北京买房新指标，溜达圈｜板块天王

01

上周四，新年上班第一天，北京地产圈开了一场重量级大会。

表妹记住了一个新词：「溜达圈理论」

具体来说，就是「北京副中心溜达圈」，招商的小伙伴发明的。

就在一个月前，北京市一份重量级官宣文件中，也透露出两个重磅信息：

1、2025年，推动城市副中心高质量，继续保持千亿级别的投资力度。

2、2024年，第二批市级机关完成搬迁，近3.3万名工作人员在副中心办公。

一个月前的这份文件，其实是在佐证溜达圈的副中心含金量，就在下面这张图里。‍‍‍‍‍‍

如果再把上面的同心圆放大，我们就能看到溜达圈更多的烟火气和含公量。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

细心的小伙伴可能已经发现，表妹一直没有说通州，更没有说通州溜达圈，而是一直说北京城市副中心溜达圈。

这又是为啥呢？‍

举个例子，我们通常会看到下面的海报官宣，

这就让很多人印象中有了这个公式：通州=北京副中心。很多业内的小伙伴也大多模糊地认为，通州楼市=北京副中心楼市。

这也直接给通州楼市带来多轮利好。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比如在2012和2013年，城市副中心刚正式提出的时候，通州区借这股东风，两年成交了2.5万套新房（不含别墅、商办等），直接超越新房成交扛把子的大兴区，跃升北京各区的成交量TOP1，比丰台区同期的成交量高出3倍。

当2016年城市副中心正式确立，通州区新房均价直接上涨了：

9000块

涨幅高达37.6%，比房价风向标的海淀区都高出10个百分点不止。

量升价涨通州区，享受着北京城市副中心带来的泼天富贵。其实，北京城市副中心的新房供应极少，多数楼盘成交和北京城市副中心没有关系。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

