广东
“前海自贸区次新房，低于成本价出售，有兴趣吗？”
“单价不到10万，抄底前海次新豪宅，要了解一下吗？”
刚开工，淘房君就收到了数条关于前海次新盘的推销信息，基本上都是业主在“亏本急售”。
同时，据中介透露，现在前海的次新盘放盘量都不小，
只要卖家有诚意，还能在“笋盘”价格的基础上“小刀”。
其实，从去年开始，前海的次新盘纷纷加速流通进二手房市场，低于开盘价成交就已经成为市场常态。
原本以为乘着市场爆量成交的东风，前海次新二手房也能迎来一波行情，
没想到不少小区的成交价格还在持续探底。
从万人热捧，到“破发”成交，
前海次新盘，还要跌多久？
到底还会跌多少？
妈湾
招商领玺跌幅超20%
单价9字头笋盘屡见不鲜
整个前海自贸区的核心三湾中，
妈湾的住宅次新盘入市量最多，
分别有：招商领玺、招商嵘玺家园、颐城栖湾里、颐湾府。
其中，最先入市的招商领玺一期，赶上了市场最低迷的时间。
2024年6月，小区内一套中间楼层、建面120平的三房，成交单价仅8.83万/平。
来源：行舟深房，仅供参考
按照10.8万/平的楼层均价计算，业主持有4年多的时间里的账面就亏掉了约240万，账面跌幅约22.3%。
8月，小区内一套高楼层、建面120平的三房，成交单价约9.17万/平。
来源：行舟深房，仅供参考
由于高楼层的开盘单价普遍都在11万+，这套房业主的亏损估计也到了20%左右。
今年1月，小区内一套建面152平的四房，成交价刚好1520万。
据淘房君了解到，该套房源的业主原本报价是1700万，
账面勉强持平、亏点利息，
无奈一直没人接手，只能再下狠手，
在报价的基础上又砍了180万才顺利卖出。
来源：链家网，仅供参考，不作为成交依据
目前，招商领玺一期内的放盘价格普遍都在10.5万/平以上，
但是小区内暂时未出现成交单价10万+的情况。
而招商嵘玺家园、颐城栖湾里、颐湾府三个小区暂时没有查询到成交记录。
根据放盘价以及中介的反馈，三个小区都有单价9字头的笋盘，且还有一定的谈价空间。
前湾
前海天境花园还没止跌
润峯府“平价”出货
目前，前湾入市的次新盘有：前海天境花园、润峯府。
在2023年年底，前海天境花园还没过限售期，
就有卖家因为资金压力开始计划“原价出”。
2024年11月，小区内一套低楼层、建面119平的3房，刚好以10万/平的价格成交，
来源：行舟深房，仅供参考
业主大概亏了8千/平，账面亏损近95万。
该套房源成交后，小区内另一套建面121平的3房，也是按1190万报价，
但经过两个多月的拉扯博弈，最终卖家作出了让步，
在今年1月，以总价1168万成交、单价约9.65万/平。
同样的户型、更好的楼层，又跌了22万。
来源：链家网，仅供参考，不作为成交依据
现阶段，小区内的放盘价格都在10万+，
但不排除后面还会出现“砸盘”的卖家。
润峯府150平、111平两个户型都有成交，
成交单价分别是11.99万/平、11.6万/平，
来源：行舟深房，仅供参考
基本上是平进平出，小亏一点利息。
根据小区的放盘价来看，110平户型急卖的笋盘依然是跟开盘价持平，
唯一一套150平的户型报价已经超过14万/平，
这位业主有自信是一回事、能不能卖得出去又是另外一件事了。
桂湾
天健悦桂府账面小亏
在桂湾，只有天健悦桂府这一个刚从新房转为二手房不久的次新盘。
今年1月，天健悦桂府一套建面117平的三房，以1268万成交，成交单价约10.8万/平。
据悉，这套房源业主在把利息算进去不亏的基础上，报价1380万，
就是一直没有买家接手，
业主一路降价，终于历经近100天，
在原报价的基础上砍了112万，促成了交易，
已经算非常小的亏损。
按照这个趋势，项目第二期产品、备案价更低的天健悦湾府，
进入二手房市场交易，业主不会亏，甚至实现微盈利。
前海二手房，跌到底了吗？
综合来看，前海三湾的二手房底价，就是近两年的新房入市的普遍价格--单价9字头。
未来，前海也不太可能再回到单价9字头的时期了。
一方面，楼市加速回暖，大环境正在趋好，即使是急售的“笋盘”砸盘，也很难再凿穿价格底盘。
另一方面，深圳新房不再限价，前海只要稳步推进规划落地、价值逐步兑现，新房价格就有稳步上升的底气，并带动二手市场行情。
不急于抛售的业主们，预计今年就能迎来回暖的曙光。
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