集（如大华朗香公园、保利项目等），未来居住密度较高。
4. **区域认可度**
- 宝山整体房价涨幅弱于浦东、闵行等区域，需长期持有等待规划红利兑现。
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### **二、中环置地中心·华润望雲楼盘价值解读**
1. **TOD综合体赋能**
- 作为“中环置地中心”住宅部分，未来与商业、办公联动，形成职住一体生态圈，提升居住便利性与资产价值。
2. **北中环发展潜力**
- 宝山“南大智慧城”规划定位为科创中心，叠加大场老镇改造，未来产业升级与人口导入有望推动区域价值重塑。
3. **产品错位竞争**
- 中环沿线700-1000万级改善房源稀缺，华润望雲填补市场需求，吸引普陀、静安外溢客群。
4. **教育资源加持**
- 上海大学附属学校为项目提供教育溢价，吸引家庭型购房者。
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### **三、中环置地中心·华润望雲购买建议**
#### **适合人群**
- **自住改善家庭**：预算有限但需三房/四房功能，重视教育资源，能接受短期配套不足的购房者。
- **长线投资者**：看好宝山“北转型”及南大智慧城规划，愿意持有5-10年等待区域升级的买家。
#### **需注意风险**
- 规划落地周期不确定，需关注南大智慧城建设进度及商业配套兑现情况；
- 板块内新房供应量大，未来二手房市场竞争激烈，可能影响增值空间。
#### **横向对比**
- **同价位竞品**：对比大华朗香公园（均价7.1万/㎡，但开发商口碑较弱）、静安天悦（均价9.5万/㎡，地段更优但总价高），望雲性价比突出。
- **同区域二手次新房**：周边次新房（如保利叶之林）挂牌价约6-6.5万/㎡，望雲新房溢价约10%，需权衡品质与价格差异。
#### **中环置地中心·华润望雲结论**
华润望雲是宝山中环沿线稀缺的优质改善盘，**适合注重性价比、教育配套及长期规划的购房者**。若对短期生活便利性要求不高，且能接受区域发展周期，其“TOD+教育+央企品质”的组合具备竞争力。建议实地考察周边环境，重点关注南大智慧城推进动态，结合自身通勤需求决策。
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**注**：以上分析基于当前市场信息，具体以项目实际交付及政府规划为准，购房前请务必核实细节。

项目二期预计推出150套，其中建面约124-133-188㎡的改善新房共有71套，尤其是终极改善的建面约188户型本次加推了总货量的一半！

更重要的是，望雲大户型本身的产品力，即使是与徐汇滨江、黄浦城心等四、五千万的豪宅项目相比，都有底气。

具体来看：

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未来，建面约188㎡房源的业主，将享受一梯一户、独立电梯厅的私密性和奢华居住体验。

进入室内，最大的感受就是通透。

整个户型除了结构柱外，设计了全飘窗的结构，相比其他产品的双面采光，望雲的188产品是三面采光。

尤其是主卧约270度的无柱转角飘窗、可用作梳妆台的侧面飘窗以及卫生间的小飘窗，可以让阳光洒满室内的每个角落。

另外，豪横的LDKB客餐厅一体化设计，其尺度感之强，完全可以承载一场House Party。

还有可以轻松放置6-8人的饭桌，大家庭其乐融融。

整个户型的采光、尺度感、实用性以及户型的创新性，都做到了如今上海的“最新版”。这个产品其实不用多说，从润府开始，这个面积段的产品就是爆款中的爆款，是只有摇号在前列才有可能买到的产品。

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千万以内，甚至最低约900万左右，就能在环线内买一套豪装的4房，这样的性价比真的是太香了。

