天府新区2025年首场土拍，背后竟有这么大的信息量？

上周四，天府新区2025年首场土拍圆满落幕——2宗位于万安-新川南板块的连襟地，由「成都中铁天圆房地产有限公司」（以下简称“中铁天圆”） 以约16.2亿元总价成功竞得，成交楼面价11000元/㎡。

这两块地，表面来看，底价成交，平平无奇，但其实它们所承载的信息量很惊人。

地块本身，有两个看点：地段和规模。

先看地段：虽属于天新万安街道，但离新川比离万安还要近，按板块划分，应该是新川南。

两区交汇的地理位置，有两个优势。

一是资源很强，除了新川现成的地铁站、三甲医院、社区商业等基础配套之外，还有万安+天府法务岛多项在建或规划的重磅资源，如天府四中法务岛校区 （已开展前期工作） 、法务岛绿廊 （在建） 等。

▍地块位置示意图

二是辐射范围够广， 向北覆盖两大新川最重要、最大的产业园——天府软件园二期 （在建，直线距离约1公里） 和成都前沿医学中心 （直线距离约2公里） ，向南地铁2～3站直达天府法务岛，加上周边交通便捷，只要产品和价格平衡得好，辐射天府CBD和大源都不是问题。

▍天府软件园二期效果图

再说地块指标：合计约110.5亩，容积率2.0，属于近两年成都核心板块市场中比较少见的低密大盘，居住舒适度也会比较高。

当然，以上只是这两宗土地的表层信息，下面我们来看看隐藏信息。

天新首拍的两宗地，出让文件都明确要求地块整体做「生态建筑」试点，按照《四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）》 （以下简称“《创新规定》”） 要求建设。

▍截自出让文件

尽管《创新规定》在许多方面的表述与《市规划新规》有诸多相似，但最大的区别就在生态阳台的设计要求上——后者只是提到了阳台等半开敞房间的板率提升、鼓励设置生态阳台等，而前者给出了具体的细则。

包括：每户宜设置1处生态阳台，并且水平投影面积不应大于该住宅户型建筑面积的25%且不超过50㎡；对建筑面积超过144㎡的住宅开展生态建筑试点，生态阳台不计入板户比、容积率和产权面积……

▍生态阳台示意图（来源：《创新规定》）

简单来说，按照《创新规定》打造的大户型，将拥有超大的赠送阳台，即“第四代住宅”（第四代建筑） ，中铁天圆110.5亩项目也是其一。

但事实上，“第四代住宅”并非新概念，而且成都已经有两个很出圈的案例了——世纪城天鹅湖和新都七一广场，火遍各大社交媒体。

问题来了：为何这两个项目之后，成都就没有新的“第四代住宅”了呢？

因为有三个“痛点”，过去的市场一直没能解决。

PARK CITY

第一，隐私得不到保障。早年的项目为了突出阳台，使用了奇偶数层相错开的设计，低层阳台被高层一览无余，甚至有部分房源阳台直接对着上一层的卧室。

第二，后期管理跟不上。现在打开小红书搜索“成都天鹅湖”，首屏一定有来自业主的吐槽：“阳台违规搭建、植被乱七八糟，看着都烦”。

第三，阳台视野不佳。地产界有句名言：“房子价值千千万，窗外风景占一半”。很多早年“第四代住宅”业主在新鲜感过去以后，其实就都很少踏足阳台了，因为站在阳台上放眼望去，不是人群就是车流，还要被主干道飘上来的汽车尾气和鸣笛360°环绕。

PARK CITY

这也是为何天鹅湖美到让阿祖专门发文点赞，二手房价却始终涨不起来的原因。

这里就不得不提天府新区《创新规定》的前瞻性了：从政策层面，直接规避上述痛点。

•隐私问题，通过新的空间布局来避免： 生态阳台的高度不低于6米，同时根据《创新规定》给出的示意图，新的设计思路是将家庭公区和生态阳台联动在一起，解决对视、采光等问题。

▍生态阳台示意图（来源：《创新规定》）

•管理问题，给房企发“承诺书”，要求加强后期维护，并禁止业主私搭乱建。

•至于视野，本就是天府新区的强项。公园城市首提地、先行区，兴隆湖、天府公园、鹿溪河生态区，哪个不是成都榜上有名的公园？此外，天新的社区公园够多、道路绿化够宽，“把城市建在公园里”绝非画饼。

▍天府新区·兴隆湖实景图

“第四代住宅”与公园城市，会发生怎样的化学反应？

PARK CITY

UP君认为，最具体的变化，会体现在购房者身上。

一方面，同样的价格，可以买到更大的房子，按照新规推算，建面约144㎡的户型仅是全赠送的生态阳台面积就可达约36㎡，加上现在市场流行的电梯前厅、大景观阳台（半赠送）等，得房率突破100%只是常规操作。

