信号！港资“大佬”开启“自救”

苗野/发自上海

作为首家被传出可能出现财务危机的港资房企，新世界发展的一举一动都引发外界关注。

2月17日，花旗银行发布研究报告，将新世界发展的目标价从6.85港元下调至4港元，并给予“沽售”评级。

花旗银行表示，考虑到新世界发展最新出售的资产、发展项目最新销售均价、发展项目销售及商业物业租金假设等因素后，预计新世界发展截至2025年6月底止2025财年将录得轻微亏损。

这一评级调整反映了市场对新世界发展未来业绩的担忧及对其财务状况和再融资能力的密切关注。

过去一段时间，新世界发展不断曝出传闻，包括向借贷银行机构寻求违约贷款豁免责任、计划开展公司整体债务重组事项等。尽管新世界发展对传闻给予了否认，但依旧在寻求破解债务困境的方法。

2月14日，有消息称，新世界发展选择中国银行、星展、汇丰三家银行，安排2025年和2026年到期的581亿港元银行贷款再融资，抵押品为价值150亿美元的20多处房产。

与此同时，新世界发展执行董事及主席郑家纯配偶叶美卿，拟以总价约1486.9万港元购买公司间接附属公司旗下香港北角豪宅项目皇都（STATE PAVILIA）两个物业单位。

在外界看来，上述这些动作表明新世界发展正在努力自救。过往密集处置资产的底层逻辑离不开财务困境，但“黄少媚”时代的新世界发展能否扭亏为盈，降低杠杆，还尚待观察。

针对相关问题，记者发送采访提纲致新世界发展传媒查询电邮，截至发稿未收到回复。

首亏换帅，“利空”接踵而至

在叶美卿买入自家房产前，新世界发展行政总裁黄少媚曾于1月16日斥资5488万港元购入皇都项目一个物业单位。

交易完成后，黄少媚可获得3%～10%房款的现金回赠，以及私人会所约24.89万港元的会籍优惠。

彼时距离黄少媚上任不足两个月，花费超过两年工资入手公司豪宅物业一度引发热议。

就上述两次交易，新世界发展均表示，出售事项乃集团加快变现其土地储备及所持物业价值，产生额外运营资金以加强集团的流动资金及财务状况的良机。

不过，市场亦有声音认为，高管自掏腰包购买公司豪宅，用真金白银向外界展示了对公司未来发展的信心。

外界对新世界发展的关注始于去年9月底。

作为家族接班人，第三代长孙郑志刚突然辞任，顶上的是新任行政总裁马绍祥，新世界发展历史上第一位掌握实权的“外人”，但只有两个月，马绍祥也“下课”了，接班者是黄少媚。

两个月两度“换帅”直接将新世界发展送上热搜，与之相伴的是市场频频传出关于新世界发展的利空消息，股债双杀也随之而来。

此外，多家香港本地券商下调了新世界发展的股票及债券的抵押融资比率。其中，东亚银行将新世界的股债抵押融资比率从30%～40%下调至20%～30%。招商银行随之跟进，将新世界的股票抵押融资比率下调至30%。汇丰更是将新世界发展从抵押融资名单中移除，并不再为客户购买新世界发展的债券。

1月20日，新世界发展澄清，公司尚未进行或开始讨论任何该等整体债务重组，并谨提醒股东及投资者，该等市场传言及猜测的内容并不能准确反映集团现有财务债务的整体状况。

公开数据显示，2024财年，新世界发展出现近20个财年以来的首次亏损，股东应占利润亏损约196.83亿港元；来自持续经营业务的收入约357.82亿港元，同比下跌34%。

其负债水平也高于其他港企，截至2024年6月末，新世界发展的总借贷及其他计息负债达1565.5亿港元，净负债比率为55%，同比增长7.3个百分点。

富瑞发布报告指出，新世界发展等高负债房企占香港银行商业房地产贷款总额约16%，8家高风险房企平均净负债率达81%，总债务规模达1250亿港元，与新世界发展债务敞口相当。尽管新世界抵押充足违约风险较低，但需警惕相关拨备风险，全行业20%～30%贷款存在评级下调可能。

