一家上市公司的“买卖”

陈标志 / 文

海南西部重镇儋州市，被称为房地产开发的“价值洼地”。

2024年底，同为国企的海南金城给海南高速发去一份函件，问“要不要优先购买点股权”。

海南金城所说的“股权”，是其持有不良资产处置企业海南联合约12.36%股权。海南金城甩卖股份，同为海南联合第二大股东的海南高速享有优先购买权。

这个拟转让的股权金额有点大，约12.36%的股权转让价格超过4.5亿元。

同年12月13日，海南高速在公司8楼会议室召开了一个临时董事会会议。8名董事以记名投票方式一致认为——

“放弃优先购买权”。

几乎在放弃“优先权”的同时，海南高速“反手”从另一股东手里，受让了海南联合2.54%股权，交易价格为9267万余元。

这次“舍大取小”的企业“内循环买卖”，并没有引起外界过多的注意。

今年1月中旬，海南高速发布一则公告，要将其全资子公司——海南儋州东坡雅居置业有限公司（以下统一为“东坡雅居公司”）100%的股权公开挂牌转让。引起外界关注的是，东坡雅居公司名下有500多亩国有土地。

2月20日，东坡雅居公司100%股权转让在海南产权交易所正式挂网交易，挂牌价格超3.8亿元。

将房地产作为主业的海南高速，从去年下半年至今“买卖”频繁。其中，海南高速要将其房地产主营板块全资子公司“卖掉”，自然引起外界的关注——

海南高速要放弃“主业”？

01 要放弃房地产？

2月20日，东坡雅居公司100%股权转让在海南产权交易所挂网交易，开价超3.8亿元。

东坡雅居公司是海南高速房地产板块的两个全资子公司之一，另一个为“海南高速地产发展有限公司”。前者的项目主要集中在海南西部的儋州市，后者的项目在海南东部的琼海市。

据海南高速官网介绍，海南高速具有丰富的房地产开发经验，在区域内有较强的市场竞争力。公司依托海南高速品牌优势和资源优势，开发的系列房地产项目，在海口、琼海、三亚等地具有一定的影响力和美誉度。

在“等”字后面被隐去的儋州市项目，即本次挂牌转让的标的公司——东坡雅居公司，其旗下房地产项目开发坎坎坷坷，显得并不成功。这在海南高速公告所披露的内容中可见一斑——

公告称，2023年3月31日，海南高速召开2023年第三次临时股东大会，审议通过一项议案，同意东坡雅居公司投资7.9亿元开发儋州市那大镇国盛路北侧的瑞海·新里城一期项目。

与此同时，海南高速另一全资子公司计划在琼海市投资超9亿元开发房地产项目。

在2023年前后，全国房地产市场仍处于低迷，但海南高速地产板块却出现业绩暴增。2023年1月底，因2022年第四季度预估营业收入过于“优秀”，海南高速被深交所发送了关注函。

当时海南高速回应称，预估第四季度实现营业收入近6000万元（2022年前三季度营业收入为1.1亿余元），是因为第四季度是海南楼市旺季，该季度仅商品房销售收入4934万元。

在整个楼市低迷的大环境下，海南高速在房地产项目开发上注入巨资，被外界称之为“剑走偏锋”“孤注一掷”。

但两年时间过后，东坡雅居公司在儋州项目的开发，遇到重重困难。项目在完成规划设计等前期工作后，“开发建设节奏放慢”。

早在2015年，海南高速曾发公告称，要暂停儋州市的项目。暂停项目主要有两方面原因，其中包括“儋州市政府3次现金回购该公司共计约312亩土地，项目剩余土地约为627亩”。

02 时隔16年的“买卖”

东坡雅居公司成立于2009年10月，公司注册地为儋州市。同年12月15日，海南高速在儋州市的一场拍卖会上，以3亿多元的价格竞得该公司100%股权。

拍卖会之前，东坡雅居公司系儋州市城投旗下子公司，其主要资产为儋州市那大城北新区面积为938.7亩的土地使用权。海南高速一举拿下近千亩土地，标志着企业正式进军海南西部重镇、房地产开发“价值洼地”的儋州。

但海南高速在儋州这个项目的开发，一路跌跌撞撞。

2012年，东坡雅居公司在该地块上开发建设了低层建筑项目，即主要为别墅产品。因为种种原因，该项目于2015年停工，截至2024年9月30日评估基准日，项目未全部完工。

