“内定”拿地？保利北京不想下牌桌

文/狗蛋分蛋

去年10月底，北京第五次拟供地名单上，朝阳出了几块好地。其中位于三间房的几宗地，吸引很多北京刚改家庭的目光。

地块开车两公里上东五环，6号线、1号线双地铁，商业、教育、医疗配套该有的都有，可以说每一拳都能打到买房人的心坎里。当时就有很多人预测：

只要价格合适，未来地块上的项目，可能会成为朝阳去化最好的项目。

只是后来这些地块突然没了声音。

直到2024最后几天，三间房地块被打包上架，拟定2月11日出竞价结果。

但不少人觉得没必要等结果，地块大概率被保利发展“内定”了。

在结果公示之前，一家名为“北京朝新善筑置业有限公司”，针对三间房组合地块连发了5道招标计划书。这家公司的背后正是保利发展。

昨天（2月11日）晚上，朝阳三间房地块竞拍结果出了，最终由保利发展和金茂联合体以87.295亿元的价格拿下，溢价率10.5%。

据说土拍现场，中海、招商等也在争这块地，经过134轮竞价，保利发展和金茂出价才最终锁定胜局。

是不是内定这事儿，就有了争议。

小明说，其他房企争先出价，怎么能说是内定呢？铁柱说，有一种竞价叫帮忙“抬轿子”。

也不怪铁柱会这么认为。

这几年，朝阳是北京的出货之王，2024年北京计划供地41宗，朝阳一家拿出13宗。今年北京土拍井喷，朝阳更是大手一挥，拿出18宗地。地多了，问题就多，碰上一些体量大，或者情况复杂的地块，自然得有人兜底。

疑似“内定”的事儿，在去年土拍时没少发生。

比如“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组合地块，被中建智地联合体以底价拿下，“酒仙桥+小红门+十八里店”被中海新城以153.32亿元底价摘得。

不过，也有人觉得，如果是开发商之间演戏，那代价有点太大了。毕竟多了近10亿元的成本，很可能是真刀真枪在拼。

三间房地块整合上架之时，朝阳做了不少优化。

第一块住宅用地“D区1205”由两个部分组成，上架时只保留了更为优秀的0007部分，同时0007地块的容积率从2.8降为2.5。 第二块住宅用地“ D区1202” 控高为从60米，变成60米（局部80米），尺度扩展舒适度上去了。

以前组合卖地是“强强差”，到三间房这是“强强强”，这么优质的条件，自然少不了竞争。

其实，是不是“内定”并不重要，可以肯定的是，出地大户需要长期饭搭子，需要有实力的房企托底。

保利发展的实力有目共睹。

2024年保利发展以3230亿全口径销售额，连续两年登顶国内房企TOP1宝座，但熟悉保利发展的人都知道，其业绩大部分来源于南方。

这和保利发展的重心有关。

从公布的数据来看，保利发展近几年约有75%的资金部署在了长三角与粤港澳大湾区，尤其是大湾区里的广州。2018年-2024年，保利发展在广州，平均每年都保持200亿左右的权益拿地额。

相比之下，作为北方核心的北京市场，在保利发展内部就有点“小透明”了。

2018年-2020年，保利发展在北京拿地仅2宗。2021年保利发展在北京操盘7个项目，仅有一个是独立开发。2022-2024年，三年时间保利发展在北京只拿了不到10宗地。

甚至，2024年全年北京只有一宗地入账，还不是独立拿的。

去年年底，保利发展新的一轮组织架构调整，有四家区域公司消失，分别位于东北、山东和华东。

大家都说，保利发展北方市场的话语权越来越小了。有人大胆猜测，保利发展会渐渐淡出北方市场。

这个猜测太过“大胆”，刚刚坐稳大哥宝座的保利发展，没理由开倒车，还需要北方购买力提供业绩支撑。再说北京的特殊性，即便没有偏爱，保利发展也绝对不会放弃。

保利发展虽然连着几年当了大哥，但大哥的日子也没有那么好过。

根据其刚刚发布的业绩预告，2024年保利发展营收同比减少了9.8%，规模净利润同比下降了58.4%，行业的寒风依旧在吹。

更关键的是，保利发展经营性活动产生的现金流亏损正在拉大，去年半年报数据，亏损已经达到了171亿，同比暴跌339.97%。

原因大概可以归结为，前几年大步扩张时，保利发展拿了一些没那么容易卖的地。

对于如今的保利发展而言，聚焦核心城市，重新梳理现金流是当务之急。

这时，北京这样能级的市场，重要性自然就拉起来了。

其实在2015年以前，保利发展也是北京“扛把子”级别的房企，销售长期稳居前5，只是可能因为重心变化，后期渐渐争不过其他房企了，2020年前后一度跌出前20。

这几年，在北京公司总经理刘喜涛的带领下，保利发展的北京市场渐渐有了起色。

明眼人都能看出，保利发展北京公司正在全力证明自己的价值。

虽然拿地总额依旧不高，但到手的都是好地，营销端也野心勃勃。比如2023年6月的朝阳东坝，9月的朝阳十八里店地块，打造的保利天汇等几个项目，都实现了短时间内高去化。

去年年初，保利发展北京公司还搞出了一波九盘联动。

从成绩上看，2024年保利发展时隔8年重回北京全口径销售前五，以236.9亿的成绩，仅次于北京城建排名第四。

当然其中也有一些小插曲。

一是刘喜涛在去年9月调离北京，加重了外界对保利发展北京公司未来发展的担忧。二是除了朝阳外，保利发展北京其他区域的项目不少都出现了滞销。

三是近期保利发展北京的几个明星项目，口碑上出现了一些问题。

比如保利天汇，被业主吐槽打造配不上高端“天字系”的名号，和光煦境，被业主质疑减配，出现了维权事件。

回到2025年，一开年保利发展北京公司就展现出了不一样的“进攻性”。

今年北京首场土拍，朱房村双子座土拍大战中，虽然保利发展最终没拿到地，但罕见全程积极参与。有人说，看这势头，保利发展是打算在北京找回场子了。

也许未来能看到保利发展、中海、华润在北京三家争雄的场面。

拿下三间房是保利发展今年在北京打响的第一枪，也是争雄的起点，意义非凡。

朝阳三间房地块是个好地，不过也操盘团队留下了一些挑战。

比如1205-0007地块西北角，有座石文晟墓园。另外南区1202-0007地块内，新增了一条宽度为12米的街坊路，原本完整的地块被一分为二，考验开发商布局能力。