上海
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澳洲工党政府突然宣布了一项重大房地产新政：
从2025年4月1日到2027年3月31日，
海外投资者将被禁止购买澳洲已建成房产！
另外，政府还要严打那些买地不开发、只囤着等升值的外国投资者。
这项政策由总理阿尔巴尼斯领导的政府拍板。
也就是说除非个别特殊情况，否则未来两年外国人都不能买澳洲的现房。
而且政府表示，这两年间会评估政策效果，不排除延长甚至永久实施这个禁令！
2024年年中，自由党领袖达顿也曾承诺，如果赢得大选，他会直接推出外国买家“禁购令”。
也就是说，无论今年大选结果如何，至少未来2年内，海外人士是无法购买澳洲现房了。
为了让政策落地，澳洲政府还会拨款570万澳元给澳洲税务局，专门用来加强审查，确保有人违规就立刻处理。
多年来，澳洲房产的吸引力依旧不减，不过不同国家的关注度有所波动，受全球经济、政治局势和季节性趋势的影响。
在全球范围内，澳洲对外国买家的限制最少，移民政策最宽松，自然成了海外资金的“避风港”。
尤其是富裕的中国买家，正在源源不断地把钱转移到澳洲。
现实是，澳洲的房地产市场已经不再是为了让澳洲人买房，而是成了全球富豪们的“资产配置”工具。
根据数据显示，在经历了疫情期间的低迷之后，海外买家又回来了。
2022-23财年，海外人士在澳洲买了5360套房子，大多数来自中国大陆、中国香港和印度，总金额高达49亿澳元！
其中34%的交易涉及现房，而买家最多的地区是：
- 维州：458笔交易
- 昆州：403笔交易
- 南澳：313笔交易
- 新州：165笔交易
他们的平均购买价格为 914,000 澳元。
Juwai IQI的数据现实，澳洲房产再次成为亚洲买家，特别是中国买家最向往的投资目的地。
Juwai IQI的联合创始人兼集团总经理Daniel Ho表示，澳洲房价过去四年涨了42%，高额回报让海外投资者趋之若鹜。
此外，澳洲离亚洲近、经济稳定、生活质量高，也是吸引买家的重要因素。
报告还指出，澳洲每年大量接收国际学生和移民，也在不断创造新的住房需求。
“大部分亚洲买家并不只是为了投资。他们当然知道澳洲房产是安全的投资，但实际上，他们买房的真正原因是为了居住。”
“他们是为了教育、移民和第二居所而买房。他们想在澳洲读书、工作、生活，或者去探望住在澳洲的家人。”
Juwai的调查结果也跟澳洲外国投资审查委员会（FIRB）的数据相吻合：2023年前9个月，亚洲买家在澳洲房产上的支出达到了51亿澳元！
其中，中国大陆买家贡献最大，花了25亿澳元，其次是香港买家。
“教育”是中国买家购房的最主要因素之一。
中国买家的交易中，至少有一半涉及家庭成员正在澳洲读书，或曾在澳洲完成学业。
事实上，澳洲教育部的数据显示，截至2024年7月，澳洲国际学生人数创下新高，达到了94.4万人。
其中，中国学生人数最多，达到了17.2万人。
去年11月，BetaShares首席经济学家David Bassanese就曾质疑：为什么澳洲不对外国人购房设限？
而且，澳洲的反洗钱法规全球最松，又允许临时移民买房，再加上极度激进的移民政策，这些都让澳洲房产成了全球买家的“提款机”。
目前，澳洲正在经历一场住房危机。
澳洲房地产协会（REIA）发布的《2024年第三季度住房可负担性报告》，中等收入家庭用于平均贷款还款的比例升至48.6%，比上季度上升0.4个百分点。
原因包括：移民激增、审批速度慢、建筑业人手严重短缺。
房价和生活成本飙升，早已成了选民最关心的问题。
工党政府计划在未来10年内建造120万套新房，以缓解住房压力，但实际建设速度远远跟不上。
Deloitte Access Economics的分析表明，按照当前的进度，最多只能建成100万套，目标恐难实现。
在这种情况下，政府不得不采取其他措施来缓解住房危机。
去年，达顿也曾承诺，如果赢得大选，他会直接推出外国买家“禁购令”，并且保证未来10年内不会修改国家建筑法规，这样能降低开发成本，加快审批速度。
此外，自由党还提出了两个重要举措：
1. 允许首次购房者从养老金里取5万澳元，用作买房首付款。
2. 拨款50亿澳元，用于住房相关的基础设施建设。
不过，禁止海外人士在澳洲买现房，真的能缓解住房负担能力吗？
CoreLogic的研究主管Eliza Owen就曾表示，非居民在澳洲买房其实是有限制的。
很多人一提到解决住房可负担性问题，就说要禁止外国买家入市，但这真的被夸大了。每当房价上涨、住房可负担性变差，大家又开始讨论禁令。但实际上，这对房价的影响微乎其微。
她还指出，虽然上个财年外国投资有所增加，但澳洲房价反而下降了2%。
而且，澳洲对外国买家的投资管控其实很严格。
“外国买房要交一大堆额外费用，而且各州还有针对外国买家的额外税收。”
“一般来说，海外人士只能买新房，除非他们是要搬来澳洲住。如果他们以后离开澳洲，房子要么得卖掉，要么得开发成新的项目。”
因此，看起来，更像是一个政治噱头。
房价的上涨更多是需求导致，今年降息后，该涨还要涨，具体可以参考前一天的文章。
工党政府最新推出的“禁购令”，说明他们想避免在住房问题上跟自由党正面交锋。
大选将至，住房政策已成关键战场！
哪个党能更有效地应对住房危机，可能会直接决定选民的投票方向！
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