购房未过户被查封，买方诉求确认合同效力追违约金。

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产交易市场中，定向安置住房的买卖存在诸多限制和特殊规定。这类房屋往往是为了安置特定人群而建设，其上市交易条件较为严格。随着城市化进程的推进，许多人因各种原因选择购买定向安置住房，由此引发的合同纠纷也日益增多。本案就发生在这样的背景下，原告李明与被告王芳、张宇签订了定向安置住房买卖合同，然而在合同履行过程中，因被告的违约行为和房屋被查封等问题，导致纠纷产生，凸显了此类房屋买卖交易中的风险以及法律在解决此类纠纷时的关键作用。

二、案件详情

（一）原告主张

李明向法院提出两项诉讼请求：一是请求确认双方签订的房屋买卖合同有效，并判令被告继续履行合同，将北京市丰台区H 室房屋登记至自己名下；二是请求判令被告支付房价总款 20% 的违约金 60 万元。

李明陈述，2016 年 6 月 16 日，他与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将北京市丰台区 H 室房屋以 300 万元的价格出售给他。该房屋为定向安置住房，2019 年 10 月 20 日才符合上市交易条件，付款方式为分三次付款。合同第六条明确约定被告承诺房屋没有产权纠纷，若因被告原因导致房屋不能办理过户或发生债权债务纠纷，被告需支付房价总款 20% 作为违约金。

2018 年底到 2019 年 1 月期间，被告陆续向李明及家人提前索要 20 万元房款，李明出于信任被告且希望顺利过户的考虑，提前支付了这笔款项。但付款后却无法与被告取得联系。2021 年 4 月 8 日，李明发现朝阳区法院在标的房屋楼道内张贴了房屋查封公告。由于被告严重违约，无法如期办理房屋过户手续，李明认为自己极有可能丧失房屋所有权，为维护合法权益，遂向法院起诉。

（二）被告答辩

王芳和张宇均未有书面答辩。

（三）法院查明

王芳是丰台区H 室房屋的所有权人，权属为 “单独所有”，房屋性质为定向安置住房，房屋所有权证书登记时间为 2014 年 10 月 20 日，张宇系王芳之子。

2016 年 6 月 16 日，王芳、张宇与李明签订《房屋买卖合同》，对房屋抵押情况、成交价格、付款方式等进行了约定，其中明确在房屋产权能够变更的时间点，卖方须配合买方办理更名过户手续，否则视为违约，并约定了违约金的计算方式。三方均在合同上签字按手印。

李明提交转账凭证及收条，证明已实际支付购房款290 万元，涉案房屋于 2016 年交付李明居住至今。

2021 年 4 月 8 日，北京市朝阳区人民法院发布公告，因 Y 公司诉张宇、王芳买卖合同纠纷一案，涉案房屋被依法查封，李明就查封事宜先后向朝阳区法院提出执行异议并提起执行异议之诉，案件正在审理中。

李明提交电话通话记录截屏，显示其多次联系王芳及张宇，但均无人应答。

经调查，涉案房屋在本案审理中已被查封，查封期限为2019 年 6 月 27 日起至 2022 年 6 月 26 日止。

三、裁判结果

确认王芳与李明所签订的《房屋买卖合同》有效。

王芳于本判决生效之日起七日内向李明支付违约金600000 元。

四、案件分析

合同效力认定：李明与王芳、张宇签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表达，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，所以合同合法有效。虽然张宇在合同上签字，但他并非房屋所有权人，合同权利义务应由房屋所有权人王芳承担。

违约认定与责任承担：李明按照合同约定交付了购房款，而王芳却因自身债权债务纠纷致使涉案房屋被司法查封，未能履行将房屋产权变更登记至李明名下的义务，构成违约。根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，应承担违约责任。但由于涉案房屋在审理期间处于司法查封状态，属于法律上不能履行的情形，所以法院不支持李明要求王芳协助办理房屋产权证的诉求，李明可在条件具备后另行主张。不过，对于李明要求王芳支付违约金的请求，因为合同中明确约定了违约情形和违约金计算方式，王芳的违约行为符合支付违约金的条件，所以法院予以支持。

缺席审判：王芳、张宇经法院传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩和对证据质证的权利，法院依法缺席审判。

五、办案心得

充分了解房屋性质和交易风险：在处理涉及定向安置住房等特殊房屋的买卖纠纷时，律师要提醒当事人充分了解房屋性质、交易限制和潜在风险。定向安置住房的交易条件与普通商品房不同，可能存在产权纠纷、无法按时过户等风险，当事人在签订合同前应谨慎评估。

规范合同条款：一份完善的合同对于预防和解决纠纷至关重要。在起草和审查房屋买卖合同，特别是涉及特殊房屋买卖合同时，要明确双方的权利义务、付款方式、过户时间、违约责任等关键条款，避免因合同约定不明引发纠纷。本案中，虽然合同约定了违约金，但在其他方面可能存在一些潜在的争议点，这也为今后的合同起草提供了借鉴。

注重证据收集与保全：在纠纷发生后，及时收集和保全证据是维护当事人权益的关键。李明能够提交转账凭证、收条和通话记录等证据，为其主张提供了有力支持。律师应指导当事人在交易过程中注意保留各类证据，如合同、付款凭证、沟通记录等，以便在发生纠纷时能够充分举证。

关注案件审理程序：在案件审理过程中，要密切关注案件进展和相关法律程序。本案中，李明就房屋查封事宜提出执行异议和执行异议之诉，这一系列程序对案件的最终走向产生了影响。律师需要熟悉各类法律程序，及时为当事人提供准确的法律建议和代理服务，确保当事人的合法权益得到有效维护。