案例剖析：公房征收中承租人与同住人的认定，亲情与法律的平衡

案件背景速览

本案是一起共有物分割纠纷，原告李佳与被告李美丽、李坚毅之间存在亲属关系，其中李佳系李美丽的侄女，李坚毅系李美丽之子。争议的核心是上海市杨浦区定海路 X 弄X号房屋的征收补偿款分配问题。

该房屋性质为公房，最初承租人为李佳的爷爷李洪湖。在李洪湖去世后，租赁户名变更为李美丽。2021 年 12 月，李美丽作为承租人签订了房屋征收补偿协议，该协议涉及的征收补偿款总计 3,006,678元 ，这也成为了引发此次纠纷的关键因素。

争议焦点梳理

焦点一：房屋承租人身份认定

原告李佳认为，被告李美丽冒用其印章违规将案涉房屋承租人变更为自己。其依据在于认为变更过程存在程序瑕疵，且自己作为与原承租人有亲属关系的一方，对该变更毫不知情。

而被告李美丽则主张，案涉房屋原为其母亲单位分房，母亲去世后承租人变更为父亲，父亲去世后，自己是依正当程序变更为承租人。从法院查明的事实来看，1998 年 8 月，经李美丽申请，因原租赁户名李洪湖死亡，租赁户名变更为李美丽 。根据相关规定，当承租人死亡时，其本处有本市常住户口的共同居住人可以协商一致，要求将承租户名变更为共同居住人之一；若协商不一致，出租人将按照一定顺序书面确定承租人，顺序通常为原承租人的配偶、子女、父母等 。在本案中，李美丽作为李洪湖的子女，在父亲去世后申请变更为承租人，符合确定承租人的顺位，且变更承租人时李佳系未成年人，在长达二十多年的时间里，李佳也从未对该变更提出主张，所以法院认定被告李美丽作为承租人的身份合法有效。

焦点二：同住人资格判定

李佳主张自己自小在案涉房屋居住直至 2000 年因被告方出租房屋而搬离，且他处无房，符合同住人的条件。其理由是自己在案涉房屋有过长期居住的事实，并且目前没有其他住房，居住权益应当得到保障。

但被告认为，原告父亲于 1992 年增配控江三村房屋后，原告就随父母搬离案涉房屋，原告未成年时迁入户口是帮助性质，成年后未在案涉房屋居住，且其母亲于 2012 年获得民主二村公房动迁安置分房，原告家庭的住房利益已经保障，所以原告系空挂户口，不属于同住人。

对于被告李坚毅，其主张自己虽成年后未在案涉房屋居住，但未成年时随父母获配房屋，又因客观情况未能在案涉房屋长期居住，且作为承租人的直系亲属，享有居住权益，应享有征收补偿利益。而原告则认为被告李坚毅成年后未在案涉房屋居住过，又享受过福利房屋，不符合同住人的标准。

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人 。从本案证据来看，案涉房屋 2000 年后至征收时处于出租状态，虽然李佳幼时在案涉房屋内居住，但未成年时的居住利益应附随监护人，结合房屋结构、居住情况，以及其父母的户籍迁移情况、住房状况及条件，现有证据不足以证明其符合成年后在案涉房屋居住满一年的条件，所以法院判定李佳不符合同住人的标准。同理，被告李坚毅曾随父母获配公房，幼时在案涉房屋内居住过，成年后未居住，也不符合同住人的标准。

焦点三：征收补偿利益分配

基于前面两个焦点的认定结果，原告李佳认为征收补偿利益应全部归属自己，因为她认为自己是唯一符合同住人条件的人，而被告李美丽和李坚毅都不具备获得征收补偿利益的资格。

被告李美丽、李坚毅则要求共同取得征收补偿利益，对内自行分割。李美丽作为合法承租人，理应享有征收补偿利益；李坚毅作为承租人的直系亲属，且认为自己享有居住权益，所以也应分得一杯羹。

法院认为，公有房屋的征收补偿利益归公有房屋承租人及其同住人共有，由于李佳和李坚毅均不符合同住人的标准，而李美丽作为承租人，虽为台湾地区居民，仍属中国公民，应享有征收补偿利益，所以判定本案的征收补偿利益应由被告李美丽取得。