摩根大通认为，新世界能否避免公开债券违约，母企会否出手支持最为关键。倘若新世界最终违约，或会打开香港地产界的“潘朵拉盒子”，迫使银行收紧融资管道，触发连锁效应。

“卖卖卖”仍遇流动性困局

早在去年11月21日的新世界发展股东大会上，董事会主席郑家纯坦陈，公司目前负债水平较高，首要任务是减轻债务负担，实现现金回流。

在这前后，新世界发展出售了多项资产。自2024年8月开始，新世界发展陆续抛售了6项资产，回笼金额约121.4亿港元。

2024年11月28日，新世界发展公告称，公司以4.17亿港元的价格将香港启德体育园售予周大福；12月11日，有消息称，新世界发展以6.2亿港元的价格出售位于香港九龙新蒲岗的Artisan Lab工厦；12月24日，新世界发展以3.67亿港元的价格出售了位于香港九龙新蒲岗的工业大楼ArtisanHub。

摩根士丹利认为，出售资产有助于新世界发展进一步降低负债水平，优化资产结构，但也表明新世界发展在财务上仍面临一定压力，需要通过出售资产等方式来改善财务状况。

1月27日，新世界发展宣布，确认有潜在买家就公司资产（包括K11 Art Mall）与公司接洽，K11 Art Mall作为公司旗下的重要商业项目，若成功出售，将为公司带来可观的资金流入。此前有消息称，新世界发展希望以90亿港元出售K11 Art Mall。

此外，新世界发展还通过折价售楼等方式加快资金回笼速度，其在香港推出的蛇年首个全新楼盘皇都项目选择较市场呎价折让约25%出售。

一位熟悉香港市场的分析人士认为，皇都项目折实平均实用呎价为18,540港元，较市场呎价折让约25%是为了加快销售回笼，这背后或与新世界发展面临的偿债压力有关。

花旗银行建议市场关注新世界发展执行再融资及去杠杆的计划。

从财务表现上来看，2024财年，新世界发展来自持续经营业务的收入约为357.82亿港元，同比下跌34%；来自持续经营业务的核心经营溢利为68.98亿港元，同比下跌18%。

截至2024年上半年末，新世界发展背负的总借贷及其他计息负债达1565.5亿港元。其中，短期债务为421.12亿港元，现金及银行存款（包括有限制银行存款）279.9亿港元，无法覆盖短债，公司存在一定短债偿债压力。永续债余额达43.4亿美元，进一步加重了新世界发展的财务负担。

值得注意的是，2021年以来新世界发展的筹资性现金流净额均为净流出状态，公司融资环境欠佳，面临一定再融资压力。

1月23日，新世界发展重申其业务持续正常开展，并与各利益相关者包括贷款方和债务证券持有人保持沟通。同时，公司积极管理财务债务，自2024年7月至公告日期，成功完成约177.61亿港元的现有银行贷款再融资，继续遵守现有财务债务。

但市场对新世界发展债务问题的关注并未终结。

建银国际认为，新世界发展财务风险并未解决，其流动性困境仍有可能削弱其偿付能力。

“尽管新世界发展避免了信贷紧缩的危机，但其财务困难远未结束，预计新世界的资产和股本至2025财年将减少1380亿元，这将导致净资产价值更紧张、净负债比率更高，以及银行贷款的更高贷款价值比。”建银国际在研究报告中指出。

另有市场消息称，在汇丰之后，摩根大通、瑞银、花旗相继停止接受新世界发展股票及部分债券的抵押融资。

“重要在于改善经营，新世界发展物业销售额一半来自内地，大环境下销售疲软也是主因。”某房地产业内人士认为，尽管新世界发展的负债率在过去几年有所上升，但仍在可控范围内，继续出售更多非核心资产，同时加速新项目开发或能缓解资金压力。

目前，新世界发展仍在出售资产，预计到2025财年全年出售非核心资产的目标达到130亿港元。

这家已经发展了55年的老牌港资房企能否涉险过关依然是个未知数。