石景山再卖新地，2025年怎么突围？

2025年2月8日，正月十一，周六，但上班。

春假假期后第一个调休日，北京土拍马不停蹄地进入工作状态。

刚刚，石景山首钢设备处地块迎来买家。

至此，北京2025年土拍战绩，数量更新至6块，宅地总成交额更新至308亿。

地块的具体成交信息是↓↓↓

地块名称：石景山区首钢设备处收储项目SS00-1617-0001、0003地块

拿地房企：首钢；

成交金额： 28.01亿（底价） ；

住宅楼面价： 3.7万/平 ；

这次土拍依然没有限制地价，也没有设置住宅指导价，这已经是北京连续第8块不限价地块了。

北京土地拍卖“限房价、限地价”的模式，正在以一种低调的形式，向市场进行无声地告别。

包哥觉得，土地市场重回“价高者得”的市场条件已经成熟，“让花成花，让树成树”。

先来看看今儿刚成交的石景山首钢设备处地块。

地块所属板块还算是首钢园东南区，距离西五环的直线距离大概在700米左右，距离去年下半年入市的中海两个新项目，长安玖章和长安源境，直线距离都在900米左右。

交通方面，除了西五环外，地块南侧1公里左右就是京昆高速。

此外，0003住宅地块距离已经运行的1号线古城站、八角游乐园站的直线距离都在1.2公里左右。

还有地铁规划，0001地块就紧挨着已经在建的1号线支线体育场南街站，而且这一站还是11号线二期的规划站点。

1号线支线体育场南街站已经处于在建阶段，预计2027年建成通车，

商业方面，新地块距离京西商业地标京西大悦城有一段距离，直线距离大概在3公里左右。

但地块自带商业用地规划。

0001地块，用地性质是综合性商业金融服务业用地，地上建筑规模为2.73万平，预计未来完善首钢园东南区的商业版图。

此外0003住宅地块，用地规模2.80万平，地上建筑规模7.59万平，容积率也不低，2.71，而且建筑高度60米-80米了。

未来住宅产品高层无疑了。

石景山这几年的新房表现，一直很稳定。

2024年北京新房成交数据

2024年，石景山新房成交1892套房，相较于2024年的1946套，降幅约2.77%，成为2024年北京16区新房成交套数降幅最低，且唯一降幅没超10%的区域。

成交均价方面，2024年的6.54万/平相较于2023年的6.57万/平，每平只降了300块。

真是稳定得可怕。

具体到个各项目，表现还是有些参差。

2023年、2024年北京新房成交金额排行

像石景山西山板块的两个豪宅项目，西山云庐和源山春秋，2023年、2024年两年的成交平均价降幅，每平都控制在1000以内。

2024年中海长安誉的尾盘，成交均价7.37万/平，相较于2023年大热时候的7.57万/平，降了2000。

反而一直在被诟病不好卖的保利璟山和煦，2023年一直顶着6.2万/平的指导价在卖，2024年迎来收获期，降到了6万以下，不过成交均价也有5.9万/平，成功去化335套，成为石景山最能卖的新盘。

看表格，你会发现，石景山很多新盘虽然降价了，但并不是不要命似地降。

当然，也有以价换量的。

石景山新房分布

首钢园东南区的新房项目，这几年并不好过 。

场好的时候，古城、苹果园、衙门口板块总是比首钢园东南区火热，市场不好的时候，这里更没什么存在感了。

因为石景山本身面积就比较小，所以新地、新房，相比较于朝阳、丰台等大户，肯定是不能比。

首钢园东南区，行情好的时候就不太能卖动，中海云庭196套房卖了好久，硬挺着7万+的价格好几年，2024年成交均价直接降至6.3万/平，直接去化110套，完成了过去几年都没完成的去化。

长安润璟也是，2024年并不恋战，直接将价格打下来，6.48万/平的成交均价也让其成功去化小200套房子。

还有去年下半年入市的中海长安源境，直接把7.68万/平的指导价，降到6W+，成交均价6.4万/平。

衙门口两个新房，中海学府里、中海学仕里，成交均价从7.5万/平直接降到了6.7万/平。

还有一个现象，就是2024年上市的新盘，中海寰宇天下天镜、中海长安玖章、元玺，成交均价都在7.2万/平上下。

尤其是元玺，7.39万/平、227套的成交成绩，也算是拉高了石景山2024年整体的新房成交水平。

0003地块的处境，比南边长安源境好点，比北边长安玖章差点，夹在两者中间。

长安玖章的网签均价是7.7万/平，长安源境则是6.4万/平左右。

首钢设备处0003宅地，楼面价只有3.7万/平，距离两个竞品项目哪个都有足够的利润空间，后期可以在产品的性价比上下些功夫。

豪宅的话，7W+，普宅的话，比长安源境高点就行。

以上。

关于石景山新房，你还有啥想聊的，加包哥微信。

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