另一方面，他们可以拥有更多的生活享受，自己家里就有“空中花园”，在花园里种花喝茶、呼吸来自公园城市的清新空气，放眼望去就是“成都未来新中心”的城市景象……

▍新加坡垂直绿化的代表建筑——皮克林宾乐雅酒店，从各个角度看，都如身处森林

PARK CITY

事实上，天府新区的首个“第四代住宅”并非中铁天圆刚刚拿地的110.5亩项目，为何UP君会如此关注这两宗新地？

答案藏在价格里。

在中铁天圆拿地之前、《创新规定》实施之后，天府新区已经出让了两宗宅地，均位于麓湖板块。

其一是润达丰滨江地产37亩，楼面价23400元/㎡，现已确定将打造麓湖｜丽世缦华二期，而该项目一期此前的取证单价为约6～12万元/㎡，主力总价约2000万； 其二是锦安善造55亩，楼面价19000元/㎡，虽然目前还没有任何项目信息露出，但近2w的地价决定了它大概率会走豪改路线。

而中铁天圆110.5亩项目，楼面价为11000元/㎡，仅是地价差就达到8000～12400元/㎡。

当然，地价还只是其次，重点是拿地的是中铁天圆——据UP君对这家房企风格的了解，这个全新的百亩大盘，绝对值得期待！

他们是什么风格？4个标签就能了解：

第一，背靠千亿央企的强者。中铁天圆是中国中铁股份的三级子公司，而中国中铁不仅是千亿央企，还是当前全球最大的建筑工程承包商之一：中国超三分之二的中国铁路总里程、八分之一的中国高速公路总里程、五分之三的中国城市轨道工程以及港珠澳大桥、中国国家图书馆等国家重点工程及地标均由其参与建设。

第二，与天府新区深度绑定的城建者。中铁天圆的上级公司——中铁城投，也是最早深度参与天府新区开发建设的央企：天府大道南延线、兴隆湖立交、博览城综合交通枢纽、天府新区工业园道路、成都天府国际机场高速、成资渝高速等重点项目，在建设阶段都活跃着他们的身影。

▍天府大道实景图

第三，深耕天府新区11年的“拓荒者”与“合伙人”。 对于天新人而言，中铁天圆绝对不是一个陌生的名字，因为成立11年以来，他们只在天府新区做项目并且只进核心板块，在天府CBD和科学城共开发了卓越中心、卓越广场、卓越城、卓越时代城等8个项目，高质量产业载体+高品质人才居住两手抓，主打一个“天新需要什么就修什么”。

▌中铁·卓越中心，天府CBD首个交付入驻的央企总部（来源：@卓著天圆）

第四，“品价比之王”的缔造者。注意，品价比的重点不是“价”，而是“品”，是物超所值——譬如百万级的中铁·卓越时代城，打造了9～13F纯洋房低密社区；300万级的中铁·卓著，在区域内首提安缦酒店式精奢住区理念，并携手龙湖做出了区域天花板级别的产品……

▌中铁·卓著实景图（来源：@卓著天圆）

低调、稳健还有超强的产品力，中铁天圆当然成为许多天新购房者的“首选”：据UP君了解，中铁·卓著去年11月单月销售额就达到约5.1亿元，并登顶科学城板块销量榜首，目前仅剩少量现房在售，近期打算在天新购房的朋友们可以关注一下。

现在我们再说回中铁天圆竞得的新地块：虽然项目还没有进入规划阶段，但可以肯定的是，它必将不仅是天府新区最容易“够到”的“第四代住宅”之一，更将完美匹配城市新贵对地段/产品的高要求——在“抢人大战”愈战愈烈的今天，中铁天圆又在为天府新区蓄力了！

近两年，国家住建部不断强调：“安居才能乐业”，并提出要应用新一代的信息技术、 绿色低碳技术、新型建造技术，以及新产品、新材料、新工艺，推动建设“好房子”。

身为央企，中铁天圆必然积极响应国家号召。据UP君了解，作为中铁天圆首个深度践行“好房子”理念的项目，新川南110.5亩项目也将在“第四代住宅”设计的基础上，利用“黑科技”实现硬件设施和物业服务的智能化连接和管理，一场划时代的产品迭新已在进行时。

最后再放一个彩蛋：中铁天圆此前就已发布了“万安110亩项目咨询招标公告”，第一中标候选人正是龙湖龙智造。

这个全新的“第四代住宅”，还未动工就已是万众瞩目，亮相时会不会带来更炸的信息量？市场的期待值已经拉满！

*本推文由成都向上公众号独立策划、制作并发布，全部内容（包括但不限于文字描述、项目信息、效果图示等）仅代表成都向上公众号自身观点。推文中涉及的项目信息可能因政策调整、市场变化或不可抗力发生变动，请以成都中铁天圆房地产有限公司官方发布信息及法律文件为准。任何主体基于本推文内容所作决策或行动，均视为其独立判断，成都中铁天圆房地产有限公司对此不承担任何法律或经济责任。

- END -

防止失联〖请设星标☆〗

编辑：Zoe Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

为全面获取成都向上新闻资讯，欢迎关注UPchengdu成都向上（新闻原创）。