专家提醒：今明两年买房，2030年可能给自己埋隐患？3个“坏消息”要知晓

　　众所周知，在房地产走上坡路的那几年，基本上只要你买一块地随便开发一下，就能赚的盆满钵满。

　　也难怪当初任正非在接受采访时也说，“我最应该的是去搞房地产，不应该搞通信，这么傻，又苦又累又不赚钱。”

　　简单一句话，透露着房子在当时确实很赚。

　　要不然当初也不会有那么多央国企也忍不住入场分一杯羹。

　　然而这两年的行情大家也有目共睹，各种利好加持，效果依旧不理想，这种趋势下，房企的命运也发生了改变。

　　比如不少央企的地产投资陷入困境，据说某央企挂牌转让的某地产公司，就净亏损3.08万元。还有另一家央企转让的地产公司，所有者权益为-7218.03万元。

　　当然，对于国央企来说，他们还可以通过剥离房地产行业维持下去。但是对于民营房企来说就不一样了。

　　活跃的房企还可以通过缩小规模“续命”，但是对于绝大多数实力不强的民营房企来说，就只能遗憾“离场”了。

　　不过，对于咱们购房者来说，这一轮调整虽然有惊险，但是同样也蕴含了大量的机遇，

　　那么，接下来这两年，究竟要不要买房呢？

　　关于这个问题，有专家给出提示，有3个“坏消息”或给未来埋下隐患，建议买房前还是提前了解做好未雨绸缪。

　　坏消息一、房价波动，及市场迎来不确定性

　　房地产市场从来不说一成不变的，经济状况、政策调控、人口变化等等，都会对房子价格产生深远影响。

　　从2024年持续下行的销售情况可见，市场需求依旧在减少。

　　更何况以下几个现实因素，预示着市场仍存在较大的不确定性：

　　①房产税试点扩围预期持续存在，试点城市的选择和时间表将直接影响市场预期，进而加剧挂牌量激增、造成房价波动。

　　②保障性住房建设加速可能形成"价格锚定效应"，对周边商品房产生比价压力

　　③人口结构的失衡，现在中国很多地方面临老龄化，年轻人口减少，这可能导致需求下降，

　　尤其三四线城市，如今很多都面临着“双收缩”困境，即城市人口自然负增长，叠加青年外流加速；

　　这些城市的市场基本面没有根本改变，未来仍有贬值风险。

　　总体来说，即使政策积极，但未来几年房价仍存在较大的不确定性。

　　如果今明两年买房，到2030年，房价可能下跌，导致房产价值缩水。

　　而一旦房价下跌，资产缩水，无论是想要置换房产，还是通过房产抵押获取资金，都会面临困难。

　　坏消息二、房屋质量与后续维护问题。

　　在房地产市场竞争激烈以及部分企业债务承压的现实下，房屋质量问题不容忽视。

　　如有些房企为节约成本，建房时在品质上做“减法”，偷工减料、材料劣质等等，导致房子存在各种安全隐患：

　　墙体裂缝、渗水、隔音差等等…这些隐患一开始入住是不明显的，但随着时间的推移，问题就会逐渐凸显，进而给生活带来巨大的困扰。

　　而且，除了影响日常生活以外，房子一旦出问题，维修保养就不可避免。

　　可别小看这笔维修费，房子的维护、墙面的翻新、水电管网的更换、公共设施的维护，等等，这些都需要钱去解决。

　　尤其是那些物业公司形同虚设的小区，平时管理维护不善，房子的老化破损问题就更为严重。

　　影响居住品质不说，往后的房子价值也大幅缩水。

　　坏消息三、持有成本越来越贵

　　这里面有几个成本：

　　第一个成本是物业费、水电费等基本生活费用

　　这笔钱会随着通胀、人工成本的上升而上升。

　　你看看那些老小区，以前几毛钱一平米的物业费，如今很多都一两块一平米。

　　别小看这笔钱，长年累月积累起来，也是一笔不小的数目。

　　第二个是成本是房产税渐行渐近

　　如今已经有部分城市开始试点房产税，未来一旦全面推行，持有房产的成本将大幅增加。

　　而且最近一次全会上，国家已经宣布，明确：“到2029年完成本决定提出的改革任务”。

　　大胆猜测，如果今明两年买房，到2030年正好赶上房产税全面落地，以后每年需要缴纳的税费，就会成为长期的经济负担，影响生活质量，甚至大大降低投资回报。

　　从当前的情况来预判，今明年买房确实可以享受较高的价格优惠，房贷利率也便宜，上车门槛更低。

　　但是从长远来看，甚至到2030年，上述讲到的三个“坏消息”所带来的隐患，也不容忽视。

　　面对这种情况，咱们普通家庭该如何应对呢？

　　首先，如果你是自住需求

　　建议优选核心城市，关注次新二手房（5年内），避开价格虚高新盘

　　如果是非核心城市，优先考虑现房项目，规避交付风险

　　另外，贷款方面建议选择LPR浮动利率，且还贷占比收入控制在4成，并预留24个月月供的应急资金。

　　其次，如果你是投资需求

　　建议聚焦人口净流入超20万/年的城市群节点城市，人口流入意味着需求上升，房子价值更具潜力。

　　而且，还要警惕商业地产空置率（部分二线城市超40%）

　　同时，配置资产要多元化，房贷比例建议不超过家庭流动资产的30%，且跨区域资产配置，以达到分散风险的目的。

　　另外，建议不论是刚需还是投资者，都能建立房价波动15%的承受预期。

　　毕竟市场依旧存在较强的不确定性，有个价格下行预期，不至于心态长远，进而导致非理性决策！

　　至于开发商，建议从此好好打磨产品，不要再走以前的老路，树立自己良好的口碑才是王道。

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