卖家以央产房无法上市为由毁约，买家要回定金还索赔，法院判决

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在房地产交易领域，房屋买卖合同纠纷时有发生，这类纠纷往往涉及复杂的合同条款、多方利益博弈以及法律规定的准确适用。作为律师，深入剖析此类案件并总结经验，对维护当事人合法权益至关重要。下面我将以一起典型的房屋买卖合同纠纷案件为例，从律师专业角度进行深入解读，并分享在办理此类案件时的胜诉心得。

一、案件基本信息

原告（买受人）：刘阳、王悦

被告（出卖人）：张峰、李丽

第三人：阳光房产中介公司

二、案件背景与争议焦点

刘阳、王悦与张峰、李丽就北京市西城区一处房屋的买卖产生纠纷，阳光房产中介公司参与其中。刘阳、王悦要求返还定金并支付违约金，张峰、李丽则对违约金提出异议，双方争议焦点集中在违约责任认定及违约金数额确定方面。

（一）案件背景

合同签订：2021 年 6 月 15 日，因子女上学及落户需求，刘阳、王悦经阳光房产中介公司居间，与张峰、李丽签订购买北京市西城区 X 号院 X 号楼 X 层 X 房屋（以下简称案涉房屋）的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及其他相关协议。合同约定房屋总价 568 万（房屋成交价 538 万、家具家电装修配套作价 30 万），房屋最迟于 2021 年 10 月 15 日前完成不动产转移登记手续 。

合同履行：签约当日，刘阳、王悦支付定金10 万，向阳光房产中介公司支付保障服务费 22720 元及居间代理费 124960 元。此后，刘阳、王悦积极准备首付款，而西城房价上涨，他们多次催促出卖人履行合同。期间，刘阳、王悦因租约到期，协商提前入住遭拒，同时得知出卖人对央产房超标款有顾虑。

纠纷产生：2021 年 7 月 7 日，出卖人通过中介告知无法办理央产房上市，需单方面解除合同，刘阳、王悦希望继续履行，三方协商共同推进。7 月 19 日，出卖人正式通知房屋无法办理上市，终止合同。7 月 22 日，刘阳、王悦要求按合同约定赔偿违约金遭拒。

（二）双方诉求及观点

刘阳、王悦诉求及观点：请求判令张峰、李丽返还定金10 万元，并按合同约定总房款的 20% 支付违约金 113.6 万元。认为张峰、李丽构成根本违约，在房价上涨后以央产房无法上市为由拒绝履行合同，给自己造成重大损失。

张峰、李丽诉求及观点：同意返还定金10 万元，但不同意支付违约金。理由包括：签署的合同系格式合同，不合理加重其违约责任，且未对其进行明确提示或说明；签订合同时房屋不满足上市条件，刘阳、王悦知悉风险应承担责任，阳光房产中介公司未充分履行风险提示义务；已及时告知无法办理上市并提供替代房源，采取措施防止损失扩大；刘阳、王悦实际损失不大，索要巨额违约金于法无据，且违约金过高，申请酌减。

（三）第三人陈述

阳光房产中介公司称与己无关，不发表意见。若双方解除合同，可以退还居间服务费和保障服务费。

（四）证据情况

刘阳、王悦证据：提供房屋买卖合同、补充协议、定金支付凭证、沟通记录等，证明合同约定及张峰、李丽违约事实。

张峰、李丽证据：提供微信聊天记录证明已及时告知无法办理上市，提供国家统计局房产价格数据证明房价未明显波动，主张刘阳、王悦损失不大。

三、案件分析

（一）合同效力认定

刘阳、王悦与张峰、李丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》等，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按约履行义务。

（二）违约认定

张峰、李丽违约判定：张峰、李丽作为出卖人，有义务确保房屋可按约定办理转移登记手续。因其自述房屋因央产房超标处理导致履行障碍，且明示交易无法继续，已构成根本违约，应承担违约责任。

对张峰、李丽抗辩理由分析：格式合同抗辩方面，虽合同为格式合同，但张峰、李丽作为完全民事行为能力人，签订合同时应尽到审慎阅读义务。关于风险知悉抗辩，刘阳、王悦虽知晓房屋为央产房且当时未取得上市手续，但张峰、李丽承诺在一定期限内取得相关手续并完成交易，其未履行承诺构成违约。中介责任抗辩方面，阳光房产中介公司是否尽责与张峰、李丽的违约行为并无直接关联，不能免除其违约责任。

（三）违约金判定

双方虽约定了违约金，但张峰、李丽申请酌减。考虑到刘阳、王悦仅支付定金10 万元，且知晓房屋性质及签约后不久就得知无法履行的事实，综合其诉讼损失，法院对违约金予以酌定处理。

四、裁判结果

本判决生效后七日内，张峰、李丽返还刘阳、王悦定金100000 元。

本判决生效后七日内，张峰、李丽支付刘阳、王悦违约金200000 元。

驳回刘阳、王悦的其他诉讼请求。

五、胜诉办案心得

精准把握合同条款：在房屋买卖合同纠纷中，合同条款是判断双方权利义务及违约责任的关键。律师要仔细研读合同，明确条款含义和适用条件，如本案中对违约责任、房屋交付时间等条款的准确理解，为案件分析和诉讼策略制定提供基础。

注重证据收集与整理：全面收集和整理证据至关重要。引导当事人收集合同文本、付款凭证、沟通记录等，形成完整证据链。本案中，刘阳、王悦提供的沟通记录有力证明了张峰、李丽的违约事实。

深入研究法律法规：熟练掌握《民法典》等相关法律法规，准确运用法律条文支持当事人诉求。本案依据《民法典》中关于合同效力、违约责任的规定，成功论证张峰、李丽的违约行为及责任承担。

合理运用诉讼策略：根据案件事实和证据，分析对方可能的抗辩理由，制定合理诉讼策略。如本案中，针对张峰、李丽的抗辩，从合同约定、法律规定等多方面进行反驳，增强说服力。

关注案件细节与当事人诉求：关注案件细节，了解当事人真实诉求，为当事人争取最大利益。本案中，考虑到刘阳、王悦的实际损失和合同履行情况，合理主张违约金，最终得到法院支持。

通过办理此类案件，律师应不断总结经验，提升专业能力，为当事人提供更优质的法律服务，维护当事人合法权益。