中国楼市价格怎么看：短期、中期、长期

　　中国楼市到底怎么看？

　　地产大佬孟晓苏有一个说法，笼统地说有没有泡沫，说不清楚，要分做阶段性的分析：短期怎么看，中期怎么看，长期怎么看。

　　比如，中国楼市到底有没有泡沫，不完全是一个统计学的比较，如果与美国比城镇化率，美国８２％，我们６３％，于是，一大群专家有了唱响中国楼市光明论的数据支持，北大的姚洋说，房地产是永远的朝阳行业；林毅夫说是永恒的支柱产业；问题却在于，７亿多未售新建房怎么卖出去，资金回不了笼，对开发商来说，就成了”黑铁时代“。

　　我们说决定楼市的是供求关系，有供应，也要有需求。

　　现在的局面是供应在奔跑，需求在刹车，供过于求了。一些网友就奇了怪了，说我不缺少需求，我缺少的是钱。这就对了，经济学谈需求，通通指的是有效需求，不但有购房的欲望，还要有购买的能力，才购成有效需求。

　　短期楼价看什么？看供求

　　既然是供过于求，那就要看什么时候供求平衡了，楼市的价格也就稳住了，但供求关系是一个相对概念，如果政策要把稳楼价作为目标，就要让供应端刹车，让需求端奔跑。

　　供应端现在最强作法，是各地方去存不达标将停止土拍，这对财政来说是一件很矛盾的事，因为各地方财政一半的收入来自土拍，没有土地出让金的支持，要靠发行特别国债支持，从去年起，房地产的流动性也好，各地方财政也罢，很大程度上是用国债支撑局面。

　　说是短期，也很可能是姚洋说的超级房地产周期，关键是让供应端刹车，财政失去了巨大的土地出让金的支持，从哪找补?

　　中期楼价看什么？看地价

　　中期的核心目标是减少地方财政对土地出让金的依赖。

　　为什么楼价要看地价？

　　因为楼价的销售价格中，除了建安费用和开发商的利润，还有一个土地出让金，这部分是财政摊给开发商的成本，占了组价的６０％；也就是说，如果没有这笔巨大的土地出让金，房价可以大降６０％，开发商、银行、中介的利益无损。

　　地方财政才是房地产开发最大的受益方。

　　这一点万科去年公开的十年财报中看得清清楚楚，开发商的利润又占组价的多少？王健林说１０－２０％，也就是说房价整体下跌３０％，开发商集体亏损，因为对开发商来说，价格中要去掉财政收取的６０％，再大降３０％，只拿到剩余的１０％，是不够支付建设成本和贷款利息的；建安成本要占到２０％。这就是为什么很多网民奇怪，说房子的材料不到２０００元，凭什么要卖几万？因为你没把地价算进去。越是一线大城市，地价也越高，房价当然也低不了。

　　为什么中期看地价？因为地价短期下不来，没有哪一位行业能替换房地产，为地方财政提供每年８万亿的收入。烟草算是贡献率非常高的行业了，２０２３年也只实现了１．５万亿的税收．

　　政策目前摇摆于何时开征房地税，征收房地税可以减少对土地出让金的过度依赖，但也可能成为楼市杀手．快不了．

　　长期看什么？看发钞

　　楼市说到底，会表现为货币关系．

　　这一点潘石屹早说清楚了，在供求不变的前提下，进入市场的货币增加了，资产价值也会增加，反之，资产就会缩水．

　　问题是谁来增加货币供应？

　　如果是回归２００８年的货币宽松政策，加印钞票，那不是资产真的增值了，是货币贬值了．

　　为什么是长期看发钞？

　　如果政策失灵，无力调节供求关系，也无力降低地价，通过市场自身的价格体系调节供求关系，那就说明，土地财政已经走到了边际，于是，就有了凯恩斯主义处理危机的最后一击，货币贬值．

　　以上三点：短期看供求，中期看地价，长期看发钞．其实是孟晓苏的一个说法．

　　他的说法有道理吗？