开屏观察 | 昆明这家养老公寓办公楼深陷权益纠纷

位于昆明市官渡区福保路的六甲生态园住宅式养老公寓，以平均每天收费2元的价格吸引了不少老年市民前往居住。最近，这家公寓的负责人季福宝向开屏新闻记者反映，因为和之前的投资人邹先生发生纠纷，公寓中的办公楼被邹先生占用了，季福宝想拿回属于他的办公楼。2月19日，开屏新闻记者前往现场了解情况发现，两者的纠纷已先后经官渡区人民法院和昆明市中级人民法院开庭审理。昆明市中级人民法院认为，对于未取得建设工程规划许可证的建筑的处理属于国家有关行政主管机关的职权范围，在相关行政主管机关未对涉案房屋认定处理前，人民法院不宜先行就涉案房屋的权属及实体权益进行处理。

办公楼内无老人居住

季福宝所说的办公楼是一栋2层建筑，位于福保路大清河边。记者从办公楼一楼玻璃门进入后发现，其内并无养老人员居住，里面的家具陈设比较符合办公使用。

围绕这栋办公楼的权属，当事双方已发生多次纠纷。就在19日上午，双方还因为纠纷再次来到属地派出所进行调解。记者来到现场时，双方已经离开。

投资失败引发权益纠纷

季福宝说，这家养老公寓是2004年开始营业的，土地由相关部门拨给用于建设，有1200个房间，入住1037个老人，都是50岁以上的老人。入住需一次性交纳25年费用，一楼房间的费用为20200元，二楼房间费用为22800元，平均就是2元钱一天。后来，考虑到房屋建设时间和容积率等问题，想提升改造养老公寓。于是公寓方和邹先生等开始合作，准备立项提升改造。当时签订的合作期是3年，按合同须给邹先生一定股份。后来，相关部门并未批准提升改造，3年的合作期一满，就自动解除合作了。

合作期间，邹先生找了一些合作方做地勘和设计等工作，投入了一些资金。由于立项没批准，后续建设无法开展，这些钱都收不回。邹先生等就想从季福宝这讨回这些损失。双方僵持不下，邹先生自2018年10月24日开始占用了办公楼，对外出租收取租金，每年收取10万元租金。

这件事已先后经官渡区人民法院和昆明市中级人民法院审理判决，但因为公寓所在的这块地产权不清晰，只有土地使用证，没有规划等相关证书，无法界定这些房屋的产权到底归谁。

借款不还入住抵押物？

邹先生表示，双方开始合作后，他就集资投入了420万元给季福宝，用于交纳工程保证金等，这些都有季福宝的收据为证。但提升改造无法继续实行后，他并未收到这些退款，所以现在就住进了这栋有600多平方米的办公楼。“这并不是抢占，而是季福宝没有按照支付约定返还保证金、借款，抵押过来的。”邹先生说。

邹先生介绍，从2012年4月至2017年5月20日，季福宝以六甲老年公寓重建、相关部门批文、老年公寓土地证、设计建筑施工图、配合编制建设施工合同、消防施工合同、水电施工合同等方式，收取保证金。他们在季福宝的说服下，同云南六甲生态园住家式老年公寓改造项目指挥部签订上述建筑、消防、水电承包合同。但签订合同几个月后一直未开工，对方以缺钱，手续办不下来等理由让工作无法开展。后来，季福宝又找邹先生多次借款260多万元。每次借款，季福宝都说现在花小钱，以后才能挣大钱。由于多次借款到期不还，邹先生就找季福宝等人，让其返还保证金、借款，均无结果。

再后来，季福宝等人还和邹先生签订了到期不付就拿没有土地证的违章建筑，也就是老年公寓办公楼一、二层作抵押的协议，甚至把六甲老年公寓股权10%抵押给邹先生。

邹先生还向记者出示了一沓他整理好的资料，这里面有六甲生态园住宅式养老公寓或其法人季福宝署名的借条及股权抵押文书，银行流水等。记者在一份2016年的《承诺书》中看到：定于当年6月25日前，归还工程保证金50万元给邹先生，如无法还款，将以老年公寓项目部办公室作为抵押。落款处有“云南六甲生态园住家式老年公寓改造项目指挥部业务专用章”。

缺乏依据，法院不支持相关主张

据采访现场获得的《昆明市官渡区人民法院民事判决书》显示，云南六甲生态园住家式老年公寓坐落于官渡区六甲乡盘龙村委会三组，面积31483.95平方米。2018年10月，邹先生等人在上述土地上的涉案房屋上张贴1份《特此通告》：由于老年公寓于2016年6月25日前没有归还邹先生借给老年公寓的款项，六甲老年公寓办公室楼下的三间门市、二楼办公室法定所有权归邹先生拥有。

官渡区人民法院认为，涉案房屋在财产性质上属于不动产，但该房屋并未取得建设工程规划许可证等建设工程审批手续，不排除属于违章建筑的可能。且不动产物权的设立以登记生效为原则，因涉案房屋未办理不动产物权登记，季福宝等亦未提交充分证据证明涉案房屋系由其出资合法建造，故季福宝等主张其为涉案房屋的所有权人缺乏依据，法院不予支持。

在《昆明市中级人民法院民事裁定书》中显示，该案的争议焦点为：案涉房屋是否应予以返还。昆明市中级人民法院认为，案涉房屋土地使用权证载明该房屋所涉土地性质为国有，对于在国有土地上建盖的房屋未取得建设工程规划许可，也无产权登记，上诉人诉请的返还该房屋，实质为变相要求确认其对该房屋享有所有权。对于未取得建设工程规划许可证的建筑的处理，属于国家有关行政主管机关的职权范围，在相关行政主管机关未对案涉房屋认定处理前，人民法院不宜先行就案涉房屋的权属及实体权益进行处理。

目前，云南六甲生态园住家式老年公寓办公楼仍为邹先生使用。邹先生表示，虽然占有该办公楼，但没有产权证，每年的租金难以弥补之前付出的损失，但不占有这栋办公楼，他又感觉什么都没有。而季福宝一方则想收回这栋办公楼。双方都已收到《昆明市中级人民法院民事裁定书》，由于难以划定办公楼的权属，双方仍处僵持状态。

开屏新闻新闻记者 张勇 江洋 摄影报道

一审 何晓宇

责任编辑 易科彦

责任校对 杨飏

主编 武熙智

终审 编委 陈洁