房价仍在调整！第一省会，尴尬了！

作者：余飞

01

广州，房价仍在跌

2月19日，国家统计局公布了今年1月份70个大中城市新房与二手房价格变化数据，对于广州来说，有半个好消息，一个坏消息。

半个好消息是，新房止跌了。1月份，广州新房环比持平。

之所以说是半个好消息，是因为新房虽然止跌，但仍没有实现上涨。

一个坏消息是，广州二手房仍在下跌，1月份环比下跌0.2%，同比下跌10%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

在去年年末分析广州楼市的时候，我就说过，广州楼市很尴尬。

去年四季度，一线城市集体大力度救市之下，北京、上海、深圳的房价均上涨了，尤其是上海和深圳，新房与二手房价格，均上涨。

但广州却是个例外，作为唯一一个全面不限购的一线城市，放开力度最大的一线城市，新房和二手房价格仍在下跌。

去年12月份，广州新房环比下跌0.1%，同比下跌9.1%；二手房环比下跌0.3%，同比下跌10.9%。而且，新房与二手房价格同比跌幅均在全国前十。

进入2025年，第一个月份，上海、深圳的新房与二手房依旧在同步上涨，广州的二手房仍旧下跌。

成交量方面，四季度的火热，让深圳扭转了下跌局面。

2024全年， 在四季度拉动之下，深圳新房住宅全年网签了37972套，高于2023年和2022年。

来源：每日楼市早读

2024全年的二手房网签量达到了54487套，高于2023年、2022年、2021年。

当然，与过去二十年的二手房网签量相比，仍属于倒数第五低。均价相比于2021年的高点，也跌了21.25%。

来源：每日楼市早读

广州，二手住宅扭转了下跌局面，新房则仍旧在下跌。

广州市住建局披露的数据显示，2024年全市住宅交易面积为1734.6万㎡，同比上升3.8%。其中一手住宅网签面积809.27万㎡、同比下降3.7%，但降幅比三季度末收窄17个百分点，全市二手住宅交易登记面积925.33万㎡、同比增长11.3%。

02

救市最激进的一线城市，为何最难托底

在全国房地产整体向下的这三年，广州可以说是一线城市中救市最激进的城市。

去年限购大放松背景下，广州成为首个全域不再限购的一线城市，向二线城市看齐。其房贷利率是一线城市中最低，和二线城市齐平。

所以，去年我在分析广州楼市的时候说过，从救市激进程度和限购力度角度看，广州已经是一个二线城市了。

然而，最激进的救市措施，却没能换来最快的局面转变。

当深圳新房与二手房价格已经四连涨，广州仍陷入在二手房价格下跌，新房止跌的地步。

广州为何这么难救？

与其去年的经济表现有直接关系。

2024年，水逆周期贯穿了广州全年。

2024年一季度，广州GDP增速3.6%，位居十强城市倒数第一。

2024上半年，广州GDP增速2.5%，增速在十强城市中倒数第一。

2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11亿元，增量增速在十强阵容中均倒数第一。

2024全年，仍没有摆脱。GDP增速2.1%，增量308.94亿元，在十强城市中，仍是倒数第一。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

广州的水逆，是工业失速的结果。

从广州统计局披露的数据来看：

2024全年，全市规上工业增加值同比下降3%。

上半年，广州的工业增加值增速就已经下降了0.8%。前三季度下降2.2%。

从趋势可以看到，广州的工业颓势不但没有改善，反而在加重。

这一工业增速，在十强城市中，同样位居倒数第一，且是唯一一个规模以上工业增加值负增长的城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局，其中上海为全部工业增加值增速

广州工业增加值下滑的主要原因，是汽车产业下滑之故。

第一部分已经说到，从工业总产值角度来看，广州的汽车工业占其工业总产值25.3%，是广州的当家产业。

制图：城市财经；数据：广州市统计局

而这个当家产业，如今出现了困局。

2024上半年，汽车制造业，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度进一步扩大： 重点产业中，汽车制造业增加值同比下降17.4%，仍处动能转换深度调整期。

