马池口住宅即将放量，王风华如何调整国誉燕园用户画像？

乐居财经 徐迪 2月20日，北京昌平区马池口镇CP00-0602-0008～0029地块规划综合实施方案项目公示。

规划范围东至辛店河西岸，南至昌平区区界，西至规划故军路道路中线，北至六环路南侧规划红线。

总用地面积约43.06公顷，其中城镇建设用地约27.4公顷，总建筑规模约28.85万平方米，包括13幅地块。

0021为二类居住用地，占地8.6公顷，容积率2.5，限高60米，内部规划有一条15米宽的街坊路，东西走向。

地块以北隔着土城北街是一幅综合性商业金融服务业用地，规模1.33公顷，容积率1.2，限高30米，包含劳动力安置 1.39万㎡，末端配送场所1000㎡；地块内含一条11米宽的街坊路，为南北走向。

0021住宅地块以西为0018基础教育用地，规划为一所36班小学，占地3.59公顷，容积率0.84，限高18米。

小学北侧，另有一幅0.81公顷的教育用地，规划为18班幼儿园。

除上述建设内容外，规划范围内还设有小型全民健身中心、机构养老服务设施等配套。

规划地块以西，隔着故军路，即在售中的北京城建国誉燕园一期项目，共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，2022年11月取证，截至目前网签1049套，房源去化不到六成，成交均价3.31万/㎡，约为指导价的85折。

今年1月初，国誉燕园二期项目设计方案公示，地上建筑面积15.55万㎡，规划21栋7-11层洋房，共1418户。

产品设计上，二期项目规划有南北双向阳台、设备平台及飘窗等，赠送面积非常大，势必会对一期产品形成降维打击。

伴随此次规划的公示，0021地块也即将带来超20万平米的住宅体量；并且从区位图上看，国誉燕园一期西侧，还有一幅扇形地块，规划为居住用地。

在国誉燕园一期刚开盘的时候，其操盘手王风华曾表示：像国誉燕园这样体量够大，销售周期够长的项目，用户画像不是静止的照片，是每周甚至每天都要进行动态调整的。

2024下半年以来，北京陆续出台两份关于打造“好房子”的新规，先有《设计导则》明确鼓励丰富居住空间形式，再从按需设置封闭或开敞阳台等方面制定《技术要点》。

规自委相关负责人在进行政策解读时提到，如果按照《技术要点》来设计建设，得房率可以从80%适度提升至90%左右。这主要得益于阳台、饰面层部分面积不计入容积率。

但在新政策发布前已报规的项目，仅得房率这一项就难以同新盘打擂，已开盘两年多的国誉燕园一期还有700多套房源，又该如何去化？

除了产品自身，目前来看，国誉燕园一期最大的问题是周边配套尚未完善。

没有地铁，需要公交换乘；开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路。这可能也是二期项目1400套房源，配了1900个机动车位的原因——主打开车出行。在这个位置买房的有不少海淀刚需外溢，地面出行潮汐车流量太大，对通勤族不太友好。

商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里（建设中）、永丰大悦城（建设中）等均在配套范围内。

医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

整体来看缺乏城市级配套，项目自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套（包含幼儿园+中小学），但还需要一个较长周期的兑现时间。

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