要知道，2016年前后是全国房价最严苛的时候。所以，通州房价暴涨就受到了特别对待—在北京限购的基础上，通州执行双限购。

通州区新房市场上升的势头瞬间被掐灭，2017年仅有971套成交，仅占2015年成交量的13%。

于是在以后的7年时间里，通州楼市一直：

不温不火

02

其实，表妹很长时间也在困惑：北京城市副中心很火，通州楼市为啥不温不火？‍

这也是很多小伙伴对北京城市副中心的楼市体感。

上周四的北京大会，让表妹明白其中原因：

1、城市副中心双限购

2、无新房可选

3、主流开发商进驻太少

4、明星项目太少

换句话说，北京副中心一直很火，只是它少有新房供应，更少有标杆项目和明星楼盘，缺少声音而已。

而且，放在全通州看，通州新房去化率并不低。‍‍

去年的9·30新政，通州两限政策才刚刚正式松绑。但是，大家对它的印象还停留在过去时。

这就意外有了价格红利鸿沟。

截止到今年2月，通州区的新房均价仍是：

朝海崛起前的新房均价‍

甚至是现在的大兴区都能和它掰掰腕子。

但表妹觉得，这其实是一件好事情。

北京城市副中心的巨大彩蛋，因为各种误读和其它原因，导致很少人有机会享受它的城市发展带来的红利。

而现在，限购松绑，彩蛋进入揭幕期，北京城市副中心的楼市红利应该释放了。

实际上，另一个尴尬出现了：‍‍

几乎无新房可选

早在2021年之前，北京城市副中心新房供应乏善可陈。比如2020年底开盘的鑫苑盛世天玺，土地年限都过了20年了，才端上桌出售。

2021年至今新增供应且开盘的项目不过才13个，还没有朝阳区2021年一年的供应多，着实是少得可怜。

供应少，大开发商入驻少，没有标杆项目。

表妹甚至经觉得，北京城市副中心项目的产品力跟其他区有至少三年的代际差。

但是，当标杆房企入驻北京副中心，又有明星楼盘时，北京副中心楼市自然是买房人的心头好。‍‍

问题又来了，北京城市副中心买哪儿？哪里又是最宜居的板块？怎么样去选房？

今天表妹试着来回答这三个问题，跟大家聊聊通州，聊聊北京城市副中心。

03

在回答问题之前，我们再来看下面这张图，千万不能再有这样的认知误区：

北京城市副中心=通州‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

北京城市副中心只有155平方公里，北京城市副中心拓展区才包含整个通州区。

通州≠北京城市副中心。

表妹和刘亦菲还都是碳基生物呢，能一样吗？

绝对不一样啊。

那到底什么是北京城市副中心？

通州区区长助理林巍博士有两个很生动的比喻，一个是城市副中心是北京的省会。

我们常说，北京是全国的北京。同样的道理，北京副中心是北京的省会。

当北京将行政办公中心放在城市副中心，才会有运河商务区和文化旅游区。所以，城市副中心很像是北京的省会，背后代表的是全北京的资源。

政治经济学告诉我们，政治在前，经济在后。

政府行政大楼在哪里，哪里就是城市中心，它是城市经济和财富背后的推手。

来看下面这张图，我们不仅能看明白城市副中心，更能懂得这台机器运转后，孕育的巨大机会。

林博士另一个比喻是，副中心相当于二十年前正在起飞的上海浦东。

两者的相似之处在于都是国家战略，在各自阶段都处于经济腾飞的阶段。

要知道，站位越高，顶层意志越强，资源导向越强，发展就越猛。

还记得文章开头的官方重磅信息嘛：

2025年，城市副中心还将维持千亿的投资。

上图是通州区统计年鉴的数据，北京城市副中心已经连续5年维持千亿以上的投资规模，过去十年副中心的投资合计：

近10000亿

近10000亿，相当于今年初华人首富黄仁勋的资产规模，如果是用百元大钞铺满地面，1万亿人民币能覆盖：

3.5个北京市

当这部分热钱源源不断涌入副中心的时候，一个确定的事实是：

城市副中心的地段价值，持续被重新定义和迭代。

04

不信，大家可以看以下几点：‍‍‍‍‍‍‍

自打2019年行政中心搬迁，城市副中心几乎每一年都有一个重点工程建成。

这里边，还涉及开头的第二点信号：

2024年底，第二批市级机关完成搬迁

这代表着城市副中心的建设基本成型，也是「北京副中心溜达圈」的资源靠山。

有数据也能证明这一点。

截止2024年底，产业集聚的运河商务区累计注册企业1.8万家，吸引了三峡集团、阳光出行等众多企业入驻。而且产业导入的速度还在加快。

根据官方数据，2024年，通州全区新办税源占全市总数11.13%，增速排名高居全市第二。也就是说，越来越多的企业选择在副中心扎根发展。

「北京城市副中心溜达圈」就有了越来越多的导入资源。

05

这里你发现没有，

北京城市副中心这一波资源腾挪背后，是「造城」+「移民」+「产业建设」并驾齐驱。

汉高祖刘邦建都时，曾进行过7次大移民，总迁人口约40万人，把六国中有文化、有影响、有财富的人，以及各方面有突出技能的人迁到了长安，写就了这首凝固的史诗。

北京城市副中心的建设同样如此，

来看下面这张图片，北京城市副中心到底吸引了多少人才？

2015-2023年，通州区新增人口达到了：

45.1万

增长率为32.35%，不管是人口增长总量还是增速，在各区的排名都是第一位的，其中政务中心办公人员已达3.3万人。

而区域经济竞争的核心，就是争夺人才红利。

这也验证了那就话，土地是手段，人才是根本，产业是容器，背后的经济和城市发展，才是根本目的。

06

此时，谁能在占据北京城市副中心价值的基础上，更加宜居？

表妹在上周四发布会上，意外在北京城市副中心找到一个答案：

通州老城区-梨园板块

在通州还是通州的时候，梨园板块就是通州区的香饽饽，有老城二十年养出来的完善生活配套，有京通高速快速通达，更有八通线+1号线通勤，是往返国贸最方便通勤的居住地。

在北京城市副中心确立之后，梨园板块更是被副中心的商务中心、权力中心、文化中心、文旅中心所包围，形成了绝无仅有的福地，表妹叫她：

揽翠阅金之地

「翠」即为文化、文旅的活力，「金」则是商务与权力的实力。‍‍

我们常说，房地产更重要的价值是窗外价值，而梨园的窗外价值，已经拉到顶配。

就拿梨园板块的新项目招商云璟揽阅来说，已经迭代到400米的溜达圈尺度。‍

云璟揽为什么有独一份的阅溜达圈？

秘密就在于城市副中心。当我们说跟着产业去买房，跟着人口红利去买房时，其实这一切背后，有一双无形的双手在拨动板块命运的琴弦，它就是至高无上的

权力资源

举个例子，云璟揽阅有一个「含公量」统计，详见下图。

只要你在北京城市副中心上班，三公里范围内，肯定有好单位在这附近。

生活资源更是丰沛。

400m「溜达圈理论」，让你下个楼的功夫就能到贵友、环影12街区等shoppingmall，不管是你I人还是E人，都可以满足期待。

三公里范围内即可抵达环球影城。

表妹听说，在老城区居住的不少人，都办了环球影城的年卡。

别人去逛园区、去环球，叫度假，云璟揽阅的业主，就是一脚油门的事儿。

你看，这就是溜达圈的资源优势，窗外价值。

07

其实，让梨园板块更宜居的因素还有一个因素，眼光独到的主流房企招商蛇口入驻。

2023年，招商蛇口在梨园打造了璀璨公元，闯进了近三年通州区新增项目去化率的TOP4，更在刚过去的一月份成为通州网签金额、面积、套数三冠王。

2025年招商再进入梨园板块打造新项目-招商云璟揽阅，就在距离梨园地铁站的400多米的位置。

它的出现，不光是说项目能享受到北京城市副中心的利好，更重要的是，它代表副中心终于进入了主流开发商的视野。

未来，也会吸引更多的主流开发商进驻。

更妙的是，北京开始正式推行「好房子」，副中心也可参照执行，这会突破很多技术要点。

据表妹所知，招商云璟揽阅就是副中心首个好房子试点项目。

标志着副中心拥有了跨时代的产品力。‍‍

比如，云璟揽阅在洋房高得房率的基础上，又拥有超大赠送，室外景观更是打造了全维度会客厅体系，亮点十足。

能让梨园板块迅速追平产品的代际差，也理所当然的成为板块内的「标杆项目」。

云璟揽阅效果图展示，仅为学术研究，不做其他参考

这样的招商云璟揽阅，如果要归纳它的价值，表妹想到一个公式：

溜达圈=烟火气+城市核心资源+含公量=

城市能级（城市副中心）X地段资源（五心之心）X 产品段位（好房子）X 名企背书（招商蛇口）

这个公式的另一端，还有一个等式，叫做：

穿越

核心资产拥有穿越周期的能力。我想，这就是当下最稀缺的买房指标，溜达圈。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

.最近更新.