去年全年，仍处于动能转换深度调整期的汽车制造业增加值同比下降18.2%

广州汽车工业下滑，在于其生产、销售双杀。

回看过去几年，广州的汽车产量已经连续四年增长，2023年产量317.92万辆位居全国第一。

制图：城市财经；数据：广州市统计局

然而，进入2024年，产量和销量同时下滑，且丢掉了汽车第一城宝座。

根据广州市统计局披露的数据来看，2024年广州全年汽车产量253.98万辆，同比下跌了20%。

来源：广州统计局

此外，去年全年广州的汽车制造业总产值5054.3亿元，同比下跌了18.2%

来源：广州统计局

广州的当家企业广汽集团，尚未公布详细的年报，仅公布了2024年年度业绩预告公告，其披露：

经财务部门初步测算，预计2024年度实现归属于母公司所有者的净利润为80000万元到120000万元，与上年同期相比，将减少322890万元到362890万元，同比减少72.91%到81.94%。

预计2024年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为-330000万元到-470000万元，与上年同期相比，将减少687263 万元到827263万元，同比减少192.37%到231.56%。

此外，广汽公布了今年1月份的财报：

跌势依旧。广汽本田、广汽丰田、广汽传祺、广汽埃安仍在两位数下跌。尤其是广汽传祺，1月份产量较去年同期腰斩，也接近腰斩。1月份广汽本田的销量下跌了57.14%。

来源：广汽财报

之前在分析广州的时候，我以2022年的数据计算过。

2022年，广州工业三大支柱产业总产值合计11947.12亿元，占全市工业总产值49.93%。也即三大工业支柱，占广州市工业的半边天。

2022年，广州市工业总产值25574.41亿元。由此可以计算出汽车制造业占全市工业总产值的25.3%，比重超过四分之一。

这样一个举足轻重的产业，产能跳水，整个广州的GDP增速焉能不吊车尾。

03

广汽，开始求变

尽管最近人工智能概念很火，广州的文远知行在英伟达概念下也狂飙了一下，但对于一个城市来说，汽车产业仍是一个足以改变城运的产业。

尤其是对于一些汽车工业作为当家工业的城市来说，比如广州、上海、武汉、重庆。

在新能源汽车时代，上海、重庆算是搭上了赛道。上海有特斯拉加持，重庆则因为华为的助攻，去年汽车产业强势反弹。

重庆统计局披露，2024年其汽车制造业增加值增速高达26.7%，增速超过四分之一。

来源：重庆统计局

同时，重庆去年的汽车产量254.01万辆，增加了9.4%。其中新能源汽车产量95.32万辆，增加了90.5%。

来源：重庆市统计局

汽车工业，重庆狂飙，广州跳水。

带来的结果便是，重庆GDP再次超越广州，位居中国经济第四城。

相同的烦恼，武汉也有。

所以，武汉也特别着急，东风集团和广汽集团，都存在相同的问题。

东风早就在寻求改变。

2023年年初，湖北省与东风集团才醒悟，通力合作，降价去库存，全力押注新能源汽车。

2024年武汉地方政府工作报告中，“新能源汽车”一词共提及5次，而前几年的政府工作报告中只有1-2次，透露出武汉想要加速发展新能源车的紧迫感。

同时，报告还定下了其年度目标：2024年的新能源汽车产量目标，计划突破50万辆。

目前，武汉尚未公布全年汽车产量数据，尚不清楚是否完成量产目标。

但从去年重庆、合肥、郑州、常州的表现来看，武汉的新能源汽车产量依旧很难挤进前十。

不过，洗牌仍在继续。

这几天，位于重庆的长安和位于武汉的东风，两大汽车央企齐发公告，将有关二者合并的讨论再次推向台前。

若按照双方现有汽车产量测算，合并后将诞生我国第一大、全球第五大汽车集团。但同时，变数尚存——两份公告均提到，有关安排尚需履行程序，还需获得有关主管部门批准。

这可能是东风迎来转机的不可多得的一次机遇。

广汽，也开始求变。

去年年末以来，广汽的多个大动作，彰显了其变革的决心。

比如，去年11月2日，广汽集团宣布将总部从珠江新城搬迁至番禺汽车城。

11月15日，广汽集团在2024年广州车展上正式对外宣布：三年，200万辆、至少22款全新产品；品牌焕新、科技领先、国际市场拓展；一体化组织改革、重新梳理产品开发流程、推进二次混改、吸引高水平人才加入、研发和产业化再投500亿元。

