重估万科：保险加仓了，“源头活水”泊寓变轻提速

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

对今年万科而言，“抢时间”很关键。

近日，万科偿还了20亿元中票“22万科MTN003”，加上此前已偿付各30亿元的“22万科MTN001”、“22万科MTN002”两笔中票，年内已兑付累计超80亿元。

相对于还债，加快融资步伐也是万科“大改组”后高管层的重头戏，以加快调整与优化集团债务结构。

除了向银行借“低息长债”之外，万科手上庞大的“自持性”资产更是源头活水。楼市深调这3年，宏观经济被房地产拖累，反过来又影响到房地产。

如今，房地产金融政策大宽松，万科苦等来这一天。近日，万科宣布其联合中信金石、新华保险、大家保险等机构设立16亿元的泊寓Pre-REIT基金，初始期限10年。这是万科盘活资产的重要手段。

从上述表格看，该Pre-REIT基金的主要出资人是新华保险和大家保险，分别出资了9.59亿元、4.8亿元，合计14.39亿元，深圳万科出了1.5亿元，但更多是对其他投资人的风险背书。

悉万科的可能都知道，新华保险早已是万科金融的战略合作方，背后是中央汇金等，大家保险的背后是中国保险基金、中石油等。换句话说，这两家保险巨头都是深具显赫的央国企背景。

地产密探查询获悉，新华人寿保险于2021年四季度起曾进入万科A前十大股东之列，2022年一季度曾增仓持股至1.48%的万科股权，2023年大幅减仓，2024年1季度退出万科前十大股东，但关联方新华资管与万科有长期业务关系。

来源：地产密探图库

说句题外话，新华保险当前大肆收购全国多地的万达广场，抄底优质不动产的意味很浓，参考悦读《“成都最老”的万达广场，刚被卖了，险资太强悍！》。

相较于新华人寿，大家人寿保险（前身安邦人寿保险，2018年“安邦系”出事）前些年曾举牌万科，经2020年四季度持续减仓并退出万科前十大股东。

前述Pre-REIT基金将通过收购万科全资子公司厦门万驿康100%股权，进而全资持有“厦门泊寓院儿·海湾社区”，该项目地处厦门岛内，计容总建面30.92万㎡，全期保租房共规划7724套，其中一期4044套，于2023年6月开业，二期在建中，计划于2026年正式开业。

从上述信息看，厦门泊寓院儿·海湾社区的规模确实够大的，此次由住房租赁基金直接收购自持了，将为万科净腾出超14亿元资金出来。

据万科公告表述，Pre-REIT基金的各合伙人按照执行事务合伙人——中信金石根据合同不时发出的提款通知的要求，分期缴付实缴资本。应该说，这只基金不久就会落地，资金也会很快到账。

要知道，早在2023年初，万科曾公告其参与投资“建万（北京）住房租赁基金”，募集规模100亿元，其中涉及万科总出资20亿元，建信住宅租赁基金总出资80亿元，该资方背后是建设银行，主要投向万科及关联方自持的住宅、存量商办资产以及其他第三方相关资产等用于租赁住房。

建万基金成立之初，就拿下了万科包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营长租公寓项目，比如武汉泊寓·未来中心店，总合作规模约24亿元，后续将快速启动第二批项目合作。

地产密探还获悉，2024年5月，建万基金还收购了佛山禅城区的招商·岸芷汀兰项目，改造成了建万基金•泊寓佛山禅城中心旗舰店并对外开业。但这个并非万科的自持项目。

去年三季度，建万基金收购了北京万科的“广州建万万盈房屋租赁有限公司”，进而成为广州白云区三元里泊寓旗舰店的持有方，总规划了1500多套房源，其中首批600套房源满租开业运营。

截至2024年9月底，万科泊寓共运管了24.7万间长租公寓，开业18.7万间，出租率94.9%，在所管理的租赁住宅中，有11.7万间纳入保障性租赁住房。

据万科去年三季报曾披露，去年前三季度盘活内外部存量房源超8000间，其中完成万科旗下超5500间房源盘活，期内宁波朗拾、杭州彩虹天空之城、深圳和颂轩项目、天津滨海大都会等项目均开业满租，为自持型住宅、公寓及商办改租提供了可复制的解决方案。

也即是说，万科手上多个核心城市的泊寓项目均有条件通过更多实力资方的住房租赁基金等规模介入而真的变轻。

对于百亿规模的建万基金而言，应加快收购万科自持泊寓项目的步伐，对万科而言，也急需腾出现更多现金流用于日常经营投资或偿债等。