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福州榕发锦珹大观

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一

“有没有下沉会所

将是高端住宅的准入门槛”

新规之后，架空层不计容，这给了开发商充足的理由做好架空层会所，但这轮产品力军备赛烈度太高，比架空层一闪而过，就推着福州进入拼下沉式会所的时代。

之所以高端豪宅都在拼这个赛道，与其说在酒店化，不如说是「文艺复兴」。

因为中国古代世家大族的居住形态，代表着人类居住巅峰，他们会在自家造一座园林，用来会客、娱乐和休闲，最出名的就是《红楼梦》里的大观园。

下沉式会所用现代的科技狠活，重新捡起这种高端生活方式。

榕发·锦珹大观的下沉式会所「珹光锦里」创造了三个纪录：

第一、约2000平，拿下中心规模之最。

即使在这一轮产品力大迭代的市场下，这几年的下沉式会所最大也只做到了1700平。

约2000平是什么概念？我做个图解大家就知道了。

在我看来，下沉式会所能最大程度还原中国人崇尚的「石令人古，水令人远」的悠远意境。

第二、做出了中心规模最大的多功能私宴厅，甚至把ktv搬了进去。

第三、健身房规模大，品牌更大。全福州首次引进健身器材界的「爱马仕」，德国品牌沃特罗伦，一台无动力跑步机高达8万。同时配备的还有美剧《纸牌屋》总统弗兰克使用的同款划船机。

总之，这些配置以前只会出现在6-10万/平的豪宅会所里。榕发的这次超配，让其他中心项目压力山大。

未来的二手房市场，有无高级下沉式庭院都会体现在价差里。

二

”用城市公园的设计思路做社区

做出空前的超级社区“

先问大家一个问题：如果两幅地块隔了一条马路，你会怎么设计社区？

是不是直接沿路分治，开小门，一边大户型，一边小户型，各起高墙？没错，这样最快，成本最低。

但最容易的一定不是最优解。

所以大体量社区的设计方案，就像数学考卷最后一道大题，只有真学霸能找到解题思路。

看看榕发·锦珹大观怎么做的：通过空中园林缝合地块。

如果我没记错的话，这应该是福州近几年第一个用城市级公园的高级手法来设计的社区。

带来的结果显而易见，融合之后的园林达到5.2万方，相当于8个标准足球场，造价最高，尺度也最大。

项目负责人还和我说，榕发·锦珹大观的园林灵感来自明代画家项圣谟的《闽江游》。

比如下沉式崖壁水景取自「烟雨琼帘」；二进园林景观取自「松风听韵」等，也就是说，你对中国古代山水画的研究越深，越能看懂榕发·锦珹大观，也会越喜欢榕发·锦珹大观。

我们还在榕发·锦珹大观，看到了中心百亩级大盘，做超配应有的水准。

一

“足够自信

敢做十年一遇的中心超高层地标”

01

从大门仪式感看榕发豪宅的脸面

榕发·锦珹大观的脸面主要看三点：

首先是尺度。

约148m*8.5m，不夸张的说，这已经不是大门范畴，而是重塑了整条街道气质，验证了局长此前反复强调的观点：未来一个楼盘坐庄一条路。

其次是材质。

当我到项目的时候，看到的大门是这样的，气场十足。

局长手机拍摄

8扇来自马达加斯加的蓝翡翠奢石立面，造价10000元/平，中心水景安哥拉黑+蓝翡翠奢石，自带全球化视野。顶部重檐结构，融合古代藻井元素，用现代通体香槟金色不锈钢打造，超大尺度让它成为福州奢石含量最高的大门之一，造价千万，昭示性和领地感油然而生。

最后是场景。

酒店式落客区已成为标配，榕发·锦珹大观不一样的是，没有把落客区放在大门前，而是退后到第二个节点，这在福州相当罕见。

红线怎么退后都临主干道，榕发·锦珹大观在社区和大门中间又加了一个过渡场景——地面车马厅，相当于社区的大玄关，带给你层层递进的归家仪式感。

02

从精工手法看榕发豪宅的细致

豪宅不止讲尺度，更要讲细节，禁得起细节的挑剔，才能长青。

局长研究了它们的全部资料，实地走场之后提供几个观测的工艺视角给购房者。

03

从立面颜值看榕发豪宅的符号

回归中心，地标溢价，正在超越地段溢价成为新的度量衡。

做地标，主流外立面不是超高窗墙比，就是全玻璃幕墙，但玻璃幕墙因容易自曝不安全已是落后技术，最新款外立面赛道是在窗墙比上做出封面级。

锦珹大观的优势不单是封面级立面，而且自带规模碾压，全区公建化立面，一旦建成就是中心地标。

二

”中心全T2超大社区

福州罕见“

这一轮旧改，出地很容易，大家也都往舒适顶格的T2去做，难的是百亩全社区T2，榕发·锦珹大观做到了。

千万不要小看这件事。因为旧改地有它的「清规戒律」，不是高容就是体量小，总会遇到一个遗憾。而超百亩高容社区给福州人的印象并不好。但这不是大盘的问题，而是当年开发手法和项目定位的局限。

实际上，超级大盘的本质从来都不是大，也不是高容，而是更能制造一整套成体系的生活主张。

因为只有大盘能提供「海阔凭鱼跃，天高任鸟飞」的画布，给操盘者更大的施展边界。

榕发·锦珹大观正是因为有长+宽约300米的方正地块，才能装得下约2000平的私家会所、5.2万平的小区公园和全T2社区带来的中心大盘全面换代。

长期来看，这种超级大盘的红利有两个：

1）度假感。

下楼就是酒店级会所和城市级公园，不管是早出晚归的业主，还是重度使用的小孩、老人，都可以在社区完成内部自循环，随时开启一场深度citywalk。

2）认同感。

大盘自带从约129多平的首改，到约239平的终极置业一步到位，有了无法替代的中心度假感，高端生活方式，多数业主选择社区内部置换，长期生活对社区感情深厚，又进一步维护社区利益，让大盘成为高净值人群的圈层社交场。

如果大家想象不到，可以参考2000多亩的超级大盘融侨江南水都。历经20余年，除了房龄变老，其他价值都在时间中慢慢铺展开来，连对口的学校也在优质人群的带动下进入「学区房」榜单。

以往，大盘被诟病最大的就是梯户比，超高层的属性决定了它要配更大面积的核心筒，导致公摊变大，解决的办法只能是4户或6户来平摊，但得房率也很难突破80%，中间小户更低。

而榕发·锦珹大观做到了逆天的90%。

怎么做到的呢？建筑新规了解一下。

福州最新建筑规范带了两个超级buff

阳台半计容宽度由1.8米增加到了2.4米；

阳台面积总和从不超过套内15%提高了20%；

两者叠加会带来两个结果：

1.

次卧和客厅进深变大，次卧放得下一个60公分的衣柜（你说巧不巧这个数据）

2.

为了多做阳台，卧室直接做落地窗，建筑外立面规则变化，采光面随之增大。

建筑新规给了这一届购房者「超大杯」的机会。

落到居住上，你能得到什么？我给大家看两个榕发·锦珹大观的户型案例。

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