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北京梨园招商云璟揽阅

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基本信息

楼盘名称：云璟揽阅

开发商：招商局地产

价格：指导价6.2万/平米，开盘有折扣。

位置：通州梨园镇，地铁1号线梨园站500米。

户型：79-89-108-128㎡三居四居。

容积率2.17、12栋楼6-16层的洋房+小高层、367户。

关键词

通州老城、成熟地段、副中心核心155平方公里内、环球影城利好、1号线旁、央企开发商、精装修、强收纳系统、落地窗、高得房率、好房子地块、地上双大堂。

土拍回顾

2024年10月23日，通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6001地块R2二类居住用地公开土拍。

用地面积15992.79平方米，规划建面34704.36平方米。容积率2.17，控高36米，局部48米。销售指导价都是6.2万/㎡，浮动8％。

招商以底价9.92亿元竞得该地块，楼面价28584元/平方米。

地段分析

大运河西侧，通州老城的南部，八通线和7号线之间。

直线距离运河CBD是4km，城市绿心4.5km，市政府4.5km。

超高关注度的环球影城也是项目必吹卖点，2.5km左右。但讲真，距离再近也没法做民宿，投资客就死了这条心吧，况且这种新小区的物业管理会很严格，对日租行为打击，千万别被忽悠啊。

有粉丝问：老城不至于十多年没供给土地吧？鑫苑盛世天玺、京澜誉府、京贸国际城、万国城市MOMA，这不是近几年的新房吗？

没错，但这四个项目全都是02年、03年拿地的，只不过一直没开发。通州老城的新地，确实稀缺。

老粉都知道，一休喜欢把地段给大家说透，尤其是周边状况，云璟揽阅也不例外。

项目西侧是商业用地，估计是写字楼，商场的可能性很低。再往西是云景东路，这附近的好多路都已云景XX来命名，这也是楼盘名字中“云璟”二字的由来。

项目东侧和北侧分别是二手房小区新城嘉园、云景东里，不算老，也算不得次新。

项目南侧是蓝岛大厦以及云景豪庭写字楼（商办公寓），值得一提的是东南角，规划了一个小公园，茶余饭后遛个弯没问题。如果想去大点的公园，东南方向步行700米，可以到梨园城市森林公园。

先说交通，“四横三纵三轨道”。

“四横”是指京通快速路、广渠快速路、京哈高速、九棵树东路。

“三纵”指的是五环路、通马路（九棵树西路）、六环路。

“三轨”指的是地铁八通线、7号线和6号线。

其中八通线现在直连1号线，无需换乘。

最近的是梨园站，距离600米左右，11站可直达国贸大望路，纯正地铁盘。

7号线较远，足足2公里，得倒公交，没啥必要。6号线更远，不提也罢。其他可期的小利好，还有M104号线、S6号线。

重点要提的是通马路，这是城市副中心与亦庄新城之间的快速联络线，一边是经济，一边是政治。 所以，也有在亦庄工作的粉丝来咨询云璟揽阅。

总结来说：

1条真临铁地铁线，2条有点远，2条可期小利好。

在通州老城工作的话，那最方便了，如果去朝阳，有京哈、京通快速路、广渠路（运通隧道），很方便。尤其适合国贸人群，广渠快速路真的爽。

2000米内的配套：

东直门医院（通州院区）、阳光新生活广场、领展购物广场（原罗斯福）、物美超市、强力家居广场、贵友大厦、淘宝城、环影12街区。

竞品楼盘

国誉未来悦：距离最近的竞品项目，但是共有产权型商品房，产品逊色，价格也没优势。80%的产权，单价还要5.6万左右。最大优势是开车更方便，临近大主路。九棵树相比梨园，多一个现代化大商场。2021年开盘，卖到现在还未清盘，可见一斑了。目前各个户型均有库存，但是楼层可选空间很小了。

【国誉未来悦】实景看房，通州老城核心，500万90㎡三居，值不值？

京彩世界：附近最新的项目，产品不错，通州第一个大阳台产品。南向赠送面积差不多，都是1.5米宽的大阳台，但京彩世界是外阳台，而云璟揽阅是内阳台，萝卜白菜各有所爱吧。京彩世界也是地铁盘，到地铁更近，但是在7号线。京彩世界周边城市界面更优秀，路宽，房子也都很新。单价5.5-6.3万，面积越大越贵，但是去化方面三居比四居卖的更快

