万物云18.29%股份被质押，深铁物业浮出水面

文/乐居财经 徐酒眠

深圳地铁集团出手“硬控”万科，相关讨论沸沸扬扬，也将深铁物业推入大众视野。拟任命为万科开发经营事业集团成本总监的李海洋，现任深铁物业高级督导。

2月10日晚间，万科（000002.SZ/02202.HK）与万物（02602.HK）云发布公告，深铁集团拟向万科提供28亿元股东借款，期限为36个月，年化利率为2.34%，低于当前市场利率水平。

而为保障借款安全，万科将提供不超过价值40亿元的资产进行质押，质押率设定为70%，初始质押资产为万科持有的万物云的等值股票。

万科持有万物云57.12%股权，此番质押涉及股份占万物云总股本的约18.29%，占万科持有量的约32%。‍

此前深铁集团对万科治理权得到强化，有行业观察者不禁大胆畅想：未来，深铁集团是否有可能将旗下深铁物业，以无偿划转的方式并入万物云。

深铁物业，全称深圳地铁物业管理发展有限公司，成立于2006年1月26日，注册与实缴资本1000万元，是深圳市地铁集团有限公司直接控股的全资子公司。

2021年12月，深铁集团曾将深圳市桥业物业管理有限公司无偿划转至深铁物业，并更名为深铁睿城(深圳)科技服务有限公司，作为专注于楼宇科技、建筑智能、智能厨房、机电工程、消防工程等创新技术研究应用平台。这也是目前深铁物业旗下唯一的子公司。

营收超11亿

根据官方微信公众号“i深铁物业”，在今年1月17日推送的《深铁物业召开2024年度总结表彰大会》一文披露——深铁物业2024年全年实现营收11.27亿元，利润、满意度创历史新高。

按照国央企物管约10%的净利润大致推算，深铁物业2024年的净利润大概超1亿元。

由此可见，深铁物业的体量其实也不算小。上市物企2024年业绩尚未出炉，以此前一年的数据为参照，2023年62家上市物企中，营收在10亿以下的有21家。换而言之，深铁物业目前或能跑赢差不多两到三成上市物企。

规模方面，截至2024年底，深铁物业在管项目58个，在管物业面积约1677.15万平方米。

乐居财经《物业K线》进一步翻看了深铁集团最近五年年度报告，其中关于物业服务经营数据披露如下：

依托深铁集团，聚焦“轨道 ”物业服务，深铁物业在此基础上，布局经营包括了轨交物业、枢纽物业、住宅物业、商写物业、后勤保障、文体运营、工地物业、学校物业等多种业态。

根据深铁物业去年9月推出的一支宣传片，其轨交及枢纽物业占据大头，在管面积1145.04万平方米；住宅、商写的在管面积分别为381.56万平方米、73.77万平方米；后勤保障主要是在管25个深铁食堂，文体运营的在管面积约为4.8万平方米。

最近两三年，深铁物业开启了市场化拓展。

2022年，疫情之下深铁物业先后承接了深圳北站移动PCR方舱实验室、援港应急方舱医院等医疗物业服务。2023年，其扩张了学校物业，中标2个项目，市场化业务占比由10%提升至22%。

公开资料显示，2024年12月中旬，深铁物业在市场连续中标3个大单，均为物业管理项目，总金额达4.58亿元。

并入万物云猜想

不过目前来看，深铁物业市场化增拓的竞争力仍有待提升。

乐居财经《物业K线》注意到，2024年深铁物业的身影还活跃在了深圳环卫一体化物管城市项目竞标市场，但几个街道项目均无功而返。

比如去年7月1日，深圳市宝安区石岩街道环卫一体化项目公布开标结果，深铁物业以134826417.48元/年的投标报价，排名候选中标供应商第二名，最终惜败给了投标报价134153247.07元/年深圳玉意环保产业有限公司。

进军城市服务出师不利，也有人畅想，深铁物业是否能借力入局城市服务多年的“老炮”万物云，甚至在未来进一步集中万科和深圳地铁的力量，共同将万物云城打造成为深圳国资委旗下的一艘城市服务的航空母舰。

从业务覆盖来看，定位“城市公共服务运营商”的深铁物业与定位“科技驱动的全域空间服务商”的万物云，的确有着一定的互补性。前者为后者注入轨道交通物业，有助于万物云进一步布局蝶城战略。不过，深铁物业在深圳之外，还能瓜分到轨道交通物业领域多少的市场份额，是一个问题。

根据深铁集团2023年年度报告，深铁物业在管深圳7个综合交通枢纽及2个综合停车场，主要提供安保和环卫服务；另外为国内9个综合交通枢纽项目提供咨询顾问业务，其中大湾区项目3个，省外项目6个。

此外，也有分析表示，将深铁物业并入万物云，能够各方带来权益增值。尤其是随着万物云在资本市场的估值修复，未来价值增值的空间更大。

目前，万科从市场化职业经理人模式向“国资主导 市场化运作”混合治理模式的转型。倘若深铁物业并入万物云，又将以谁为主导？

资料显示，李湘枫担任深铁物业的董事长、党委书记，黄鸿云任总经理、党委委员。公开信息中，关于二人的履历等信息并不多。

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