加快打造民营经济发展高地③ | 一个供地办法何以留住8亿元项目

一年前打算搬走的民营经济项目，受益于新出台的供地办法，不仅不走了，还追加了8亿元投资。日前，《重庆高新区国有建设用地多元化供应管理办法》正式发布，为优化土地资源配置、推动区域经济高质量发展提供了新思路与新模式，也因此留住了好项目。

企业用地“捉襟见肘”

制约进一步发展

追加8亿元投资的项目，是重庆美炽科技有限公司（下称：美炽科技）、东莞市卓蓝自动化设备有限公司（下称：卓蓝设备）联合建设的高端数字化热处理中心项目、卓蓝智造西南生产基地。

▲高端数字化热处理中心项目、卓蓝智造西南生产基地效果图。

其中，美炽科技已在重庆高新区发展了10多年，是金属热处理领域的佼佼者，拥有国家高新技术企业、规模以上工业企业以及重庆市“专精特新”企业等多项荣誉。

但是，公司厂房在白市驿海龙村租地自建，由于当初建设不够规范，存在安全隐患，设施设备也不敢放心地进行升级换代，生产规模也上不去。

更令人头痛的是，不仅用地“捉襟见肘”，随着重庆高新区不断开展城市更新，美炽科技还在2024年初被列入了搬迁企业名单。

美炽科技总经理田伟坦言，当时，不少地方的招商部门向企业抛出橄榄枝，给出了一系列诱人的优惠条件。但扎根重庆高新区这么久，企业和地方的感情也难以割舍。公司上下都希望能尽快解决用地问题，让发展进入“加速跑”阶段。

探索灵活用地

促成市内外企业“强强联合”

所幸，在重庆高新区的积极对接下，2024年12月，美炽科技迁入了位于白市驿镇的专精特新产业园。该产业园由存量土地改造而成，专门面向“专精特新”企业招商，能够提供更安全、规范且宽敞的生产环境。

更让美炽科技高兴的是，此时，一位颇具实力的合作伙伴出现了——来自东莞的卓蓝设备在高精密传动领域表现不俗，企业来到高新区考察，寻求合作机会。考虑到物流成本、政策支持等因素，很快，美炽科技和卓蓝设备就达成了合作意向。

▲高端数字化热处理中心项目、卓蓝智造西南生产基地效果图。

为了抓好招商，重庆高新区管委会迅速组建了由委领导牵头的项目推进专班，为项目落户投产提供“保姆式”服务。但是，卓蓝设备落户后，对选址提出了特殊需求：既要与周边企业保持一定距离，又要与产业链企业相邻。最终，美炽科技和卓蓝设备决定联合拿地，以提升项目整体竞争力。

为了让民营企业放心扎根，高新区规划和自然资源局表示，根据《重庆高新区国有建设用地多元化供应管理办法》，将通过弹性出让方式供地，按市场化规则交易。

“这对我们意义重大！”田伟说，过去，企业拿地都按照50年的出让年限测算，资金负担非常大。但这次，美炽科技和卓蓝设备联合拿下的73亩地，出让年限为30年，为两家企业节约了1300多万元前期成本。

近日，项目用地在市公共资源交易中心顺利挂牌成交。目前，2家企业已在着手推进项目前期工作，预计2026年2月竣工投用。

弹性出让、先租后让、短期租赁等

多种用地方式可供选择

记者了解到，根据前述的管理办法，高新区针对战略性新兴产业、高新技术产业等重点产业，以及对区域经济有重大带动作用的项目，依据其独特的用地需求，灵活运用弹性出让、先租后让等方式。

以集成电路、生物医药等产业为例，企业研发周期长、前期投入大，可选择先租后让方式，降低前期用地成本，待项目成熟后再转为出让，精准匹配产业发展节奏，助力重点产业快速发展。

