上海土地拍卖首日：两“地王”诞生 房企竞相争抢

房企在此次拍地中的表现，一方面预示未来上海市区房价还会向上突破，另一方面，也提升了楼市持续好转的预期。

中房报记者 付珊珊 上海报道

央企、国企、民企、混合制企业，甚至连外资企业都来上海抢地了。

2月20日，上海迎来2025年首场土地出让。根据出让信息显示，此次共推出4幅地块，分别位于虹口、松江、浦东和奉贤四区，起始总价119.24亿元。

最终，4幅地块成功出让，总成交金额达到159.2亿元，整体溢价率超过33%。

中指研究院上海分析师苏晓东表示，本轮“土拍”是春节后上海土地出让市场的良好开端。“土拍”市场高涨的热情或将传导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松的空间，有助于稳定购房者预期，有利于上海房地产市场整体企稳。

虽然上海这次推出的地块数量不多，但却吸引了17家房企参拍。值得注意的是，在这些房企中，既有招商、保利、华润、越秀等央企、国企，也有混合所有制企业金地和民企龙湖，除此以外，竞拍者中还出现了外资企业，比如2家来自新加坡的开发商——星狮地产和庆隆集团。

从4幅住宅地块参拍房企来看，每一宗地块都有1位以上的竞买人参与竞拍，这也意味着这一轮出让的每一宗土地都会遭遇开发商争抢。

其中，浦东新杨思地块及虹口瑞虹新城地块热度较高，参拍企业超5家。也正是这两宗地块，再次刷新了上海板块内的“地王”纪录。

新加坡富豪上海摘地

上海的土地市场永远不缺新故事，2025年首场“土拍”就看点颇多，其中一点就是，2家来自新加坡的开发商成功在上海获取土地。

2月20日上午，上海出让了位于虹口区和松江区的2幅地块。

具体来看，虹口这块地是这批次推出的土地中最受瞩目的地块之一，地处内环内，属于北外滩高端住宅区，地块附近项目二手房价在13万元/平方米左右。

根据出让资料显示，该地块为住宅用地，出让面积为19319平方米，容积率为3.95，建筑面积76310平方米，起始价为64.86亿元，起始楼面价85000元/平方米。

该地块共计吸引了5家房企参与竞争，分别为中海、保利发展、招商和绿城联合体、华润和越秀联合体、金茂和庆隆联合体。最终，经过184轮鏖战，金茂和庆隆联合体以89.64亿元拿下地块，溢价率38.2%，折合楼板价11.75万元/平方米。

89.64亿元的成交价格，刷新了上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录。此外，11.75万元/平方米的楼面价目前为全国楼板价第三高，仅次于去年绿城拿下的徐汇滨江地块的13.1万元/平方米和宸嘉发展徐汇龙华地块的12.6万元/平方米。

公开资料显示，此次助力金茂拿下该地块的开发商庆隆集团成立于1949年，由新加坡的黄祖耀家族全资拥有，是一家以金融投资为主的投资机构，总部设在新加坡，业务遍及东南亚地区。

在《福布斯2024新加坡富豪榜》中，黄氏家族以78亿元美元的财富，位列第七。

在中国，庆隆集团此前也布局过上海住宅领域，其子公司曾在2010年以超20亿元竞得普陀长风宅地，2012年又以超6亿元获取杨浦新江湾综合地块，此次摘地也算在上海实现了又一次深耕。

不过据熟悉上海市场的人士分析称，虽然虹口地块地理位置不错，但地块也存在一些限制因素，比如地块本身形状不规则，未来内部规划时可能需要注意遮挡问题，且该地块容积率接近4，还有40%中小套配比，这导致项目需要建造成大高层，无法做成纯粹豪宅项目，对项目溢价存在一定程度影响。

与虹口地块同一时间出让的松江地块，最终被国贸、金地和星狮地产组成的联合体摘取，总地价8.15亿元，楼板价2.62万元/平方米，溢价率13.98%。

公开资料显示，星狮地产也是新加坡开发商，隶属新加坡星狮集团，专业致力于房地产开发及经营，业务遍及中国、英国、澳大利亚、泰国、越南、马来西亚和韩国等。此前，星狮地产多次以资金方身份现身上海土地市场。

这次与金地和国贸组成联合体，据知情人士透露，星狮地产依然主要负责出资。

民企龙湖亦有斩获

在上海这次土地出让中，多家房企积极参与，民营企业也表现活跃。

其中，金地时隔一年多后重返上海土拍市场并成功落子。金地此前因债务压力暂停公开市场拿地，随着财务状况的好转，开始重新布局市场。不过由于这宗地是由3家企业联合拿下，其中星狮地产主要负责出资，金地和国贸两家房企在地块后续打造中如何分工，目前还不得知。

值得注意的是，在上海此次“土拍”中民企龙湖亦有斩获。龙湖与建华集团组成联合体，以10.57亿元竞得奉贤区南桥新城地块，溢价率达到16.54%。该地块地理位置优越，周边生活配套完善，未来项目市场前景广阔。业内人士指出，随着房地产市场调控政策的持续放松，民企在土地市场的参与度有望进一步提升，为市场注入更多活力。

据一位业内人士表示，龙湖此次拿下的这宗地块距离奉贤新城地铁站较近，周边生活配套较为完善，且该地块周边分布有多块去年成交的宅地，其中就包括贝壳于去年第八批次竞得的地块，这也说明，未来龙湖拿下的这个项目可能要与贝壳的项目竞争抢占市场了。

分析人士认为，民企在此次上海土拍中的积极参与，反映了其对于市场前景的乐观态度。随着房地产市场调控政策的持续放松和融资环境的改善，民企的财务状况得到缓解，拿地意愿和能力也逐步恢复。此外，上海作为一线城市，其房地产市场具有较大的吸引力和潜力，也是民企积极参与土拍的重要原因之一。未来，随着市场竞争的加剧和政策环境的不断变化，民企在土地市场中的表现也将更加值得关注。

华润、越秀再破新杨思地价

在此次“土拍”中，还有一个值得关注的是，华润和越秀联合体再次携手拿下了新杨思地块。

这也是4幅地块中较为热门的地块，共吸引了6家竞买人参拍，包括中海、建发、保利、浦发、招商、华润和越秀联合体。

经过76轮报价，华润和越秀联合体以总价50.9亿元成功摘得新杨思地块，成交楼面价为7.47万元/平方米，溢价率33.38%。

这块地的竞价过程并不如上午的虹口地块激烈，但开发商们的热情也不低，毕竟这是新杨思板块内倒数第二幅纯宅地。

去年11月，华润就与越秀组成过联合体，经过202轮竞价，以总价78.97亿元摘得了新杨思一宗地块，彼时地块成交楼面价为7.44万元/平方米，溢价率达到40.37%，创下了板块内的溢价率纪录。

此次出让的这宗地块虽然溢价率并未超过去年那宗，但起始楼面价就比去年那宗地贵了约3000元/平方米。

有意思的是，不管是去年还是此次出让的新杨思地块，在开拍前都传出象屿地产准备了充足资金竞拍，且半个月前，象屿地产还针对此次出让这宗地块发布招标信息，结果却是，新杨思地块竞拍，象屿地产一次都未出现。

整体来看，各类房企在土地市场的热情一定程度上折射出对上海楼市的信心。上海中原地产资深分析师卢文曦认为，房企在此次拍地中的表现，一方面预示未来上海市区房价还会向上突破，另一方面，也提升了楼市持续好转的预期。

“有了高楼板价的烘托，接下来的‘小阳春’更值得市场期待。”卢文曦表示。