澳大利亚出台外国人“禁购令”，能缓解住房危机吗

当地时间2月18日，澳大利亚央行宣布将基准利率下调25个基点至4.10%，这是自2020年11月以来首次降息。同时，随着澳大利亚大选即将拉开帷幕，澳大利亚工党政府也祭出“禁购令”，未来两年内禁止外国人购买现房。

这两项政策的相继出台，能缓解澳大利亚住房成本危机吗？

房地产经纪机构Plus Agency联合创始人兼执行合伙人Fiona Yang接受第一财经记者采访时称，相比较本地买家，海外人士购买澳洲房产的成本是非常高的，比如需要缴纳高额的额外印花税、海外投资申请委员会的申请费等，但绝大多数澳洲本地人并不了解这一情况。在此基础上，澳大利亚政府的购房禁令更像是大选将近时拉拢选票的政治姿态，实际上对房地产市场的影响并不大。但澳央行的降息将降低购房成本负担，使得买家更容易做出购房决定。

当前，澳大利亚房地产市场依然火热。Fiona Yang介绍：“通常，我们会用拍卖清盘率来衡量澳大利亚房地产市场景气程度，也就是每周六进行的所有拍卖中，成功售出的房产比例。以悉尼市场为例，今年年初这一数字是54%，上周已经到了73%。我们预计这一数字很快就会达到80%，这意味着市场需求较为强劲，买家也非常活跃。”

大选影响？

当地时间澳大利亚住房部长奥尼尔（Clare O’Neil）在近日一份声明中表示，从2025年4月1日至2027年3月31日，外国投资者（包括留学生等临时居民和外资企业）将被限制在澳购房。她称，该政策将“为澳大利亚人腾出数千套房产”。

全球房地产科技公司居外IQI集团（Juwai IQI）联合创始人兼集团董事总经理丹尼尔·何（Daniel Ho）对第一财经记者介绍，在澳大利亚每年约52万套房屋销售中，只有不到5000套卖给外国买家，占比不到1%。其中约三分之一是现房，换言之，每年仅有约1600宗房地产交易会受到影响。

Fiona Yang认为：“这项政策明显受到大选影响。澳大利亚实行多党制，随着大选临近，各党派需要争取本地公民的选票。大多数持有永久居住权（PR）的外国移民没有投票权，工党此举旨在向有投票权的本地公民表明立场，以赢得更多支持。”

近年来，澳大利亚的住房成本危机越发严重。根据民调机构盖洛普今年1月发布的调查结果，2024年，澳大利亚对住房状况不满意的人口比例达到创纪录的76%，而代表高收入经济体的经合组织（OECD）国家的居民不满意程度中位数只有50%。

据报道，澳大利亚平均全职工资为10万澳元。悉尼的房价中位数接近150万澳元，单元房的价格通常接近86万澳元。只有收入超过20万澳元的双职工夫妇或收入最高的2.3%的人，才有能力用20%的按揭存款购买悉尼的普通住宅。

“从供求关系的角度来看，推动房价上涨的核心动力主要来自本地需求，而非外国投资者。”Fiona Yang解释，一方面，开发商通常优先选择交通枢纽中心点外约400米范围内的“步行可达区域”进行开发，这类地段因其便利性和稀缺性，土地价格自然居高不下。同时，建筑成本和人工成本长期处于高位，且始终未见明显下降趋势。

例如，根据新南威尔士州生产力与平等委员会的报告，自2018年以来，地产开发商的融资成本翻了一番，土地价格上涨了50%，建筑成本上升了近30%。

“基于新南威尔士州生产力委员会于2024年9月发布的分析报告，悉尼4至9层中层公寓的单套建筑成本自2018年以来上涨了36%，即增加约24万澳元。这意味着对于开发商来说，如今开发一个房地产项目，每套房屋的售价需要比之前多卖36%才有可能持平，其中还不包括额外的税费、不断增长的人工成本和高利息产生的资金成本，这是当前房价上涨的直接原因。”Fiona Yang总结道。

不过，降息带来的市场松动可能很快会带来新一轮房价上涨。房地产数据集团CoreLogic、澳大利亚联邦银行和西太平洋银行等机构预测，如果澳大利亚央行在2025年再降息三次，澳大利亚主要城市的房价将以两位数百分比的速度飙升。CoreLogic数据显示，2021年，当澳大利亚央行利率处于0.1%的历史低位时，悉尼的房价中位数飙升了29.6%，布里斯班的房价也飙升了30.4%，墨尔本则攀升了17.9%。

“解药”是什么

为应对日益严重的住房危机，澳大利亚联邦与州政府于2022年联合推出《国家住房协议》，计划从2024年年中起的五年内，每年交付100万套地理位置优越的新住宅。到了2023年，澳政府对这一目标进行了修订，决定在未来五年内“快速推进”120万套住房的建设。为了实现这一新目标，澳大利亚从2024年中期起，计划每月批准2万套住房。然而，根据2024年2月初公布的数据，2024年12月的住房批准数量为15174套，仍然比所需的批准速度少5000套，进度显著滞后。

Fiona Yang告诉第一财经记者，澳大利亚政府正在采取一系列措施来缓解住房短缺问题。

“澳大利亚政府正试图加大郊区的人流量，来分散城市中心的住房压力。澳大利亚郊区缺乏公共交通、购物中心及其他基础设施，导致人们不愿迁往郊区。因此，这一策略的核心是通过增加火车站、购物中心以及学校等公共设施的基础设施建设，改善交通状况，推动人们向郊区迁移。”她表示。

此外，为了帮助年轻家庭和低收入群体进入房地产市场，澳大利亚政府还对首次置业者提供了更多优惠措施，通过补贴政策降低首次购房的门槛。例如，首次置业者可以享受到首次购房补助、减免印花税等优惠政策，从而减轻他们的经济负担。

更重要的是，Fiona Yang介绍，澳大利亚政府同意提高新开发项目的容积率，增加市场供应。“过去，在悉尼的很多区域，通常只能在一块土地上建设低密度住宅，而现在如果这块土地位于交通枢纽400米范围内，政府允许开发商在同一块土地上建设更高密度的住宅。以往的单栋住宅改为多套住宅的建设模式，极大地增加了市场上的住房供应。”

Fiona Yang称，新南威尔士州政府还推出了交通导向发展计划（Tod），鼓励在交通枢纽周围建设高密度的住宅和商业综合体，以便更好地利用交通资源，提升土地利用效率。

不过，澳大利亚住房行业协会（HIA）成员汉金森（Greg Hankinson）表示，澳大利亚的文化偏好是低密度、郊区住宅和汽车出行，这种“Tod”倡导的生活方式可能对年轻一代更有吸引力，但转变更多群体的观念可能比预期的过程更漫长。