斥巨资买房却困难重重，卖家不交房不迁户，法院判决如何？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

2021 年 9 月 13 日，在 M 公司的居间服务下，我的当事人李悦君与张宇强、王婉洁签订了一系列房屋买卖相关合同，约定李悦君购买张宇强和王婉洁共有的北京市大兴区房屋，房屋总价款 2510000 元，居间服务费 30120 元。张宇强和王婉洁承诺在签订合同之日起 60 日内迁出房屋内现有 5 人户籍，并于过户后 10 日内交付房屋。签约后，李悦君依约履行了全部付款义务，案涉房屋于 2021 年 11 月 12 日办理完毕权属转移登记手续。然而，张宇强、王婉洁拒绝交付房屋，且部分户口仍滞留在涉案房屋内，经多次沟通仍拒绝履行合同义务。

二、诉讼请求

请求法院判令张宇强、王婉洁立即将房屋交付给李悦君；

请求法院判令张宇强、王婉洁结清涉案房屋交付之前的全部物业费用及水、电、燃气、供暖等费用；

请求法院判令张宇强、王婉洁支付逾期交付房屋违约金；

请求法院判令张宇强、王婉洁立即迁出涉案房屋内全部户口；

请求法院判令张宇强、王婉洁支付逾期迁出户口违约金；

请求法院判令张宇强、王婉洁向李悦君支付居间服务费30120 元。

三、被告答辩与第三人陈述

被告答辩

张宇强辩称同意交房，但称因未收到全款所以未交付，收到全款后表示李悦君撤诉就交房，后因等开庭未交付。同意结清费用，不同意支付逾期交付违约金，称因疫情协商延迟。同意交付房屋后15 日内迁出户口，不同意支付逾期迁出户口违约金，认为自己未违约，也不同意支付居间费。

王婉洁辩称房屋款项未到其账户，其与张宇强已离婚，房屋一人一半，签字是因卖房需其同意，孩子户口已迁出，自己户口不在涉案房屋，不同意李悦君全部诉讼请求。

第三人陈述

M 公司述称案涉房屋未交付，物业保证金和户口保证金已返还给李悦君，按合同约定张宇强、王婉洁存在逾期交房和逾期迁出户口的事实，居间服务费按约定由买受人承担，但补充协议约定由根本违约方最终承担。

四、法院查明事实

房屋原登记在张宇强名下，张宇强与王婉洁原系夫妻，离婚时约定房屋各占50%。

2021 年 9 月 13 日签订的《北京市存量房买卖合同》等一系列合同，对房屋价格、付款方式、交付时间、户口迁出、违约责任等进行了详细约定。

李悦君按约定支付了购房款，案涉房屋于2021 年 11 月 12 日过户至李悦君名下。张宇强分阶段收到购房款，现房屋未交付，户口未迁出，相关保证金已退回李悦君账户。

庭审中，李悦君出示证据证明多次催要房屋及贷款已通过审核，张宇强对微信及录音证据真实性认可，但对贷款审核材料不认可。

五、裁判结果

张宇强、王婉洁于本判决生效后十日内将房屋交付给李悦君；

张宇强、王婉洁于本判决生效后十日内支付李悦君逾期交房违约金；

张宇强、王婉洁于本判决生效后十日内支付李悦君逾期迁出户口违约金；

张宇强、王婉洁于本判决生效后十日内支付李悦君居间服务费30120 元。

六、案件分析

合同效力与履行

我的当事人李悦君与张宇强、王婉洁签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。李悦君已全面履行支付购房款的义务，张宇强、王婉洁应依约交付房屋并迁出户口。张宇强以未收到保证书和剩余购房款为由拒绝履行义务，缺乏合同依据，法院不予支持。王婉洁作为合同一方，应履行合同义务，其抗辩理由不成立。

违约责任认定

张宇强、王婉洁未按约定时间交付房屋和迁出户口，构成违约，应承担违约责任。关于逾期交房违约金，虽李悦君证明了实际损失，但法院综合全案认为约定标准过高，酌情调整。关于逾期迁户违约金，因李悦君未举证实际损失，法院根据相关因素酌情确定标准，并先行抵扣保证金。

居间服务费承担

根据合同约定，张宇强、王婉洁构成根本违约，居间服务费应由其承担。李悦君已支付该费用，且M 公司认可由李悦君向张宇强、王婉洁主张，法院支持了李悦君的该项诉求。

七、办案心得

合同审查与风险提示

在房产买卖交易中，合同条款的审查至关重要。律师应帮助当事人明确各项权利义务和违约责任，避免模糊不清的约定，减少纠纷隐患。同时，要向当事人充分提示可能存在的风险，如贷款审批风险、户口迁出风险等。

证据收集与整理

在本案中，微信聊天记录、录音证据以及贷款审核材料等对案件的胜诉起到了关键作用。律师应指导当事人及时收集、保存相关证据，确保证据的真实性、合法性和关联性，形成完整的证据链，以有力支持当事人的主张。

庭审策略与应变

庭审过程中，要准确把握案件争议焦点，清晰阐述我方观点和依据。对于对方的抗辩意见，要迅速做出回应，运用法律规定和事实证据进行反驳。同时，要根据庭审情况及时调整策略，灵活应对各种突发情况。

沟通与协调能力

在案件办理过程中，与当事人、对方当事人、第三人以及法院保持良好的沟通与协调十分必要。及时了解各方的诉求和意见，积极寻求解决方案，既能提高办案效率，也有助于维护当事人的合法权益。