民企出手补仓！上海今年首批土拍揽金159亿 平均溢价率25.5%

2025年上海第一批次土拍今日完成出让！

土地市场延续了去年的高热度，市区地块依然十分抢手，而郊区地块的热度也有所抬头。汇总本轮土拍，4幅地块揽金159.26亿，地块全部溢价成交，平均溢价率25.5%。央国企、外资、民企纷纷入局今年上海首轮土拍。

对于首轮的土拍，地产申度先来做个提炼：

1溢价率高：

今天4幅地块全部溢价成交，其中虹口地块的溢价率为38.2%，成交楼板价11.75万/平，是全国单价第三高的楼板价，超过了去年静安曹家渡地块，仅次于徐汇龙华的两幅宅地。而浦东新杨思板块，溢价率33.38%，成交楼板价74695元/平，比去年新杨思地王价格还高270元/平。松江地块的成交溢价率是13.98%，奉贤地块则是溢价16.54%成交。

从本轮土拍溢价看得出，主流房企对于在沪发展布局的决心、力度、信心等，这对于市场信心的传导起着积极的作用。

2成交地块均为联合体：

今天出让的4幅地块，2幅位于市区，2幅位于郊区。

市区热门地块参拍主力以央国企老面孔为主，包括华润、保利、中海、招商、金茂等，虹口四川北路地块5家参拍、浦东杨思地块6家参拍，最终金茂&庆隆和华润&越秀成为赢家。

郊区松江广富林及奉贤新城地块，房企的参拍热情稍逊，不过利好是参拍企业中出现了久违的民营房企。最终是国贸&金地&星狮联合体摘得松江地块，龙湖&建华联合体摘得了奉贤地块。

在积极拓展土地储备的同时，房企间也是全部选择强强联合，同时也是为了分担资金压力和风险，可谓是“进中求稳”。

3民企出手补仓：

经历了市场调整周期后，现金流或正在好转。另一方面，龙湖和金地在上海基本已经没有项目可开发，需要适当填充弹药。对于金地和龙湖而言，所拍地块都在自身深耕的板块，节奏和风险可控。

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今日土拍地块详情

（1）浦东新杨思地块

新杨思地块在经过76轮的激烈竞价，华润&越秀联合体以总价50.9亿摘得，溢价率33。38%，成交楼板价74695元/平，比去年新杨思地王价格高270元/平。

浦东新杨思地块，位于新杨思上园正南侧。去年11月27日，华润&中能建&越秀联合体以约78.97亿拿下浦东新杨思地块，项目案名在近日公布：翡雲悦府，溢价率约40.37%，楼面价约74426元/平，一举成为新杨思地王。今天，新杨思地王的纪录再次被刷新，华润&越秀联合体再次拿下新杨思地块，成交楼板价74695元/平。对于华润和越秀来说，再度拿下新杨思地块，一来可以把区域地块价值再次烘托，二来可以和之前的地块产品形成互补，客户形成共享，充分掌握新杨思板块新房开发节奏和价格控制权。

再从浦东的规划来看，新杨思拥有约2.72平方公里的开发规模，未来潜力很大，整个区域的城市功能将实现从无到有的突破，不过当前开发还处于早期阶段，规划兑现需要较长的周期。

不过在地王的烘托下，片区内唯一在售的新杨思上园项目曾迎来一波放量成交。后续市场也将把关注度放在翡雲悦府项目上，高规格高房价的趋势下，市场的反应如何值得关注。

（2）虹口瑞虹新城地块

今天土拍的另一幅热门地块是位于虹口内环内的一幅纯宅地，虹口瑞虹新城片区自2022年瑧庭入市后，已断供近两年。今天地块的竞拍也是空前激烈，经过184轮竞价，最终被金茂&庆隆联合体以总价896435万元竞得，溢价率38.2%，楼板价117474元/平，装修标准为4000元/平。

今天参与这幅地块竞拍的还有招商&绿城、华润&越秀、保利及中海，都是上海市场头部的央国企开发商。

地块紧邻10号线邮电新村站，沙泾港一河之隔是招商云玺项目。以四平路曲阳路为界，北侧区域以老破小居住区为主，而东南侧区域是瑞虹新城片区，片区内居住氛围较为高端，生活配套成熟，太阳宫也是虹口区内的高端网红商城。在瑞虹新城没有闲置土地可开发的情况下，这个项目也将作为瑞虹新城新房空缺的补充。