再加上，项目建面约133㎡的产品力，同样十分强劲。

建面约133㎡的4房产品，拥有一个改善产品所有的特质。

大尺度：四开间朝南+豪华主卧的约270°无柱转角飘窗+横跨客厅和次卧的宽面阳台，整个户型的尺度感拉满。

超大采光面：这个户型的主卧有两个侧面的采光飘窗。也就是说，整个户型三面采光，室内的各个空间都能拥有豪华的采光面。

另外，还有一个灵动空间，不管是作为一间卧室或者是孩子的游乐天地、女主人的瑜伽空间，都是很好的选择。

这个户型的尺度感、实用性以及采光度极佳，同级别中没有对手。

预算在这个区间内的小伙伴，闭眼冲即可。

约6.3万/㎡的首开均价，甚至比润府更低。主力总价约700万级就能买进环线内的全能大3房，全市目前也只有望雲能够满足你。

光这一点，就已经足够有性价比了，闭眼冲即可。

再来看产品部分：

建面约108㎡的产品主力总价约700万级，爆款中的爆款。

入户就是整面的交付玄关柜，内置双开门的大冰箱。

整个室内几乎无过道，所以可以放下一个可容纳6-8人的大餐桌，供全家人一起享受天伦。

还有横跨客厅与次卧的宽面大阳台，尺度感超群！

望雲的产品力在如今的上海市场几乎可以看做是开拓者，可以想象的市接下来会有大批量的模仿者来学习这个项目的户型设计理念。

这样的产品在未来数十年间，都属于是顶尖层次，不管是自住还是出售，都能在市场上有更好的表现！

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中环之上 双轨交

万象汇TOD综合体

『中环置地中心望雲』

二批次即将取证认购

推建面约108㎡-124㎡-133㎡-188㎡3-4房

建面约188㎡终改大宅首度上线

惊喜连连，预约参观认购，务必抓紧！

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Part1

千万级豪宅标准一步到位

诚意十足的精装细节、收纳标准！

望雲本次的产品力，除了户型设计外，我们还可以从立面、精装、奢材体系、景观、圈层等五点去诠释。

1、立面：颜值超越以往，用料比肩豪宅！

项目本次的边套设计了大量的飘窗、转角飘窗、主卧270度落地窗等设计，所以整个立面运用了大量的玻璃，构建出了非常极致的窗墙比。

同时，南侧还运用了铜色的铝板和浅色金属板，这样立面风格，再搭配上塔冠的造型，实在太抓眼球了。

未来从地铁站出来，抬眼就是这极具审美和辨识度的立面，这是新的城市天际线，也是业主身份的象征。

2、精装：诚意十足的精装细节、收纳标准！

首先，中央空调和地暖选用日立、新风系选用爱迪士或同等档次品牌。

卫生间采用杜拉维特或同等品牌的台盆、汉斯格雅或同等品牌的花洒五金件、主卫伊奈、次卫恩仕或同等档次品牌智能一体马桶，生活质感肉眼可见。

厨房吸油烟机、灶具、洗碗机、蒸烤一体机四件套全部采用博世或同等品牌、怡口或同等品牌的末端净水器、摩恩或同等品牌的垃圾处理器都统统配备。

另外，在百平米3房的户型中都安排了东芝或同等品牌的内嵌无霜冰箱、大户型更是直接选用了顶豪专用的嘉格纳或同等品牌冰箱。

整体的精装品质肉眼可见，但最让人惊喜的，还是本次的各种收纳空间：

大量的隐藏收纳柜，让业主随心所欲的大量囤货、购买心仪之物，并且能保证居住空间的整洁、舒适。

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本次还增加了非常实用的零食柜和餐边柜，未来业主在这里可以作为自己的一个日咖夜酒区域。

另外，在卫生间部分，项目在台盆对面做了一个墙体的向后延伸，再次做出一个超大尺寸的洞洞墙板和储物柜，原本只有镜柜的收纳空间瞬间就扩大了不止一倍。

除此之外，整个项目还有大量的收纳细节，这里就不再多做赘述了。

整个样板间从户型设计到精装细节到收纳空间，都是值得所有开发商的模仿和学习。

3、奢材：以高端石材点缀，高端豪宅才配拥有的气魄。

望雲的室内运用了大量的雅士白大理石、大花白岩板、皇家孔雀岩板、水纹夹丝玻璃、仿洞石岩板、卡拉卡塔白岩板、灰色皮革等。

如此昂贵且豪华的细节配置，是很多千万级豪宅都难以达到的。

4、景观：城市中央的国际海派社区，归家即是度假！

景观方面，项目由翊象设计主创设计团队操刀设计。

整个社区以主景花园联动自然教室、休闲交谊与艺术空间，形成婉转游园的酒店式迎宾水院。

效果图仅供参考，具体以实际交付为准

效果图仅供参考，具体以实际交付为准

同时，以超奢戏水池与尊享休闲会所为核心，联动架空层，串联休憩廊架与横向端景，打造核心奢享场景。

效果图仅供参考，具体以实际交付为准

另外，整个项目拥有包括泛会所（戏水池、健身场所）、场景化网红架空层泛会所等全维社交场景。

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Part2

中环沿线不可多得的百万方综合体大城

独一无二的居住模式！

去年10月，华润置地再次成功摘得宝山区两个地块，也就是如今的望雲。

于是，中环置地中心联动一二地块开发，一座中环沿线、百万方TOD复合综合体跃然纸上。

而每一个TOD项目，都是让高净值人群疯狂的爆款。

这样的热度证明了一点：TOD新房的居住价值凌驾普通住宅。

因为与普通住宅项目相比，TOD综合体就像是一个“微缩城市”。

想象一下，平日结束一天劳作后回家，上楼前可在商业顺手买到每日新鲜食材，用美食犒劳自己和家人；晚上健身塑形朋友圈按时打卡，高度自律；周末小朋友可以在艺术中心进行艺术熏陶，自己还能和闺蜜打卡新晋网红店、观看最新大片……

