家事律师警示：借名买房主张缺失核心证据的典型败诉情形

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在家庭房产交易中，借名买房、房款支付争议以及房屋归属纠纷时有发生。这类纠纷不仅涉及复杂的家庭关系，还牵扯到法律层面的合同效力、物权归属以及证据认定等问题。本案围绕北京市海淀区一号房屋的归属展开，涉及夫妻关系、继承关系以及借名买房的认定，对处理类似家庭房产纠纷具有重要的参考价值。

二、案件详情

（一）原告主张

王秀兰和李明作为夫妻，共同向法院提出诉讼请求：一是依法确认北京市海淀区一号房屋归二人所有，要求被告张悦立即配合办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户至他们名下；二是判令张悦返还多余的购房款37 万元；三是要求张悦承担本案诉讼费。

二人称，他们是夫妻关系，育有一子李阳，李阳与张悦是夫妻，且育有一子李浩，李阳于2019 年 9 月 30 日去世，此后李浩一直由他们照顾。为方便接送李浩上学，他们与张悦商议在学校附近购房。由于自身无法贷款，便卖掉唯一的通州房屋，在海淀区购买了涉案房屋。2018 年 7 月 13 日，王秀兰分两次向张悦和李阳转账，房屋登记在张悦名下。房屋购买装修后，他们和李浩一直居住在此，相关费用也由他们缴纳。现得知张悦要卖房，故而起诉至法院。

（二）被告答辩

张悦和李浩辩称，不同意原告的全部诉讼请求。

（三）法院查明

王秀兰与李明系夫妻，育有李阳。李阳与张悦于2010 年登记结婚，育有李浩，李阳于 2020 年因死亡注销户口。

2018 年 3 月 1 日，张悦和李阳作为买受人，与出卖人赵刚签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定购买北京市海淀区一号房屋，合同显示成交价格 135 万元，家具家电等作价 245 万元，合计 380 万元。北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书显示，借款人是张悦，共同借款人是李阳，贷款 70 万元。张悦提交的还款明细单显示，截至 2021 年 11 月 26 日贷款余额 620934.8 元。该房屋登记时间为 2018 年 11 月 26 日，权利人为张悦，并于 2018 年 12 月 6 日设立抵押登记。

此外，王秀兰和李明在2018 年 2 月 10 日出售了名下位于通州区的房屋，售房款合计 439 万元。2018 年 7 月 13 日，王秀兰向张悦转账 373 万元，同日向李阳转账 44 万元，转账摘要显示为 “存款”，两笔共计 417 万元。诉讼中，二原告提交名下无房产记录，主张出售的通州房屋是其唯一住房。

庭审中，二原告称不知购买一号房屋的具体金额，因无法办理贷款，故借用张悦名义购买。张悦表示不知道李阳收到44 万元，不掌握李阳名下银行卡，只收到王秀兰支付的 373 万元，主张该款项是二原告对购买一号房屋的赠与，还称自己为装修、租房申请了银行贷款 70 万元。二原告称一号房屋总款 380 万元，已向张悦和李阳支付 417 万元，37 万元包含在 44 万元中，所以要求张悦返还差额 37 万元。同时，张悦向法庭提交购房合同、贷款合同、发票、还贷明细等。

诉讼中，二原告主张本案是借名卖房合同纠纷，称借张悦和李阳名义购买房屋，只是没有书面合同。张悦则称，二原告出售通州房产后通知了自己和李阳，售房款一部分用于偿还李阳看病产生的债务，另一部分用于购买一号房屋并由其夫妻贷款，二原告同意将房屋所有权登记为她和李阳共有。二原告称自己年纪大且要照顾孩子，没时间购房，并向法庭提交视频主张借名卖房。另外，二原告主张一号房屋购买后一直由自己和李浩居住使用，张悦不在此居住，且张悦没有负担孩子生活、教育等各项开支。张悦称一号房屋由二原告居住使用并交纳水电等费用属于正常范畴。

三、裁判结果

驳回王秀兰、李明的全部诉讼请求。

四、案件分析

借名买房认定：虽然王秀兰、李明与张悦、李阳未签订书面借名买房合同，但双方音视频显示就购房达成一致，即由王秀兰、李明出资，因贷款原因房屋登记在张悦、李阳名下。然而，现房屋存在贷款和抵押情形，贷款未还清，抵押登记未解除，不具备过户现实条件。

款项性质认定：对于37 万元的主张，李阳银行明细显示转账摘要为 “存款”，与原告主张的购房用途不符，且该账户在李阳生前已有多笔生活开销，所以二原告以购房款为由要求张悦返还，依据不足。

证据与事实认定：法院在审理过程中，综合审查了双方提交的各类证据，包括转账记录、合同文本、音视频资料等，从证据的关联性、真实性等方面进行判断，以确定案件事实。如对转账摘要“存款” 的认定，结合账户使用情况判断款项性质。

五、胜诉办案心得

重视书面合同签订：在借名买房等房产交易中，务必签订书面合同，明确双方权利义务，包括房屋所有权归属、出资方式、贷款偿还、过户时间等关键内容，避免因口头约定产生纠纷时无法举证。

证据收集与整理：指导当事人全面收集证据，如出资凭证、沟通记录、音视频资料等，并进行合理整理，形成完整证据链。在本案中，音视频资料虽证明了部分购房约定，但因缺乏其他有力证据支持，仍无法实现当事人诉求。

法律风险提示：在接受委托时，向当事人详细说明房产交易中的法律风险，如房屋抵押、贷款未还清对过户的影响，以及款项性质认定的复杂性等，让当事人对可能面临的风险有清晰认识。

庭审策略制定：庭审前，根据案件事实和证据，制定合理的庭审策略，明确争议焦点，围绕焦点进行举证、质证和辩论。如在本案中，明确借名买房关系认定和款项性质争议为焦点，针对性地进行庭审准备。

沟通与协调能力：在案件处理过程中，保持与当事人、法官以及对方当事人的有效沟通。及时向当事人反馈案件进展，解答疑问；与法官清晰表达观点，尊重法庭秩序；在必要时，尝试与对方当事人沟通协调，寻求和解可能性，降低当事人诉讼成本和风险。