同时，针对新经济领域如数字创意、人工智能等产业，其发展变化快、用地需求灵活，传统供地方式难以满足。管理办法的短期租赁方式，可满足其临时性、阶段性的用地需求；弹性出让可根据产业发展预期确定合适出让年限，为新产业、新业态提供灵活用地保障，助力新兴经济形态快速成长。

高新区规划和自然资源局相关负责人表示，管理办法出台，有利于推动土地资源向具有新质生产力的领域集聚，培育发展新动能。通过弹性出让方式，可为企业提供长期稳定的用地支持，鼓励其加大研发投入和技术创新；先租后让和短期租赁则为处于孵化期、成长期的企业降低门槛，促进创新要素快速集聚。

该负责人介绍，为了方便企业了解多元化供地的更多内容，高新区规划和自然资源局专门制作了常见问题解答合集，也欢迎企业进一步咨询了解。

新闻延伸：

多元化供地的20个常见问题

来看重庆高新区如何回答

1.问：这办法出来后，像我们工业企业拿地，和以前比有啥不一样的选择？

答：以前拿地方式可能比较单一，现在您可以选择弹性出让，出让年限在20- 50年之间，能根据企业需求和产业特点来定；还能选先租后让，先租不超过5 年，之后符合条件再转出让；要是您的用地需求是短期的，像暂不利用的工业用地，经管委会批准还能短期租赁，期限不超过5年。

2.问：弹性出让这方式挺新鲜，那这出让年限咋选才合适呢？

答：这得看您企业的发展规划啦！要是您对企业未来50年发展都有长远布局，资金也充足，就可以选长点的年限；要是对市场发展还想观望一下，或者前期资金不太宽裕，20年这种短点的年限可能更合适，这样能降低前期拿地成本。

3.问：先租后让的话，租金和以后转让的钱是咋定的？不会很复杂吧？

答：不复杂。会根据土地供应审批权限，委托土地估价机构给出评估价格，然后按程序集体决策，把租金和出让价款一起先确定好。等您租赁期结束要转出让时，按合同约定交出让价款，之前交的租金还能抵一部分呢。

4.问：短期租赁听起来挺灵活，那这租金会不会比长期租的贵很多？

答：不会的。工业用地和物流仓储用地短期租赁的租金，是规划和自然资源局委托土地估价机构评估的，管委会参考评估结果集体决策确定，定价还是比较合理的，主要是根据土地的实际情况来，不会因为短期就故意抬高价格。

5.问：我们要是选弹性出让，后续办各种手续麻烦不？和以前一样不？

答：手续方面和以前按法定最高年限出让差不多。像立项备案、土地交付、产权登记这些手续，还有价款收缴、税费缴纳等，都按照相应用途法定最高年限出让的有关规定执行，您按流程走就行。

6.问：先租后让的话，在租赁期内，我们能在这块地上盖厂房、搞建设不？需要办啥手续不？

答：能搞建设。和正常出让土地的审批管理要求一样，立项备案、施工许可、消防人防这些手续都得按规定办。您先按要求准备好材料，向对应的部门提交申请就行。

7.问：选短期租赁的话，我们能在土地上随便搭建东西不？有没有啥限制？

答：可不能随便搭。您要是想修建临时建（构）筑物，得先准备项目设计方案，报规划和自然资源局审查，拿到《临时建设工程规划审批意见书》才行。而且设计单位得有资质，施工图要找第三方审图机构审查，施工单位和监理单位也得有相应资质，办好《施工登记意见函》才能开工。

8.问：弹性出让土地到期后，我们企业还想接着用，该咋办呢？

答：您得在到期前至少6个月提出申请。然后由落地服务单位牵头，联合改革发展局、建设局这些部门，根据之前约定的条款进行审查，审查通过后，按原来的审批程序报原审批机关批准，再重新签出让合同、交出让价款就可以继续用啦。

