68万个盲盒换工厦？泡泡玛特设计师抄底香港楼市！

大家发现有没有在香港逛街时，总有一间店面让年轻人排着队围在门口看来看去，尤其是在大型商场里面：

图：香港01

它就是全球最火的潮流品牌之一——泡泡玛特，通过独特的IP设计与盲盒经济迅速崛起，不仅造成一波波的抢购潮，更风靡至全亚洲，在香港已有14家线下门店。

这家号称"年轻人也买得起的艺术品"公司，硬是把拆盲盒搞成了当代玄学——有人拆出隐藏款当场仰天大笑，有人拆到重复款捶胸顿足。更绝的是他们的"两大明星"：Labubu和Molly，现在身价已经飙到离谱。

Labubu联名款被炒到够买十部iPhone：

图：网络

Molly巨型雕塑的要价都要好几十万：

图：香港01

连顶流女明星们都抵挡不住它们的魅力......

赵露思（左）与Anglebaby（右）

图：网络

Blackpink成员Lisa

图：网络

不过今天所长可不是来安利各位剁手的（毕竟所长上个月刚为大疆Cosmo吃土），而是发现个劲爆消息——这两大角色的设计师分别为龙家升和王信明，各斥资1852万港元及3665.2万港元入市，购入观塘新式工厦海傲共超过万方呎楼面。（相当于68万个盲盒...）

两大设计师买工厦

据资料显示，Labubu系列的设计师龙家升花1852万港元购买了海傲的27楼01及02室，总面积为3661平方呎，呎价约5059港元。

而Molly系列的设计师王信明，以3665.2万港元买下了海傲18号01至04室的整层，面积约为7285平方呎，呎价约5031港元。

图：星岛日报

海傲位于观塘鸿图道33号，前身为王氏大厦，由莎莎“太子爷”郭浩泉等人士联合组成的的麒丰资本斥资重建，打造为一栋30层高的工业大厦，目前项目尚处楼花期。

图：星岛日报

当潮玩印钞机Labubu和Molly的操盘手们把观塘工厦当盲盒拆开时，香港工业大厦的逆袭剧本才算真正高潮——谁能想到这些曾被嫌弃的灰头土脸老厂房，如今竟成了资本眼里的“隐藏款”？

工厦的转型之路

观塘作为香港传统工业区，目前拥有全港最密集的工厦群，约200多栋工厦，占全港工厦总量的15%。

根据2024年差饷物业估价署数据，观塘工厦空置率长期低于5%，远低于港岛核心商业区甲级写字楼空置率（2024年达12.6%），反映出其独特的市场需求。

老工厦改造重设

图：市区重建局

因为随着制造业北移，大多数工厦的功能早已发生根本转变：

1. 文创经济孵化器：工厦正成为艺术工作室、IP设计基地的载体，租金较铜锣湾商铺低60-70%，体现出艺术界对创作场地的需求。（观塘工厦月租约HK$12-20/平方呎）

2. 新零售试验场：近年涌现"楼上铺"经济，主打仓储式美妆店、潮玩集合店，利用工厦层高与空间灵活性打造沉浸式体验 。

3. 民生服务枢纽：跨境物流仓、食品加工厂、健身中心等业态共生，形成垂直社区。

赛马会创意艺术中心由工厦改建而成

图：香港商报

十年前提起观塘工厦，所长的记忆还停留在货梯哐当作响、走廊堆满纸箱的旧时光；如今政策活化下，这些水泥巨兽纷纷蜕变成文创磁场：设计师工作室镶着落地玻璃，咖啡烘焙坊飘香转角，网红在改造过的工业风露台拍出百万点击。

香港工厦的重要作用

目前在香港，工厦早已超越了传统工业建筑的单一功能，成为城市发展的“多面手”。

首先，工厦是城市空间的调节器，当甲级写字楼容不下艺术家的奇思妙想时、当科创团队需要性价比实验室时，这些看似粗犷的混凝土大楼便敞开怀抱，用弹性租金和灵活间隔化解着城市的空间焦虑，缓冲核心商圈租金压力，为中小企提供生存空间（工厦租金仅为同区商铺1/3） 。

并且凭借着灵活的空间布局，工厦逐步承担起城市基础服务功能，全港75%冻仓、60%汽车维修厂集中于工厦。

图：香港经济日报

同时，工厦也是产业升级的过渡带，2010年政府推出"活化工厦计划"后，已有超150栋工厦完成改建，如九龙湾宏照道工厦转型为共享办公空间。

另外，所长想说工厦也是一个另类投资避风港，嗅觉敏锐的投资者早已看透，在传统物业估值坐过山车的年代，工厦就像穿着防弹背心的"经济特工"。疫情期间更因电商物流需求激增，工厦成为机构投资者配置重点。

投资工厦要注意什么？

香港工厦投资作为另类资产配置的重要选项，需兼顾政策机遇与潜在风险，评估起来是很麻烦的。

赛道优势：

1. 租赁需求稳定，租金回报率3.5-4.5%。例如兼容科创实验室、艺术工作室等新兴业态的物业，既能享受弹性租金收益，又能对冲传统制造业退潮的空置风险。

2. 根据香港金融管理局2024年10月16日发布的最新政策，非住宅物业（包括工厦）的按揭成数上限已经调整为七成。因此，如果投资工厦的物业价值在800万港元以下，理论上是可以申请到最高七成的按揭贷款的。

3. 政府推动工厦重建，允许通过补地价增加两成楼面，此类项目可通过容积率提升显著摊薄成本。如观塘大业街工厦重建后楼面地价降低至每平方呎5875港元，利润空间可观。

图：香港01

风险预警：

1. 合规性审查：工厦违规改商铺可被罚20万港元+监禁1年，2022年屋宇署就发出超3000张清拆令 。

2. 隐性成本：旧工厦翻新成本可达1500港元/平方呎，需预留30%预算应对消防、结构升级。

3. 流动性陷阱：非核心区工厦转手周期长达6-12个月，需警惕利率波动引发的估值下调。

新蒲岗旧工厦着火连烧18个小时

图：香港01

怎么选工厦？

适合投资的工厦通常具备“区位优势与政策红利叠加”的特征。例如毗邻新兴发展区，如启德，其地铁贯通与大型基建（如启德体育园）的落地，显著提升了工厦重建后的溢价空间。

大围工厦的例子

图：香港01

所长整理了三条筛选原则，有兴趣的话自行参考：

1. 硬件条件：

·优选1980年后建工厦；（混凝土结构更安全）

·临近地铁站。（如观塘站500米内工厦溢价达25%）

2. 合规改造：

·通过"土地契约修订"合法改变用途，预留2-3年审批周期；

·保留20%工业元素（如货梯、承重墙）以备查验。

3. 退出策略：

·关注《东九龙智慧绿色集体运输》进展，沿线工厦或成重建热点；

·与REITs（房地产投资信托基金，是一种让投资者通过购买基金份额，间接投资于商业地产、基础设施等不动产资产，并获取其运营收益的金融工具）建立合作通道，把握工厦证券化趋势。

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所长期待着每一个你的故事，并乐意为大家答疑解惑！