本次挂牌，交易平台也对东坡雅居公司及其资产进行了“重大事项披露”：2020年儋州市政府对那大城北新区控制性详细规划进行修编，项目用地规划指标发生了变化，原开发的低层建筑项目，存在无法继续按原报建方案续建的可能。

2024年8月21日，儋州市自然资源和规划局根据土地协议“1年动工”条款给东坡雅居公司发送了“7宗土地预处置通知”；2025年1月21日，儋州市资规局给东坡雅居公司送达了《闲置土地调查通知书》。

这是什么意思呢？就是说，这些“资产包”的地块，有可能被政府部门认定为闲置土地；一旦认定是闲置土地，且假如闲置原因在企业，土地使用权将要被政府收回。

2月20日，东坡雅居公司100%股权转让在海南产权交易所正式挂网交易，挂牌价格超3.8亿元。公司主要资产为位于儋州市那大镇国盛路北侧的7宗土地国有土地使用权及地上附着物，土地总权属面积共计约33.55万平方米（折合约503亩），总计容建筑面积约49万平方米。

截至2024年9月30日，东坡雅居公司资产总计评估值约7.35亿元，负债合计评估值约3.52亿元，净资产评估值约3.83亿元。公司2023年度审计数据及2024年9月财务数据中，营业收入均为“0”，利润总额及净利润均为负数。

03 上市公司的“买买买”

不单单是东坡雅居公司100%股权转让，在2024年下半年至今，海南高速的“买卖”较为频繁，但也属正常的市场行为。

海南联合资产管理有限公司（即“海南联合”）是一家专门处置不良资产的国有控股企业，包括积压房地产和债权处置，其股东有海垦集团、海南高速等5家国企。

海南联合是一家盈利且利润可观的企业，2024年6月30日经过审计，企业资产总额为61.49亿元，净资产超28亿元，营业利润近4亿元，净利润约3亿元。

去年年底，作为海南联合的第三大股东——海南省金城安居投资集团有限公司（即“海南金城”）拟将其所持约12.36%的股权进行转让。于是，就出现了本文开头的一幕。

作为海南联合的第二大股东，海南高速自然对该股权具有优先购买权。虽然海南联合是一家“信用状况良好”且盈利企业，但超4.5亿元的股权转让价格毕竟不是一笔小数目。

海南高速显得对此格外谨慎。

2024年12月13日，海南高速召开了临时董事会会议，同意放弃海南金城对外转让这笔股权的优先购买权。

有意思的是，海南高速在放弃这笔数目不小的“内循环买卖”的同时，又决定从海南联合的另一股东手中受让了2.54%股权，交易价格为9267万余元。

不仅仅是上述“买买买”，2024年12月，海南高速发布公告，为拓宽公司业务范围，推动公司平稳持续发展，公司董事会审议并同意全资子公司——海南高速资本运营有限公司出资8000万元，与海南省登记结算有限责任公司等共同投资，设立海南省企业应急续贷资金管理服务合伙企业。

2025年2月19日，海南高速召开临时董事会会议，同意公司采用集中竞价方式，以银行信贷资金和自有资金，择机增持海汽集团股份，增持金额不低于4000万元且不超过5000万元。

截至目前，海南高速持有海汽集团股份4345.73万股，占海汽集团总股本的13.75%。

海南高速在公告中称，2024年以来，公司加快回归交通主业，推动转型发展，因此亟需盘活项目资产，提升资产运营效率。

海南高速全称为“海南高速公路股份有限公司”，成立于1993年8月。据其官网介绍，1998年1月，海南高速在深圳证券交易所挂牌上市，成为全国高速公路行业首家上市公司，是海南省属重点国有上市企业之一。

1998年至2014年，海南高速所属行业板块为交通运输业，房地产开发及销售只是“捎带的活儿”。但自2008年以后，随着海南国际旅游岛建设的兴起，公司逐步形成了以房地产、交通基础设施业、服务业为主体的业务格局。

2020年以来，公司通过股权投资方式布局类金融、文旅、酒店等业务板块，逐步形成以房地产为主业的多元化业务发展格局。在股市，海南高速被归类为“房地产开发”类型。