两件事情并不孤立，串联起来分析，其实就是广汽集团已被深深的危机感压得喘不过气来。

广汽从珠江新城搬迁至番禺汽车城，其实是要让广汽再出发，要全力押注新能源汽车。

广州日报披露，2005年以来，番禺便成为广汽自主事业的发源地，广汽研究院、广汽传祺、广汽埃安生于斯，长于斯，成于斯，广汽智能网联新能源产业在这里拔地而起，蔚然成型。现在集团总部搬迁到此，番禺还将是“全新广汽”的诞生地和大本营。

搬迁的同时，要进行一系列改革，号称“番禺行动”：

希望在保持品质、安全、用户满意度行业领先地位的基础上，通过品牌引领、产品为王、科技领先、国际市场拓展四大改革举措，再造一个充满干劲的“新广汽”。

而且，广汽定下目标：

接下来三年，广汽自主事业每年销量要上一个台阶，每年要出2-3款爆款车型，每年要确保电动化和智能化技术处于行业头部位置，每年要实现“国内+国际”双赛道的双增长。

根据广汽透露，未来三年，广汽自主品牌将有22款全新车型密集推出，其中2025年上市7款，全面覆盖纯电、增程、插混等所有主流新能源动力形式，满足不同消费者的多元化需求。同时，广汽传祺将与华为深入合作，推出搭载华为高阶智驾技术的中高级SUV、MPV和轿车三大系列车型。

面向行业“新四化”趋势，广汽集团坚持打造科技广汽，截至目前，累计自主研发投入超过500亿元。在新能源领域，已经量产了行业领先的弹匣电池、超级快充、夸克电驱技术，全固态电池技术也会按计划在2026年装车搭载。

这里有一个关键信息，就是广汽传祺要与华为深入合作。

具体如何合作，2025年1月10日，广汽官方发布了公告：

广汽集团正式宣布投资设立GH项目公司，与华为深度融合各自优势，通过联合定义和设计，在产品开发、营销策略以及生态服务等多个领域展开全面合作，打造基于全新架构、技术领先的全新的汽车品牌，推出一系列智能化新车型产品，为消费者带来更具前瞻性的智能化出行体验。

目前双方团队已经开始联合办公，致力于推出一系列智能化新车型产品，首款产品定位于30万级豪华智能新能源车，将为消费者带来更具前瞻性的智能化出行体验。

去年 ，当广汽决定与华为合作时，本号就专门撰写过一篇文章《官宣！深圳，助攻广州了！》，其中就强调过，广州早就该牵手深圳。

深圳华为助攻重庆，才有了去年重庆新能源汽车的狂飙突进，赛力斯的成功，基本仰仗华为的力量。

华为除了支持重庆，打造了问界品牌外，还与芜湖的奇瑞合作打造智界，与北京的北汽合作打造享界，与合肥的江淮合作打造尊界。

2024年11月25日，在华为发布会上，尊界S800正式发布，预售价100万-150万元，意向金2万元。

2025年2月20日，华为鸿蒙智行尊界技术发布会上，余承东披露：

尊界S800将搭载六大智能化技术，其中有三项属于尊界S800首发。将于5月底上市即交付。

华为是广东企业，为何没有先支持广州，而是去支持重庆、合肥、芜湖、北京？

具体原因无法知晓，市场上有一种观点，权当一看：

广州车企以合资车商为主，主要是日系车，华为很难跟他们合作。日本显然跟美国站在一起，对华为围追堵截。

重庆车企比较多，其中有央企（比如长安汽车），有民企（比如赛力斯），这些企业跟华为合作起来都比较主动，没有什么障碍。

可以知晓的是，拥有华为和比亚迪两个头部新能源车企的深圳，已经坐稳了新能源汽车第一城宝座。

而在华为、比亚迪带动下的重庆、西安、合肥、长沙等城市，迎来了新一轮城运。

作为兄弟城市，广州早就该摒弃成见，与深圳合作。

如今，虽然迟缓，但好事多磨，合作终于开始了。今年的广州，或许迎来翻盘的机会。

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