一年不见，沣东二手房跌成这样，你还敢买吗？

　　一年不见，是300多天没去沣东了，但和老友，已经是十年不见了，若不是一次朋友圈的点赞，我都不知道她在沣东深耕中介行业多年。

　　借着新春访老友，再看看市场，顺道蹭个饭的目的，初八开工的第一天，我在沣东跑了一天，最大的感受就是：

　　二手房，怎么跌成了这样子？？？

　　跌跌不休

　　朋友的店在沣东科统区域，绿地501楼下，沣华熙城的北门，门前最亮眼的装饰，就是标着周边二手房价格的广告牌。

　　（沣东新城部分二手房挂牌价）

　　绿地新里城：面积97㎡，单价12325元，总价120万。

　　沣华熙城：面积111㎡，单价12895元，总价143万。

　　天地源兰樾坊：面积153㎡，单价13576元，总价209万。

　　碧桂园国湖：面积143㎡，单价15906元，总价229万。

　　融创海逸长洲：面积139㎡，单价15827元，总价220万。

　　以上的五个小区，各个占据沣东科统区，昆明池，欢乐谷板块核心，都是当年的头号选手，都曾有一房难求场景，如今都跌的不成样子。

　　并且，这还只是对外的挂牌价格，而每一个来沣东看二手房的，都是带着10米大砍刀而来，成交价格再打折是必然结果。

　　（沣东新城部分二手房挂牌量）

　　房价的走低只是沣东楼市的缩影，我查了下贝壳上的二手房数据，绿地挂牌了129套，沣华挂牌了303套，兰樾坊挂牌了97套，国湖挂牌了128套，海逸长洲挂牌了63套。

　　都是交房不久的新方法，合着都是来投资的，是一天都不想住，收了就卖？

　　在沣东的核心区，这就是二手房的挂牌现状，相比扎堆卖房，一降再降，来看房，咨询的却是寥寥无几。

　　朋友开店的，房租，人员工资，问有什么办法，让经纪人上网拍抖音？还是加大火力，再催业主降价？想来想去，似乎并没有什么好办法。

　　我指了指远处的绿地501超高层，绰号秦天柱，那玩意不停工，盖起来，才是最好的办法。

　　信心不足

　　在沣东的二手房现状上，我们应该明白，什么叫信心比黄金更重要！

　　2025年的西安，能在楼市上继续苟着的区域，并不多，北边一个经开高铁新城，主打低价量大管饱，一个港务区，以奥体故事继续造梦。

　　南边的曲江，有钱人生活场，即买对的，也买贵的，高新虽然三期争议不断，但量大管饱，底子也在，折扣促销量，大家都找到了下行市场里，可行的生存方式。

　　再看沣东，也经历着楼市的重新启动，在最拿得出手的两个地方，成功土拍。

　　第一，就是脸贴高新的融合区，央企保利进场，四代住宅超大赠送背书，摩擦软件新城二手房业主敏感神经，拉匀17000+的房价，甚至比高新的售楼部里还热闹。

　　第二，就是阿房宫地铁口的城乡交接区，有地铁，学校，商业，也有铁路，高架，城中村，遗址区，开发商不知名，但吃地段，抓周边刚需，只要房价不太飘，户型好好搞，还是不少人看。

　　总结沣东楼市重启，新房的主题，就是所见所得位置里，降价升标，和高新搞差异化供应，这就叫高新洋装穿在身，我心依旧沣东芯。

　　虽然过程艰难，但东山再起也不容易，且不说从ICU出来，起码脱离危险，进了普通病房。

　　反观沣东核心区二手房，不仅吃不到新房的红利，反而自身被持续吸血，拼地段，周边停滞不前，停工的，缓建的，还没消息的，不止一个。

　　拼价格，融创，天地源，沣华熙城，国湖都是赔本贴钱卖，一平砍5000块，不是故事，不是小说，真切的就在眼前，且越降，越没有人买。

　　拼产品，2025年沣东的四代住宅，赠送无敌，还有小高层，但已经交房的小区，普普通通，阳台都没有，公摊又大。

　　放在主城区，凭借买的房价低，周边配套好，学区强还能勉强一战，但这里是沣东，房价配套两不粘。

　　自己区域内新房，二手兄弟掐架，也是你死我活，打不过，根本打不过。

　　12000+卖便宜吗，似乎也不便宜，西安三环内，那些刚需小区里，也都有的选，15000+也能买高新了，13000+也能住港务了，17000+曲江也有房了，怎么看，性价比都比沣东高。

　　卖房内卷

　　2024年，西安二手房成交量超10万套，上个月，有过年假期，西安二手房也有6048套，虽然价格低，面积小，都在降价卖房，但起码风还是热乎的，怎么就不往沣东吹一吹？

　　同样的疑问，我也问了在沣东开中介的朋友，她的回答，也是市场不好，看房人少云云，但有一点，对方没说，我却清楚，就是太多的中介，如今也不愿意卖二手房。

　　（买房咨询，一对一通道）

　　西安的二手房成交数据，需求是很透明的，每个月，住建都会公布，比如1月份，西安二手房网签备案面积67.13万平方米；其中，住宅网签备案6048套，面积61.55万平方米。

　　（一月西安网签情况）

　　量不断小，但具体到面积，价格上就比较刚，均价12000+左右，面积100㎡左右。

　　从成交难度上看，刚需的房子是最难买的，预算少要求多，既要新学校好，又的配套新，还要产品好，品牌强，且价格不高，这和刚需的买房处境是趋同，但和市场供应是相反的。

　　一分钱一分货，预算不够，地段，学校，户型，品牌都不会太好，看新房时，有开发商造梦和规划支撑，很多人稀里糊涂也就买了。

　　但二手房不同，正因为所见所得，风险都已暴露，实景也不过如此，反而刚需不敢买了，总有万般担心，对于中介而言，一个客户跟了三个月，最后一句再看看，相当于无效劳动。

　　其次，卖二手房也没有那么挣钱，贝壳体系里，收录房源，带看客户，签单成交等等，各个环节的参与者都有佣金可拿，虽然收的是3%，但是被很多人分走了，干的活儿多，收的钱少，卖房热情也很有限。

　　反观新房，这才是中介行业的主阵地，由于市场下行，竞争加剧，西安几乎所有新房，都有中介的渠道合作，带客户看房，有佣金，还不低，并且只负责报备，后续的谈判，签单等都有售楼部对接，等佣金就行。

　　这也是为什么以抖音为代表，到处都在免费咨询，讲解楼盘，释放优惠，让留电话，加小风车，本质上还是全行业卖新房，佣金更好赚的结果。

　　对于房东而言，买贵了，投资跑偏了，想着尽快出手止损，找中介卖房，但实际到卖的时候，非热门区域，非热门小区，本就缺话题，对方也嫌弃，想来想去，只有降价。

　　你降500，我降1000，你降1500，我降2000也能谈，价格上不去，成交跟不上，又不住，投资扎堆，只有不断内卷。

　　从这个现状看，沣东的二手房并没有到底，大量投资失误的房东和少量预算有限的买家，还在博弈，继续博弈。

　　直到绿地501建成的那一天，直到国际医院开诊的那一天，直到足球中心开赛的那一天，直到主城区无房可买的一天，这就是新区毕竟的规律，永远走两步，退一步，再走一步的过程。

　　毕竟，当下，如今，现在，无论区域，个人，企业，只有不断向前奔跑，才能做到原地可以踏步。

　　大家觉得沣东二手房价格到底了吗？多钱一平会是底？