案例深度剖析

证据采信与事实认定

在本案中，法院对各类证据的采信秉持着严谨的态度，这些证据在争议焦点的判定中起到了举足轻重的作用。

户籍材料清晰地呈现了各方当事人的户口迁入迁出时间、地点等关键信息，成为判断同住人资格的重要依据之一。例如，李佳于 1983 年 8 月自民主二村 X号迁入案涉房屋，李坚毅于 1988 年 10 月报出生在案涉房屋，李美丽于 2000 年 9 月因台湾定居注销户口 ，倪益明于 1986 年 2 月迁往本弄 X号，倪益明配偶钱XX于 1992 年 12 月迁往控江三村 X号 等信息，都与案件事实紧密相关。通过这些户籍迁移记录，法院能够结合其他证据，分析当事人在案涉房屋的居住历史以及居住利益的附随性等问题。

住房调配单作为证明福利分房情况的关键书证，对认定当事人是否享受过福利分房以及是否符合同住人条件有着重要影响。1991 年 4 月李美丽的住房调配单，记载其因居住困难增配海州路 180 弄X号房屋；1991 年 8 月倪益明的住房调配单，显示其因困难户增配控江三村 115 号X 室房屋 。这些调配单明确了当事人获得福利分房的事实，为判断他们在案涉房屋征收补偿利益分配中的资格提供了有力支撑。

证人证言在本案中也被纳入证据考量范围。证人康X陈述李坚毅是其侄子，李美丽离婚后，李坚毅随母亲住回案涉房屋，原告在其父亲分房后就搬离案涉房屋了，李美丽 1994 年再婚后上海、台湾两地居住，李坚毅仍居住，2000 年左右，李美丽迁至台湾，李坚毅委托证人方照顾，租房居住，案涉房屋出租。证人袁江兰也作证称原告在 1992 年父亲分房后就搬离案涉房屋了，小学距离很近，原告会吃午饭，但不居住，当时李洪湖住一楼，李美丽、李坚毅住阁楼，李美丽 1995 年生育女儿后往来上海、台湾两地，李坚毅委托姨妈家照顾，李洪湖去世后，案涉房屋出租。然而，原告对证人证言不予认可，认为证人存在利害关系，证言矛盾，也无法证明居住情况。法院在采信证人证言时，会综合考虑证人与当事人的关系、证言的一致性以及与其他证据的印证情况等因素。虽然证人与当事人可能存在一定利害关系，但如果证言能够与其他证据相互印证，仍可能被法院采信。在本案中，证人证言与户籍材料、当事人陈述等证据在部分事实的描述上具有一定的一致性，如关于原告搬离案涉房屋的时间等，这使得证人证言在一定程度上增强了相关事实认定的可信度 。

法律适用与推理逻辑

法院在处理本案争议焦点时，严格依据相关法律条文进行推理和裁判，充分展示了严谨的法律逻辑。

在判定同住人资格时，法院依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中关于同住人的定义，即作出房屋征收决定时，在被征收房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人 。对于李佳，虽然她幼时在案涉房屋居住，但从案涉房屋的结构、居住情况等，结合其父母的户籍迁移情况、住房状况及条件，现有证据尚不足以证明她符合成年后在案涉房屋居住满一年的条件，所以法院判定她不符合同住人的标准。同理，对于李坚毅，他曾随父母获配公房，幼时在案涉房屋内居住过，但成年后未居住，也不符合上述同住人的条件。

在房屋承租人身份认定方面，虽然原告对李美丽的承租人身份提出异议，但根据相关规定中确定承租人的顺位，李美丽作为李洪湖的子女，优先于原告。并且变更承租人时李佳系未成年人，在长达二十多年的时间里，李佳也从未对该变更提出主张，所以法院认定李美丽作为承租人的身份合法有效。

