富二代有资格从头再来

大概十年前，包叔跟一家民营房企老板在霄云路一家餐厅吃饭。聊到风头正盛的闽系房企，手下不断被闽系挖走的老板摇头说，按这个趋势：

中国地方政府的负债，都将转到闽系房企头上。

那会没几个人相信这位老板说的话，包括老板自己。

2019年福晟暴雷，这家民企也去参与了并购谈判，但始终不敢签协议。结果半路杀出了世茂，一把将福晟梭哈了。老板后来在电话里跟我说：

这帐真算不过来呀，为什么许世坛敢接呀？

许世坛也是胡建走出来的二代。

都说闽语歌有三大主题——老娘要男人，老子怎么那么惨，老子一定会成功。而在上一轮周期里，闽系房企就是那群相信自己一定会成功的人。

他们带着“高杠杆、快周转、猛扩张”的六字真经横扫全国。泰禾的院子、福晟的飞虎队，世茂的并购……巅峰期，有16家房企杀入百强，9家房企销售额破千亿。

胡建人，一度让全国的房企们都怀疑人生。

胡建人常说“爱拼才会赢”。可地产江湖的牌桌上，能拼的，最后的未必是赢家。21年之后，闽系老板们集体上演《大败局》，纷纷成为老赖。以前是爱拼才会赢，现在是：

爱拼会进ICU。

当初杠杆加得欢，如今天台排成班。退潮之后才发现，一切都是老天赏饭吃。

但2021年之后，有一家闽系房企逆势扩张，从行业二十名开外杀进了前十，2024年销售额1335亿，排名行业老七，俨然成了“闽系幸存者联盟”话事人。

那家房企的名字叫建发。它能够幸存并迅速壮大，因为它是国企，也因为它仍带着闽系凶猛的基因。过去几年建发的行业曲线，堪称国企版的《狂飙》。

但这位看似风光的闽系老大哥，这几天却对“亲儿子”，动了家法。

1

2025年刚过完年，建发就开始掀桌子了。

上周，联发集团的董事长赵胜华被一纸调令，“贬”为总经理。新任董事长，则由母公司——厦门建发集团委派。

空降的新掌门叫王文怀。他是建发集团27年老兵，曾把亏了十年的君龙人寿扭亏为盈，江湖人称“填坑专业户”。

像当年管理君龙人寿一般，王总这次也是拎着“刀”进场的。新官上任三连击——总部部门合并、城市公司全撤、裁员缩编。一套组合拳打得同行直呼：

国企狠起来，连自己人都砍！

联发的总部合并了多个职能部门。设计与研发合并，投拓并入财务。区域则通过合并与调整，设立10个事业部：

所有城市公司被团灭了。

联发集团的朋友说，上面对原来的领导班子不满意，不仅换了新领导，还强化了总部权力，顺便洗牌。

联发集团隶属于建发集团，后者是厦门最重要的国企。自2017年以来，建发已经连续8年入围《财富》杂志世界500强，去年排名：

第85名。

在建发集团的业务版图中，房地产是最重要的部分——贡献了集团大部分的利润。建发集团旗下有两个房地产开发平台，分别是联发集团，和建发房产。

无独有偶，今年元旦刚过，建发房产也做了一轮架构调整。

华东、海西、东南三大区域的董事长，均调回总部任职。这三大区域，未来可能不再设董事长一职。东南区域的总经理，也调回总部。

地方大员的嫡系，根基也被削弱。华东、海西两大区域的总经理对调，东南区域原投资总提拔为副总经理，主持区域内的工作。

这一招“明升暗降”，削权的意图再明显不过。中国房地产公司，以前都是诸侯割据，城市总都是土皇帝，现在都是中央集权：

把地方总削成光杆司令。

2

这两年，房地产市场陷入深度调整，民营房企大批倒下。作为国企的建发，迅速崛起，看上去也是既安全，又有进取心。

但这都只是看起来而已。

去年8月，位于建发大本营厦门的缦玥长滩项目，悄悄把备案均价降到2.99万元每平米。

建发房产在2021年6月拿到这块地，总价48亿，楼面价3.3万元每平米。当年年底开盘时，定价4.2万元/平方米。后来去化太差，价格一降再降。现在项目均价已经不到2.9万了：

