恶意串通VS借名买房：北京律师解析家庭房产纠纷裁判要点

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

本案发生在一个家庭内部，围绕房屋产权的归属与交易的合法性产生争议。赵建国与孙丽夫妻关系存续期间，家庭内部进行了一系列房屋买卖、赠与等产权变动行为。赵建国去世后，其子女之一的原告赵悦涵与母亲孙丽、弟弟赵悦聪就北京市朝阳区一号房屋的买卖问题产生纠纷，这不仅涉及家庭财产分配，还关乎法律对房屋产权及合同效力的认定，背后反映出家庭关系与法律规则的碰撞和协调。

二、案件详情

原被告信息

原告：赵悦涵，孙丽与赵建国的子女，认为二被告关于北京市朝阳区一号房屋的交易侵犯其合法权益，要求确认合同无效并恢复房屋登记。

被告：

孙丽，赵悦涵的母亲，与赵悦聪签订了北京市朝阳区一号房屋的买卖合同。

赵悦聪，赵悦涵的弟弟，主张自己是一号房屋的实际权利人，与孙丽的交易合理合法。

争议焦点

二被告就北京市朝阳区一号房屋签订的买卖合同是否无效。

北京市朝阳区一号房屋的实际产权归属。

法院查明事实

家庭及房产背景：孙丽与赵建国系夫妻，赵悦涵与赵悦聪是他们的子女，赵建国于2017 年去世。家庭原有多套房产，2002 年用拆迁补偿款购买 A 号和 B 号房屋，A 号房屋登记在孙丽和赵悦聪名下，B 号房屋登记在赵建国和赵悦涵名下；2008 年购买 C 号房屋，登记在赵建国名下。

一号房屋交易过程：2016 年 8 月 7 日，孙丽与周雅英签订合同购买一号房屋，成交价 471 万元，当日办理登记为孙丽单独所有。孙丽于 2016 年 8 月 16 日、9 月 10 日、10 月 29 日分别支付购房款 141 万元、100 万元、220 万元。2021 年 5 月 28 日，孙丽与赵悦聪签订合同，以 150 万元将一号房屋卖给赵悦聪，赵悦聪当日登记为单独所有且未支付房款。

借名买房相关证据：被告主张赵悦聪出资购买一号房屋，是借名买房，提交建设银行转账凭条、收条、赵悦聪银行账户明细等证据。赵悦聪于2016 年 8-11 月支付孙丽 4759954 元，与购房款数额基本一致，转账时间与购房期间相符，且其资金来源为 A 号房屋出售所得。A 号房屋原系孙丽与赵悦聪共有，2016 年 8 月 22 日孙丽将份额赠与赵悦聪，赵悦聪于 8 月 23 日取得单独所有产权并于同日出售 A 号房屋。

其他房产变动：2016 年 8 月 22 日，赵建国将 B 号房屋份额赠与赵悦涵，赵悦涵于 8 月 23 日取得单独所有产权，10 月 10 日赵悦涵将 B 号房屋抵押借款 150 万元，12 月 13 日解除抵押。赵悦聪于 2013 年 11 月 11 日结婚。

三、裁判结果

法院驳回了原告赵悦涵的诉讼请求，认定二被告签订的房屋买卖合同有效，无需将房屋恢复登记至孙丽名下。

四、案件分析

恶意串通认定

原告主张二被告恶意串通损害其利益，根据恶意串通的定义，需双方有损害第三人利益的共同意图且存在通谋。但二被告主张借名买房，提交了系列证据证明赵悦聪出资购买房屋，不构成恶意串通损害原告利益。

借名买房关系认定

协议形式：二被告是母子关系，基于信任和人情未签订书面借名买房协议符合常理。

出资情况：赵悦聪的转账记录与孙丽购房款数额、时间相符，资金来源清晰，形成证据链证明其出资购买房屋。

合理性：赵悦聪因夫妻感情不稳定，为避免婚后财产纠纷，以母亲名义购房具有合理性。

产权归属认定

综合证据和事实，法院认定赵悦聪是一号房屋的实际出资人，基于借名买房关系，孙丽将房屋过户给赵悦聪合法，房屋实际产权应归赵悦聪。

五、胜诉办案心得

证据挖掘与整合

深入挖掘案件中的各类证据，如银行转账记录、产权变更文件等，将看似零散的证据进行整合，形成完整的证据链，清晰展示出资过程和房屋产权变动逻辑，有力支撑借名买房的主张。

法律关系梳理与论证

精准把握借名买房相关法律规定和司法实践标准，针对案件事实，从借名买房协议形式、出资情况、合理性等方面进行详细论证，反驳原告恶意串通的主张，明确房屋产权归属。

庭审策略与技巧

在庭审中，合理安排证据展示顺序，结合法律规定进行清晰阐述，针对原告质疑进行有力回应，引导法官关注证据证明力和法律关系的关键要点，掌控庭审节奏，确保胜诉结果。