从地块指标来看，地块出让面积近2万方，这个体量在内环内并不算小，不过容积率高达3.95，建筑限高100米，未来大概率建造30多层的高层住宅。好在中小套型占比仅40%，未来主要以大户型为主，能避免居住密度过高的问题。

（3）松江广富林地块

本次出让地块位于松江广富林片区，容积率1.2，建筑限高24米，未来以联排和叠加别墅为主。整个板块基本以别墅社区为主，生态环境佳，当然短板就是距离地铁站较远，最近的商圈是6公里外的松江印象城。

本地块仍吸引了建发和金地&星狮&国贸联合体两个开发商竞拍，其中星狮是来自新加坡的企业。最终后者以总价8.1亿，楼面价2.61万元/平，溢价率13.98%。

去年，金地集团进行了频繁的组织架构调整，现在，重新再出发的金地在阔别2年后再次回归上海土地市场，让人惊喜。当然，通过联合拿地不仅能降低资金压力，也能共同分摊风险。

（4）奉贤新城地块

奉贤新城今天同样拿出一幅压箱底的好地，虽然热度不及市区核心地段，但10单元是当前奉贤南桥位置非常好的一片区域，地块距离地铁5号线奉贤新城站300多米，周边有龙湖天街，百联南桥购物中心等商业，医院有奉贤区中心医院，对于在南上海工作的刚需客户而言，是不错的上车选择。

最终，龙湖联合体以10.57亿元竞得，溢价率16.54%，成交楼板价20473元/平方米。地块南侧是龙湖观萃项目，项目2024年开盘价为4.45万/平，当时楼板价为楼面价18360元/平。以此来看，奉贤新城核心区域新盘价格也有望实现突破。

02

媒体后市观察

本轮土拍虽然看点并不算多，但作为今年第一批次土拍，土地市场的冷暖，开发商的投资热情，或对后续市场释放出很多关键信号，同时也影响未来楼市的走势。

1供地收窄、质量提升

2025年第一批次土拍虽然仅4块地，但拍卖的总金额却高达159亿元，少而精或是今年土地市场供应的主旋律。

2024年上海完成了9个批次49幅地块的出让，按照惯例，今年上海或依然会延续按批次来出让土地。从出让节奏来看，今年上海第一批次土拍开启日期较过去3年均有所提前，虽然今年上海供地计划尚未出炉，不过从现有的信息来看，今年一批次仅有4幅地块，第二批次1幅地块，均为上海实行集中供地以来的新低，可以预见今年上海公开土地市场的拍地数量或进一步收窄。

2旧改再发力

今年的第一批次土拍，就拿出了2幅内环附近的地块，可见今年的发力点依然会在市区。在不久前上海各区公布的“征地和拆迁补偿预算”中可以获悉，今年上海中心城区会进一步推动旧改，徐汇区的征地预算高达430亿元，同比增长92%，刚刚完成征收的东安新村地块也有望在今年完成出让。另外，黄浦、虹口的预算也在百亿元以上，较去年均有40%左右的增幅。可见中心城区依然是未来上海新房市场开发的重点区域，城市发展格局由外扩向存量更新转变。

3协议出让成为土地市场重要补充

2024年，上海在非公开土地市场协议出让地块24幅，揽金超千亿元。在2025年伊始，杨浦滨江和青浦新城分别完成了1宗和2宗协议出让的宅地。当然今年上海协议出让的地块是否会维持去年的供应量还很难预判，不过这种出让方式已然成为上海土地供应的重要补充，既能促进财政收入又能实现城市更新的双赢举措。

4面粉还在涨价，头部央国企重仓核心地段

从土地市场房企的表现可以看出，接下去很长一段时间，市区核心地段的新房大多都属于头部的央国企，而郊区也主要以国字头房企项目为主，偶尔也会有民营房企在外围捡漏。价格方面，地王的频频诞生，势必推动市区新房价格的大幅走高，未来市区一手改善住房的置业门槛会被进一步抬高，对于房企来说今年同样是比拼产品力的时代。

附：上海第一批次土拍海报