内资房企美元债发行“破冰”，融资环境改善，全年债务到期规模仍超5千亿元

本报记者 李贝贝 上海报道

2月14日，绿城中国控股有限公司（下称“绿城中国”，03900.HK）宣布，发行一笔2028年到期的美元债券，利率8.45%，金额3.5亿美元；2月18日，绿城中国再公告称，拟额外发行一笔将于2028年到期的8.45%的1.5亿美元优先票据。

公开资料显示，这是绿城中国时隔三年再度发行美元债。从整个行业来看，其也成为2023年以来首次发行美元债的国内大型房企。

58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析指出，美债发行成功表明国际投资者对优质房企的信心回升，也是房企在过往积极解决外债问题树立起了更为良好的形象体现。“但利率8.45%偏高，利率本身是和风险挂钩的，这也在一定程度上显示出投资者潜在的隐忧依然存在。”张波直言。

绿城中国成功发行美元债，背后是政策持续发力、房地产行业形势的好转。根据中指研究院的统计，2025年以来，民营房企发债规模显著增加。中指研究院企业研究总监刘水判断，随着各项支持性政策落地、市场企稳复苏，房企融资环境有望改善。

绿城中国发债“破冰”

公告显示，于2月18日，绿城中国、子公司保证人，德意志银行、汇丰等已就于2028年到期本金总额为1.5亿美元8.45%的优先票据（新票据）的发行和出售（新票据发行）订立认购协议。

据悉，该等新票据将会和将于2025年2月24日发行的2028年到期的本金总额为3.5亿美元8.45%的优先票据（原始票据，与新票据统称票据）构成同一系列票据。新票据的发售价将为新票据本金额的100.5%，发行收益率为8.258%，降低了票据发行的成本。新票据发行所得款项拟将所得款项净额（经扣除票据发行的认购折扣、佣金以及其他预计应付费用）作为现有债项的再融资，包括但不限于为同时进行的购买要约提供资金。

中指研究院企业研究总监刘水分析称，美元债作为补充流动性的重要工具，可缓解房企短期债务压力。绿城中国此次境外融资用于债务置换，体现了“以长换短”的流动性管理策略。

对比来看，绿城中国此次发行的5亿美元债券利息率比置换的两支美元债有了明显提高。有看法认为，高息票据置换可以保持绿城中国的账面有足够资金可以调动，但这或许会加剧其之后几年的还债压力。“利率8.45%偏高，利率本身是和风险挂钩的，也在一定程度上显示出投资者潜在的隐忧依然存在。”张波直言。

记者注意到，去年至今，绿城中国积极拿地。据中指研究院测算，2024年，绿城中国拿地金额为529亿元，位列所有房企第四位。2025年，绿城中国又多次高溢价拿地。以2月份为例，2月18日，绿城中国以3.19亿元竞得嘉兴海宁一宗宅地，溢价率34.15%；2月19日又于苏州竞得工业园区一宗地块，耗资14.29亿元，溢价率21.6%。

不过，从公布的数据来看，绿城中国的债务压力并不算大。2024年中报显示，截至2024上半年末，该公司具有货币资金751亿元，除去预售监管及受限资金仍有437亿元，现金短债比为2.1倍，现金流保持稳健。同时，公司一年内到期债务353亿元，占比23.8%，处在低位。

2024年上半年，绿城中国还完成境外融资置换8.17亿美元，已基本完成2024年到期境外债务置换，并提前完成2025年到期的3亿美元境外债务的置换。此外，今年1月，绿城中国发行了10亿元三年期中期票据，票面利率4.25%，融资成本继续保持低位。

从经营状况来看，2024年，绿城中国实现销售金额约2768亿元（含代建项目），销售规模跻身全国第三（数据来源：克而瑞、中指院、亿翰智库）；2025年1月，绿城中国累计实现合同销售金额约113亿元。

“在国际资本市场，企业的信用评级至关重要，评级机构通常依据企业的业绩表现和资本市场的综合表现对其进行评估。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为，绿城中国无论是销售业绩还是整体经营状况均较为稳健，增强了投资者信心。

房企融资规模明显增长

随着房地产市场进入深度调整期，近年房企频发美元债违约，投资者对于地产美元债的发行也趋于谨慎。据中指研究院统计，2024年，国内房企海外债发行规模仅为69.0亿元，8月份之后无新发行海外债债券，其余月份仅有个别优质企业发行了海外债。受访人士普遍认为，如今绿城中国重启美元债，反映出境外资本市场对境内优质房企和房地产市场的信心正逐步回升。

“此举打破了‘房企美元债市场冻结’的悲观预期，提振了市场信心。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这让投资者看到，即便在行业困境中，仍有优质企业能够凭借自身实力获得国际资本的青睐，这有助于修复市场对中国房企的整体信心。同时，绿城中国发行美元债也为其他优质房企重启境外融资提供了示范效应。

同策研究院研究总监宋红卫也指出，国内房企能够发行美元债，说明我国房地产市场在不断修复向好，金融机构对于风险预期在下降。从金融市场来看，美元债还是相对比较优质的投资产品，具有较好的配置价值，发行美元债不仅增加了企业的融资通道，还有利于提振市场信心以及企业的信用等级。

事实上，2025年以来，民营房企发债规模显著增加。

根据中指研究院的统计，今年1月，房企债券融资总额为509.8亿元。其中房地产行业信用债融资261.6亿元，占比51.3%；ABS融资248.2亿元，占比48.7%。1月份，共有4家民营和混合所有制房企完成信用债发行，分别为绿城中国、滨江集团、美的置业、新希望地产，发行总金额39亿元；进入2月份，发债房企的队伍进一步扩容。例如，2月17日，建发房地产发布2025年度第二期中期票据募集说明书，此次票据发行金额上限10亿元，期限为3+3年。

房企发债规模显著增长的背后，是房地产行业市场情况的好转以及融资环境的改善。

国家统计局发布的数据显示，今年1月份，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨；同比方面，一、二、三线城市同比降幅均持续收窄。尤其是二线城市新建商品住宅销售价格出现了自2023年6月份以来的首次上涨。

同时，2025年1月，TOP100房企销售总额为2350.3亿元，同比下降16.5%，降幅有明显收窄，部分头部房企1月销售额同比转正；从出险企业债务重组进展来看，部分房企已经完成债务重组，逐步修复房企信用。

刘水认为，从融资政策来看，项目“白名单”机制持续落地扩容，经营性物业贷、支持房企发债和股权融资等政策延期，公募REITs和持有型不动产ABS持续上新，“多种融资渠道向房企打开，房企融资环境有望好转”。此外，盘活存量闲置土地，也是改善企业资产负债表的有效因素。

不过，整体来看，今年房企的偿债压力依然难言轻松。据克而瑞统计，2025年，房企债务到期规模达5257亿元。尤其第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。

“严控增量、优化存量仍然会是2025年的一个工作重点，预期2025年中央和地方仍将会从以下两方面发力：一方面是继续落地实施收储存量商品房用作保障性住房，另一方面则充分用好地方专项债和央行专项再贷款收回收购企业闲置存量土地，短期减少无效新增商品房供应稳定库存预期。”克而瑞表示。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