北京商业地产投资市场2024年回顾及2025年展望

2024年北京商业地产市场整体上面临多重挑战，但各方参与者采取措施积极应对。就投资市场而言，市场活跃度保持稳健，投资者持续关注并高度重视优质资产。

2024年市场成交金额小幅回升，交易资产类别多样化

2024年，北京商业地产投资市场共录得38宗交易，成交累计总额达到427亿元，较2023年同比增长27%，但略低于过去5年成交金额的平均水平——509亿元。

在2024年38宗交易中，办公楼共计录得17宗成交，按成交数量及金额占比分别达到45%及36%，仍为最主要资产成交类别。全年北京零售物业共录得6宗成交，按成交数量及金额分别占比16%及13%。此外，长租公寓和酒店也逐渐成为投资者青睐的投资类别。

在38宗交易中，多数为投资型买家成交，按成交金额占比达到79%。从内外资角度来看，内资买家为多数，按成交金额占比达到76%；而外资买家活跃度略有回升，按成交金额占比达到24%。主要交易包括一季度友邦人寿收购凯德星贸广场95%股权以及普洛斯引入外资基金，投资位于顺义的环普国际科创园。

从交易体量看，小体量项目为成交主力，录得5亿元以下的交易共12宗，约占全年交易数量的三分之一。同时，法拍项目数量增多，2024年共录得8宗法拍，占全年成交数量的21%，体现出投资者在寻求性价比高的资产。

内资险资频频出手，零售物业赛道受青睐

尽管2024年北京商业地产市场普遍面临挑战，但得益于公募REITs的常态化，内资投资人，尤其是险资机构，在零售物业赛道频频出手。大家保险、新华人寿、泰康保险等内资险资均有项目落子。

流动性是投资者非常重视的一个因素。因此，从资产流动性来看，那些符合当前可发行REITs规定的不动产类别资产更受投资者的欢迎，这意味着它们具备了未来发行REITs的潜力。

从险资的不动产配置比例来看，我国保险机构在不动产领域的整体配置占比远低于发达国家，表明该领域仍具有广阔的发展空间。从资产配置的角度来看，包括商业地产在内的不动产仍然是保险资金青睐的配置产品。目前，我国商业地产市场处在调整周期，是一个买方市场，这为投资人提供了更高性价比的入场机会。同时，从2023年开始，险资收购的项目绝大多数为结构化交易，即险资投资人在分配项目收益时享有优先权，这为其投资再添一层保障。

核心位置、稳定收益与高性价比为三大关注热点

投资人会综合考虑诸多因素来进行投资决策，比如市场供需关系、经济发展状况、租金回报水平、政府政策等。展望2025年，具有核心位置、稳定收益与高性价比的优质资产仍将受到投资者的青睐，预计对长租公寓、零售物业和酒店等领域的投资关注度仍会延续。

仲量联行投资及资本市场华北区负责人徐茜茜表示：“进入2025年，投资者在投资行为上仍将保持谨慎态度，并延续他们在2024年的投资策略。公募REITs自推出以来，给市场注入了更多的信心和流动性，同时也为优质资产的退出提供了新渠道。未来，投资者依然会关注优质资产，特别是有望通过公募REITs实现退出的资产。此外，随着工商业用地利好政策落地，资产估值将迎来直接的利好影响，也将在未来持续推动投资市场的活跃度。”