基于上述对同住人资格和承租人身份的认定，法院依据公有房屋的征收补偿利益归公有房屋承租人及其同住人共有的法律规定，由于李佳和李坚毅均不符合同住人的标准，而李美丽作为承租人，虽为台湾地区居民，仍属中国公民，应享有征收补偿利益，所以判定本案的征收补偿利益应由被告李美丽取得 。这种法律适用和推理逻辑，紧密围绕案件事实和法律规定，环环相扣，确保了裁判结果的合法性和公正性。

案件启示与思考 公房征收相关法律问题总结

公众号“旧改征收律师”团队认为，在公房征收过程中，承租人认定、同住人资格界定以及补偿利益分配是至关重要的法律要点。

对于承租人认定，一般以公房管理单位的登记为准。当原承租人死亡时，其本处有本市常住户口的共同居住人可协商变更承租户名；若协商不一致，出租人将按法定顺序书面确定承租人，顺序通常为原承租人的配偶、子女、父母等 。在本案中，李美丽作为李洪湖的子女，在父亲去世后申请变更为承租人，符合顺位要求，且变更时李佳系未成年人，李佳在多年间也未提出异议，所以法院认定李美丽的承租人身份合法。

同住人资格界定有着明确的法律标准。依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人 。在判断时，需综合考虑户籍、居住时长、住房情况等因素。本案中李佳和李坚毅虽在案涉房屋有过居住经历，但结合房屋实际情况、他们的户籍迁移以及家庭住房状况，现有证据无法证明他们成年后在案涉房屋居住满一年，所以不符合同住人标准。

关于补偿利益分配，公有房屋的征收补偿利益归公有房屋承租人及其同住人共有。在具体分配时，若各方对补偿分配无法达成一致，可向法院提起诉讼，法院会综合考虑公房的来源、各方的居住情况、对房屋的贡献等因素来确定分配比例 。若拆迁补偿是基于房屋面积而非居住人口，补偿款可能归公房承租人所有。本案中，由于李佳和李坚毅不符合同住人标准，所以征收补偿利益由承租人李美丽取得。这些法律要点为类似公房征收案件提供了重要的参考框架，在处理相关纠纷时，应严格依据这些规定，结合具体案件事实进行准确判断和处理。

亲情与法律的平衡探讨

从社会伦理角度来看，在处理这类家庭内部财产纠纷时，实现亲情与法律的平衡是一个极具挑战但又至关重要的课题。

家庭内部的财产纠纷往往涉及到深厚的亲情关系，如本案中的李佳与李美丽、李坚毅，他们本是亲属，却因房屋征收补偿款的分配问题对簿公堂。这类纠纷不仅关乎财产权益，更对亲情关系产生了巨大的冲击。在维护法律公正的过程中，法律的裁决虽然依据事实和法律条文做出了公正的判断，但也可能在一定程度上伤害到亲情。例如在本案中，法院的判决结果可能导致李佳与李美丽、李坚毅之间的亲情关系进一步恶化，原本亲密的亲属可能因此产生隔阂，甚至老死不相往来。

为了在维护法律公正的同时尽量减少对亲情关系的伤害，实现法律效果与社会效果的统一，在纠纷发生前，家庭成员之间应加强沟通与协商，明确财产权益关系，避免日后产生不必要的纠纷。比如可以通过签订书面协议等方式，对家庭财产的归属、使用、处分等问题进行明确约定，这样既能保障各方的合法权益，又能避免因模糊不清的权益关系引发矛盾。在纠纷发生后，当事人应保持理性和克制，优先选择调解、和解等非诉讼方式解决纠纷。调解过程中，可以邀请家族长辈、居委会等第三方参与，他们能够从亲情和社会伦理的角度出发，促使当事人相互理解、相互让步，寻求一个既能满足法律要求，又能顾及亲情的解决方案 。对于司法机关而言，在处理家庭纠纷案件时，应充分考虑亲情因素，在法律允许的范围内，尽量采取灵活的处理方式，促进家庭和谐。例如在一些案件中，法院可以通过释法明理，引导当事人认识到亲情的重要性，鼓励他们达成和解协议，从而实现法律效果与社会效果的有机统一。

（注：本文由AI整理公众号“旧改征收律师”团队承办真实案例，人名为化名。）