三年多也没卖完。

还是去年8月，厦门另一个项目云启东方，也推出一批“特价房”，单价4万1。

这个项目是2023年7月拿的地，首开以楼面价4.52万/平米的底价竞得，然后拉来建发和金茂共同开发。

中国三大国企背书，客户还是不买单。如今距离拿地仅过了一年，项目价格就降到成本以下。据说东道主的脸上挂不住，要求中介在宣传的时候：

不要提建发。

有朋友评价，在国资房企中，建发是业绩导向最强、压力最大的一家。正因如此，前几年房地产市场深度调整，建发却逆势扩张。

最近三年，建发房产的拿地金额都排进了行业前五，高于他们的销售额排名。

但行业整体下行，再好的投资也容易踩坑。这两年，建发不仅在很多城市亏本卖房，质量也饱受诟病。

建发房产在上海开发的苏河望项目，由于质量问题过多，曾被近500名业主发函控诉，控诉材料长达：

34页。

这几年，建发房产的利润也越来越薄。去年前三季度他们卖了800多亿，归母净利润只有16亿，为母公司建发股份贡献的归母净利润利润则只有：

不到7亿。

2022年8月，建发房产原董事长庄跃凯、原总经理施震曾因涉嫌严重违纪违法被查，后来两人都被指控：

徇私舞弊，致使国家利益遭受特别重大损失。

3

作为建发集团的亲儿子，1983年成立的联发，早年是厦门特区建设的“包工头”，修路盖楼招商引资，攒下第一桶金。

1997年，建发集团接手联发集团，并确立其房地产开发为主业的战略定位。

作为兄弟公司，无论在规模还是知名度上，联发集团都不及建发房产，但这几年，他们同样在面临销售难题。

今年年初，联发集团在福州的君樾府项目降价卖房。这个项目在2020年底拿地，共376套住宅，4年都没卖完。

这次降价后，项目的价格为2.3万元每平米，仅比拿地时的单价高了：

401元。

这还是精装现房。

2016年8月，财务出身的赵胜华接过董事长大印，8年时间，把联发集团的销售额，从123亿干到400亿。规模是冲上去，但利润摔了下来。

2023年，联发集团在实现400亿销售的同时，归母净利润降到了7200万元。

这一年，联发集团计提了14.80亿元存货跌价准备。规模大得多的建发房产，则计提14.51亿元存货跌价准备。

受此影响，这两家企业的母公司建发股份，去年房地产业务实现营收1664.5亿元，归母净利润：

还不到两亿。

2024年前三季度，联发集团“再接再厉”，继续亏损。

别的国企做地产是印钞机，联发做地产，是碎钞机。建发的朋友说，联发集团划归到建发集团后，始终保持独立建制。但由于近几年业绩拖后腿，这次可能要面临整合了。

4

正由于存货减值等问题，厦门证监局曾在去年4月向建发股份发出一份警示函。除了指出公司财务核算存在薄弱环节外，还强调：

对个别子公司管理不到位，部分合同用印审批不规范，公司内部控制存在缺陷。

厦门证监局还对包括时任董事长郑永达、时任总经理林茂在内的部分管理层采取监管谈话措施，并记入证券期货市场诚信档案。

但这好像并没有影响一把手的升迁。

4个月后，郑永达辞去建发股份董事长职务。郑永达担任这一职务超过4年。期间，建发股份在土拍市场攻城略地，出尽风头。

去年底一条新闻显示，他已经调到建发集团担任总经理，并访问了新西兰的一家企业。

林茂接替了董事长。在扩张方面，新任管理层的表态颇为谨慎，多次强调“以收定支、以销定投”的拿地策略。

林茂在去年下半年的一次投资者交流会上说，会根据市场情况和库存规模进行适当的补充：

以保持风险在可承受范围内。

但在土地市场，建发的身体还是很诚实的。

今年1月2日，北京开年土地第一拍，建发以90.4亿元摘得海淀区朱房地块。而整个2024年，建发在北京的权益销售金额还不到80亿。

这块地的争夺颇为激烈，现场竞价次数达到：

247轮。

联发也没有闲着。去年年底他们联合新加坡丰隆集团，豪掷90亿拿下上海黄浦新天地历史风貌地块，据说要对标新天地。

世茂暴雷后，我那房企老板朋友后来打电话给我说：

因为世茂收购福晟，我曾经差点怀疑自己的专业度。

牛市拼胆量，熊市拼爹量。没胆没爹的，拼的是棺材板质量。

那家民营房企，至今没有暴雷。

珍爱包叔，顺手“在看”