9.问：先租后让的土地，租赁期结束我们想转出让，容易通过审查不？都审些啥？

答：这得看您是否满足当初约定的条件，像投资强度、产出指标这些。比如工业用地，会按照重庆高新区工业标准地控制性指标体系来审核。只要您在租赁期内按合同好好经营，达到约定标准，通过审查还是不难的。

10.问：短期租赁土地到期后，地上我们建的那些临时建筑咋处理？

答：到期后您得在规定时间内自己拆除，把土地恢复原状。要是您没按时拆，规划和自然资源局会同供地责任平台会把这事儿移交给综合执法局，到时候就得依法处理了。但要是因为政府规划或公共利益需要提前收回土地，地上建筑会按评估残值给您补偿，剩余租金也会退给您。

11.问：我们企业选择这些新供地方式，有没有哪个部门能全程帮我们解答疑问、指导一下？

答：有的。重庆高新区专门成立了国有建设用地多元化供应管理工作组，工作组办公室设在规划和自然资源局。您有啥问题可以找他们，而且改革发展局、建设局等好多部门都有各自的职责，会协同为您服务的。

12.问：先租后让的时候，租赁期内土地使用权能抵押去贷款不？

答：在租赁期内，土地完成开发建设前是不能抵押的，也不能转让、转租。只有等转出让之后，您才享有出让国有建设用地使用权的完整权能，那时才能抵押。

13.问：弹性出让土地的价格，说是参考评估结果，那会不会波动很大？我们心里没底。

答：不会的。虽然是参考评估结果，但最终是管委会集体决策确定起始价。评估是有规范流程的，会综合考虑土地位置、用途这些因素，管委会决策也会从稳定土地市场、支持企业发展的角度出发，价格不会大幅波动，还是比较稳定的。

14.问：短期租赁的土地，使用期间要是遇到环保检查，有啥特别要求不？

答：和其他用地的环保要求是一样的。在土地供应前，生态环境局会组织土壤污染状况调查评审。供地时也会明确环保要求，您在使用期间得按要求做好环保措施，到土地使用期限届满时，也要落实好土壤污染防治责任。

15.问：我们选先租后让，租金交了之后，要是后面没达到转出让条件，这钱能退不？

答：如果没达到转出让条件，租赁期结束土地会被原审批机关无偿收回，地上建（构）筑物要您自己拆除，已交的租金是不退的。所以在签合同的时候，一定要仔细研究转出让的条件，努力达到要求。

16.问：弹性出让、先租后让和短期租赁这几种方式，哪个办理土地供应手续更快一些？

答：流程上都差不多，都要经过项目选址论证、供地组件、上会审议这些环节。但相对来说，短期租赁因为不用考虑后续转出让的复杂情况，可能在手续办理上整体会稍微快一点，不过具体还得看每个项目的实际情况。

17.问：选短期租赁，我们能利用土地的地下空间不？

答：不行。短期租赁明确规定承租人不能使用地下空间，只能按照租赁合同约定的用途使用地上部分，所以您在规划使用土地的时候，可别打地下空间的主意。

18.问：我们企业要是想选弹性出让，在招商环节，有没有啥优惠政策能争取？

答：在招商引资环节，招商责任单位会和您详细沟通。虽然具体优惠政策得根据项目实际情况和当时的招商政策来定，但一般来说，选择弹性出让这种能降低企业用地成本的方式，本身就算是一种支持。而且在土地选址等方面，招商部门也会尽量帮您协调，选到合适的地块。

19.问：先租后让的土地，在租赁期内我们能更改土地用途不？

答：不行。在租赁期内，您必须严格按照合同约定的用途使用土地，不能随意更改。要是您确实有更改用途的需求，得提前和相关部门沟通，重新审批，经过同意才行，私自更改是不允许的。

20.问：这管理办法从啥时候开始正式施行？我们好安排后续计划。

答：这办法从印发之日起就开始施行啦。您要是有拿地计划，现在就可以按照新办法的规定和流程，着手准备相关工作了。

（资料来源：高新区规划和自然资源局）