这样的国际化潮流生活方式，是无数人的梦寐以求。

而中环置地中心作为片区战略首发项目，是华润置地倾注其三十余年的造城经验与匠心打造的TOD城市范本。

邀请5+design、GAD等国际大师团队担纲设计，将未来公园城市植入其中，建设站城人一体的TOD复合生活场，将“交通、商业、公园、办公、居住”五大业态一体化集成，引领北中环复合综合体方式。

如果说陆家嘴的城市封面是三件套、外滩的封面万国博览建筑群。那整个北中环的城市封面，就是中环置地中心本身。

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Part3

中环北抬、产业升级、商业质变...

南大量变即将成质变，望雲二批次就是风口上的时代机遇！

去年是南大正式发力的一年，所有人都在说，这是宝山崛起的希望。

新闻里也说：宝山将紧紧抓住难得的历史机遇，将南大打造成为新时代上海的新奇迹。

那一年过去了，现在的南大如何了呢？

第一，中环北抬真的是箭在弦上。

今年，军工路快速路就将贯通。

并且，长江西路快速路也作为近期准备实施的重大项目被列入了上海市重大工程预备项目。

第二，S5沪嘉高速抬升正式批复

S5沪嘉高速（中环路~沪嘉高速-嘉闵高架联络线）功能提升工程方案在2024年12月19日正式获得批复！

对于整个南大而言，又多了一条直通中环的大动脉。交通能级进一步得到提升。

第三，产业落地快，并且能级超高！

在前不久的规划宝山官微上，明确写到了：

南大智慧城将统筹抓好组团式高强度复合开发、科创产业招引和“云端南大”数字孪生城建设。年内实现南大中央公园竣工，确保数智绿洲二期等项目实现竣工。

简单举几个已经确定落地的产业，大家可以感受一下这个能级：

• 全国高校区域技术转移转化中心，由国家教育部牵头建设，旨在推动全国优势高校与区域优势产业深度融合。
• 细胞产业关键共性技术国家工程研究中心，我国细胞产业领域唯一新序列国家工程中心，建设产业共性技术研发和工程验证平台。
• 上大通用智能机器人研究院&宇树亚太研发中心，由上海大学、宇树科技共同打造，围绕具身智能与人形机器人开展产学研合作。
• 国内市值最高的宠物行业上市公司乖宝宠物的研发总部落地南大。

....

总结一下：南大将依托“数智南大”市级特色产业园、合成生物产业园，落地细胞国家中心、通用智能机器人研究院等功能平台，中车资产、中建港航等国央企，捷瑞肯、太初等上市公司、领军企业。

产业落地的能级、速度，在上海少有对手。

第四，南大中央公园金秋建成，南大生态迎来史诗级的提升！

南大中央公园占地19.74万平方米，整座公园通过“水林复合”模式，将森林和水生态系统融为一体。

并且，公园的人工湖还将与南大河等周边河道贯通，公园内的观景台和亲水台阶不仅提供了与水亲近的机会，也让游客可以从一个新的角度欣赏湖景。

项目建成后，将成为集生态涵养、休闲娱乐、艺术展览、科普教育于一体的“城市绿芯”。

第五，高能级的商办综合体落地，未来已来！

南大的首个TOD，也就是中环置地中心项目规划已经确定，体量高达百万方。

包括一座以“Mall+商街+公园’”为规划理念设计了约16万方的宝山万象汇。

而这座商场的定位是：打造“北上海商业旗舰”和“一线城市具有示范效应的区域型购物中心”。

现在的南大，不管是交通、产业、商业还是其他，都在以极快的速度兑现。更重要的是，所有落地的资源和配套，都是超高能级的存在。

这也证明了南大对于北上海的意义，这就是真正的中环之冠！

总结一下，望雲二期的入市几乎占据了天时地利人和，在如今的上海市场上，这是更契合购房者需求、更高产品力以及更具潜力的产品。

望雲二批次即将入市，将推出建面约108㎡-124㎡-133㎡-188㎡。

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