【京彩世界】大阳台＋铝板＋玻璃幕墙，单价才5开头？

璀璨公元：这是招商在通州115平方公里内的第一个项目，单价5.5-6.5万。这是通州主流板块内，第一个开放实景示范区的楼盘，开了个好头。品质很好，会所、地库、公区，都很棒。目前有现房发售，户型70㎡-140㎡，需要实景照片的朋友，粉丝群里找我。

【璀璨公元】：招商北京首个璀璨系产品，能在通州横着走吗？

京玥兰园：东小马三兄弟中的老大哥，开盘最早，交房也最早。目前尾房阶段，100㎡以上的各户型基本没啥房了。位置就在育才学校正对面，上学顺位比较稳妥。

【京玥兰园】通州双地铁的通勤盘，央企产品到底如何？

颐瑞府：大户型、改善盘，起步136㎡，单价6万左右。通州本地国企操盘，据说是为了照顾通州企事业各级领导，要不然不敢做这么大面积。其体量偏小，而且资金压力不大，周边竞品中最佛系的一个，干啥都慢，不着急的样子。

【颐瑞府】通州国企出品的改善大平层，为啥比别人慢？

产品分析

云璟揽阅只有4个户型面积段，全部是三居四居产品。

79㎡的三居户型，真是太好了。

从结构上看，南北通透，明厨明卫，洗手台盆外置的三分离卫生间，还带一个小家政间。很多同面积段的户型，即便是两居，往往也是将客厅和餐厅做到了一起，云璟揽阅客厅区域非常纯粹，餐厅位置也很合适。

从尺寸上看，如果北向改为一个房间，那么4.85的面宽真的极度宽敞，小朋友的卧室会很大，而且还能有专门的学习区。南向3.6米客厅，不错了。关键是南北一共送了3块面积，很是实惠。

不到80平米，功能性依然非常强大。这么说吧，云璟揽阅79三居的实际居住体验，要比几年前大部分的89三居还强，尺寸、结构、装标都更强。省出10㎡的购房款，足够您全款添置一亮奔驰E系列轿车了。

在满足了功能性的情况下，入户玄关柜并没有取消，入户门也没有正对着厨房或者卫生间，风水方面也没啥大问题，对小面积来说，真是很不容易了。

89㎡三室两厅两卫。

客厅餐厅大尺寸的转角窗，送了L型大飘窗。主卧套房设计，U型厨房，客卫三分离外置，依然保留了家政间。

户型全部是边户，即便只有双面宽朝南，但大量边窗的存在，使得采光通风依然优秀。西边户的话，其日照时间要高于常规南北户型的中间户。如果是89㎡的东边户，可以更好的感受太阳叫醒服务。

北向的一间大卧室不是常规的朝北开窗，而是向东或者向西，个人很喜欢这种设计，比老产品好，对北方来说更实用，屋子更暖和。

相比几年前的89三居产品，云璟揽阅得益于大量的赠送面积，每个房间或者功能区都更宽敞。一休实地考察了89㎡样板间，即便做了双卫也没有违和感，确实放得下，不拥挤。

108㎡三室两厅两卫，C1户型。

对于大部分普通人来说，这就算是梦想户型了。南北通透、边户、三面宽朝南、明厨明卫、卧室明亮。小改善三居，住起来还算宽敞，占用资金不大，二手房容易流通。

缺点：

户型整体结构看起来很不错，但是细看发现，确实有点小缺陷。主要是客厅和南向次卧的面宽尺寸不太够，3.5米的客厅竟然比79㎡还少10厘米，但实地感受来说，还算凑合吧。最大问题是2.85米的南向次卧，按照户型图那样放床有点困难，如果放2米的床，过道就会很窄。解决办法：买比较薄的床头，或者床头和护墙板一体，再或者也可将床头对着窗户放，但可能会有点怪怪的。

注意：

108面积段一共有4个户型，楼栋有差异，边户和中间户不一样。

128㎡四室两厅两卫，卧室为四叶草布局，也可叫眼镜户型，互不打扰。这是近几年比较受到追捧的设计，溢美之词就不说了。干货博主一休，坚持给大家说点您不容易看到的细节吧。

虽然是南北通透户型，但南北通透效果略显一般。一方面是北向大卧室并非朝北开窗，另一方面在实际使用场景中，厨房南侧的推拉门大概率是拉开的，切断了对流。

北京梨园招商云璟揽阅

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