深铁42亿援助万科，未来共创辉煌还是一起深陷泥潭

　　深圳地铁集团与万科的合作关系可追溯至2016年，双方在“轨道+物业”模式上的战略协同持续深化，尤其在近年万科面临行业调整压力时，深圳地铁作为大股东多次以市场化方式提供支持。以下是双方合作的关键动态及影响分析：

一、战略合作历史与模式创新

　　1.早期合作基础

　　2016年，深圳地铁与万科签署战略协议，通过“轨道+物业”模式联合开发地铁上盖物业，万科以定向增发股份方式收购深圳地铁旗下项目股权，旨在解决核心城市土地资源紧张问题。这一模式结合了深圳地铁的轨道交通资源与万科的开发运营能力，成为国内PPP模式的标杆。

　　2.模式拓展与全国化布局

　　双方合作不仅限于深圳，还通过与东莞、重庆等地轨道交通企业的合作备忘录，探索跨区域复制“轨道+物业”模式，推动TOD（公共交通导向开发）理念的落地。

二、近年支持举措与资产重组

　　1.资产转让与流动性支持

　　深超总地块转让（2024年5月）：深圳地铁联合南山国资以22.35亿元接手万科深圳湾超级总部地块，帮助万科盘活非主业资产，回笼资金。

　　红树湾项目股权转让（2025年1月）：万科以12.92亿元转让红树湾物业49%投资收益权及0.58亿元股权给深圳地铁，进一步注入流动性。

　　退出合资公司（2025年2月）：万科完全退出深圳地铁万科投资发展公司，由深圳地铁全资持股，标志合作项目进一步整合。

　　2.直接资金援助

　　2025年2月，深圳地铁向万科提供42亿元借款用于偿还债券本息，此前还提供过28亿元股东借款，显著缓解短期偿债压力。

记者了解到，此次借款万科需提供不超过价值40亿元的资产进行质押，质押率设定为70%。初始是以公司持有的万物云市值为40亿元的股票提供质押担保，质押股票定价参考最近30个交易日的平均价格确定。

　　万科方面表示，从市场惯例看，股票质押融资业务的质押率通常为30%至60%。本次大股东深铁集团为体现对万科的大力支持，提振市场信心，将质押率设定为70%。

　　根据公告显示，本次万科向深铁集团借款利率按年化2.34%计算，低于全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR，浮动点数为减76个基点。

　　万科后续将按季度进行付息，此外，每半年付息同时进行一次还款，每次还款金额为提款金额的0.5%，最后一次到期日时还款金额为提款金额的97%。业内人士分析称，逐步还款的方式意味着万科在贷款期间内可以保留一部分资金用于其他投资或运营活动。这有助于提高资金的利用效率，使万科能够在房地产市场回暖时，有足够的资金进行交易活动。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，28亿元资金的注入如同雪中送炭，对于万科目前的现金流紧张状况起到缓解作用。

　　记者梳理发现，该笔资金的注入与万科管理层的变更仅不足1个月的时间。2025年1月27日，万科核心管理层郁亮、祝九胜、朱旭集体辞职，以辛杰为首的深圳国资高管团队入场接管。随后在2月5日有媒体报道称，万科总部各部门以及地区公司高管团队全面更替，国资背景的经理人队伍全面入驻，接替原有班底。

三、万科的战略调整与效果

　　1.瘦身健体计划

　　万科自2024年起加速剥离非核心资产，计划每年完成200亿元大宗交易。除上述资产转让外，还通过质押物流股权获得200亿元银团贷款，并新增担保贷款约87.84亿元，聚焦住宅开发、物业服务和物流仓储三大主业。

　　2.市场信心与经营改善

　　深圳地铁的持续支持（如2024年累计释放超百亿元流动性）叠加万科2024年销售面积行业第一、高质量交付18万套房的业绩，提振了金融机构和投资者信心。多家国有银行表态将继续提供融资支持，助力万科实现财务稳定。

四、合作意义与行业影响

　　1.混改与国企支持民企范例

　　深圳地铁作为深圳市国资委全资企业，通过市场化交易而非行政干预支持万科，体现了国资在化解房企风险中的创新角色，为行业提供了混合所有制改革的参考案例。

　　2.行业转型启示

　　“轨道+物业”模式不仅缓解了万科的土地储备压力，也为城市可持续发展提供了模板。该模式通过土地增值反哺轨道交通建设，形成良性循环，未来或在全国范围内推广。

总结

　　不难看出，深铁集团向万科提供的28亿元借款基本可以覆盖万科即将付息的30亿元中期票据，对于缓解万科即将到期的债务压力起到了明显帮助。谢逸枫认为，预计如果万科无法按期偿还下一笔到期债务，深铁集团很可能会继续向万科提供低息贷款。此次深铁集团对于万科进行财务上的支持，是防止其债务违约导致股价下跌和信用风险。

　　一方面依靠深铁集团的帮助，另一方面，万科也通过抵押的方式获取资金缓解现金流压力。2024年12月，万科通过抵押在建工程及股权向中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖区支行申请10.5亿元贷款。此外在2024年9月，万科通过质押、抵押及保证担保的方式获得平安银行股份有限公司深圳分行及交通银行股份有限公司深圳分行共计约46亿元贷款。

　　在谢逸枫看来，深铁集团还可以为万科提供融资担保，比如担保万科向银行的借款，进一步增强万科的融资能力。从更宏观的角度看，深铁集团对万科的大力扶持有利于稳定房地产市场，减少房企债务风险持续扩大的预期，同时降低房地产市场的波动效应。最终，这些举措预计能起到稳定万科股价的作用，为市场带来正面预期。

　　深圳地铁与万科的合作从战略协同延伸到危机支持，彰显了国资股东在市场化框架下稳定头部房企的积极作用。万科的资产处置与融资转型，结合深圳地铁的资金与资源注入，为行业调整期的企业纾困提供了可行路径。未来，双方在TOD领域的深化合作或将成为万科转型城市配套服务商的核心驱动力。

图文来源：北京商报房天下

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