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首先有几个基本原则大家在进行宅基地房屋买卖之前必须清楚。
只能同村买卖：交易双方需同属一个集体经济组织成员，城镇居民及外村居民均无权购买，当然有些试点地区除外。
符合“一宅一户”：接收方需无宅基地并满足申请条件，转让方后续也无法再申请新的宅基地。
房地一体原则：宅基地使用权不可单独转让，必须与房屋一同交易。
依法审批：需经村委会审核并报乡镇政府批准，未经审批的协议视为无效。
关于买卖过户的一般流程为以下：
准备材料：登记申请书、身份证明文件、房屋所有权证书、集体土地使用证明；房屋转移证明材料（例如买卖合同）、村委会同意书。
提交申请：买卖双方共同向村委会提出申请，由村委会初审后上报至乡镇国土所。
审核公示：国土部门进行地籍调查，公示15天无异议后，进入审批阶段。
缴纳税费：契税、印花税、工本费，部分地区免征个人所得税。
领取新证：审批通过后，前往房管部门办理不动产登记，领取新的产权证书。
常见纠纷示例：
合同失效风险：若合同中未明确“同村买卖”“房地一体”等条款，可能导致法院判定合同无效。对策：务必签订书面合同，明确过户条件及违约责任，并进行公证。
卖方违约风险：宅基地升值后，卖方可能以“合同无效”为由毁约。对策：保留交易证据（如转账记录、村委会证明），并在合同中约定高额违约金。
违规操作风险：私下交易、伪造材料可能面临行政处罚甚至刑事责任。建议大家及时咨询专业律师帮你保驾护航。
三大法律禁区
禁止跨村交易：转让给外村居民，合同无效且不受法律保护。同样的，城市居民也是无权购买农村宅基地的，这个部分国家已经命令禁止，大家千万不要去逾越红线。
禁止“一户多宅”：接收方已拥有宅基地的，无法通过审批。现在没有宅基地的农户还不少，宅基地比较珍贵，要紧着急需的人群来获得。
禁止单独转让土地：仅转让宅基地而不转让房屋的，交易无效。反过来也一样，仅仅转让房屋也是行不通的，必须房和土地一起转让过户。
宅基地是农民的重要资产，过户需严格遵守法律程序。建议在交易前咨询当地国土部门或专业律师，确保合法合规。
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