买拆迁安置房因卖方不过户起纠纷，北京房产律师讲起诉履约胜诉

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在城市发展进程中，拆迁安置房屋的交易频繁发生，此类交易往往涉及多方利益以及复杂的政策规定，容易引发纠纷。本案便是一起因拆迁安置房屋买卖而产生的纠纷，林晓君作为拆迁安置房屋的购买者，与陈宇峰签订房屋买卖合同，将房屋转卖给陈宇峰。然而，在房屋过户环节，双方产生分歧，进而对簿公堂。这不仅关乎合同双方的权益，也涉及到拆迁政策、房产管理等多方面的问题，具有一定的典型性。

二、案件详情

原被告信息

原告：陈宇峰，在2010 年与林晓君签订房屋买卖合同，购买了北京市大兴区 a 号房屋。他要求林晓君继续履行合同，并要求林晓君和 Z 公司协助将房屋过户登记至自己名下。

被告：林晓君，与陈宇峰签订房屋买卖合同的另一方，对一审判决不服提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回陈宇峰的诉求，并要求陈宇峰承担一审、二审诉讼费用。

第三人：Z 公司，在房屋过户流程中扮演协助角色，同意一审判决，不同意林晓君的上诉请求。

争议焦点

林晓君是否违约：陈宇峰认为林晓君违约不给其办理过户手续，而林晓君坚称自己一直在诚信履行合同，不存在违约行为。林晓君称所有住房手续由某拆迁办和Z 公司办理，房产证正在办理中，自己拿不到产权证就无法为陈宇峰办理过户，责任不在自己。

一审判决的可行性：林晓君主张一审法院判决Z 公司十日内将房屋过户到自己名下，自己十日后再过户到陈宇峰名下，林晓君及 Z 公司无能力履行。同时，一审法院未审查陈宇峰是否具有购房资格以及能否过户，后期可能出现判决履行不能的情况。

合同的效力与履行：陈宇峰与林晓君签订的房屋买卖合同是否合法有效，双方是否应按照合同约定履行各自的义务。

法院查明事实

2010 年 5 月 29 日，林晓君与某拆迁办签订拆迁安置购房协议，购买涉案房屋，明确了双方权利义务。

2010 年 11 月 28 日，陈宇峰与林晓君签订房屋买卖合同，林晓君将案涉房屋出售给陈宇峰。合同约定房屋总金额 609830 元，陈宇峰应在合同生效之日三个工作日内支付房款，若房屋未能按约交付、过户，林晓君应双倍返还房款，若陈宇峰拒绝购买则无权要求返还房款；林晓君根据拆迁安置购房协议取得房屋后应在三日内交付；因房屋所有权转移发生的税费由林晓君承担。

陈宇峰依约支付了609830 元房款，案涉房屋建成后，林晓君将其交付给陈宇峰占有。

三、裁判结果

判决生效后十日内，北京Z 公司协助林晓君将位于北京市大兴区 a 号房屋过户至林晓君名下。

在判决第一项履行完毕后十日内，林晓君继续履行与陈宇峰签订的《房屋买卖合同》，协助陈宇峰将位于北京市大兴区a 号房屋过户至陈宇峰名下。

四、案件分析

合同效力认定

陈宇峰与林晓君签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，双方具备相应民事行为能力，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，也不违背公序良俗，因此合同合法有效，对双方具有法律约束力。这是法院判决的重要依据，确立了双方应按照合同约定履行义务的基础。

违约责任判定

根据合同约定，林晓君作为出卖人有义务向陈宇峰交付房屋并转移所有权。虽然林晓君称因政府部门和拆迁政策原因导致房产证办理延迟，自己无法为陈宇峰办理过户，但这不能成为其不履行合同义务的合法理由。在合同关系中，林晓君应承担办理房屋过户的主要责任，其未能按时履行过户义务构成违约，应承担继续履行等违约责任。

判决可行性分析

一审法院判决Z 公司协助林晓君过户，林晓君再协助陈宇峰过户，是基于房屋过户的实际流程和合同约定做出的合理安排。虽然林晓君提出陈宇峰购房资格及过户可行性未审查的问题，但在合同合法有效且陈宇峰已履行付款义务的情况下，首先应确定房屋所有权转移的责任和流程。至于购房资格等问题，可在后续执行过程中依据相关政策法规进行审查和处理，并不影响法院基于现有事实和证据做出的判决。

五、胜诉办案心得

重视合同签订

在房屋买卖过程中，签订一份详细、规范的合同至关重要。陈宇峰与林晓君签订的合同明确约定了房屋价格、交付时间、过户责任以及违约责任等关键条款，为后续维权提供了有力的依据。在签订合同时，应充分考虑各种可能出现的情况，确保合同条款清晰、无歧义，保障自身权益。

保留证据

陈宇峰在整个交易过程中，妥善保留了支付房款的凭证等相关证据，这些证据在诉讼中起到了关键作用，能够证明其已履行合同义务。在涉及经济交易时，务必保留好各类交易凭证、沟通记录等，以便在出现纠纷时能够准确还原事实，维护自己的合法权益。

积极应对诉讼

面对林晓君的上诉，陈宇峰坚定维护自己的权益，积极回应，坚持一审判决的正确性。在诉讼过程中，保持冷静，依据事实和法律，合理阐述自己的观点，配合法院的审理工作，有助于获得公正的判决结果。