市场月报 | 1月新房成交同比正增，料2月将延续止跌回稳行情

导 语

2月初因恰逢春节假期，预计市场将延续供需两淡。

2025年首月，房地产市场延续止跌回稳态势，供求季节性回落，环比下跌，不过得益于去年基数较低，1月前22日成交同比仍正增26%，因供应跌幅大于成交，库存持续走低。二手房成交延续高位震荡行情，环比下降19%，同比增长19%，涨跌幅均小于一线。土地成交规模迎周期性低位，成交建面4157万平方米，较上月同期下降83%，同比上升3%；成交金额同比增长26%。平均溢价率达到了7.4%的新高。

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新增供应

同环比跌47%和12%

京深杭庐昆同比倍增加速放量

1月新房供应季节性回落。30个重点城市1月前22日新增供应461万平方米，因上月基数较高，环比下降47%，同比下降12%，不过从绝对量来看，仍高于去年2月春节月全月供应量383万平方米。

一线供应环比回落，但同比持增，北京同环比齐增。4个一线城市1月前22日整体预计供应面积为77万平方米，环比下降41%，同比正增27%，房企推盘积极性依旧较高。其中北京表现亮眼，同环比增108%和17%，海淀区保利建工·嘉华天珺推盘量居前，单月供应量超10万方，共计852套房源入市，占据北京供应半壁江山。其次深圳虽然环比持降，但同比倍增124%，显著好于去年同期。上海、广州则同环比齐降，房企推盘积极性一般。

二三线城市供应稳中有降，跌幅超30城平均。26个重点二三线城市1月前22日合计供应384万平方米，环比下降48%，同比下降17%。其中杭州、成都月供应规模延续50万平以上高位持稳。从变化情况来看，二三线涨跌分化持续加剧：嘉兴迎来阶段性放量，环比倍增340%，杭州、合肥、昆明、长春、福州等因去年1月前22日基数较低，同比也都翻番。跌幅较为显著的主要集中在三类城市：除了南京、厦门等市场尚处于深度调整期的二线城市外，还有青岛、济南、南宁等弱二线城市；此外惠州、珠海、常州、徐州等东南沿海三四线城市同样迎来供应低迷期，同环比腰斩。

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新房成交

同比正增26%超去年2月全月

一线增幅56%韧性强

1月恰逢开年初，房企推盘淡季，因而成交较12月稳中有降，不过市场已有筑底企稳征兆，同比上涨约3成。据CRIC监测数据，1月前22日30个重点城市整体成交745万平方米，环比下降37%，同比增长26%，绝对量水平显著超去年2月春节月全月520万平方米。

一线城市市场热度延续，同比正增，深圳倍增170%。4个一线城市环比下降33%，同比上升56%。其中深圳因去年基数较低，同比倍增170%，短期内成交热度延续。广州次之，同比涨幅也在6成左右。北京、上海成交增长动能略有放缓，单月成交规模均不超40万平方米，二手房持续分流新房市场热度。

二三线城市成交环比回落约4成，同比正增20%，涨幅不及一线。可以将各城市划分为以下几类：（1）西安、合肥等前期热点城市本月同环比齐增，迎来了阶段性放量。（2）宁波、南京、南宁虽环比持降，但同比涨幅均超5成，市场也止跌企稳征兆。（3）天津、济南、长沙、苏州、福州、长春、无锡、惠州等同环比延续降势，主要源于前期集中放量后阶段性疲软，整体成交仍延续低位徘徊。

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项目去化

开盘“提质缩量”拉动平均去化率环增6pcts至44%

1月房企推盘积极性回落，21个重点城市1月前22日首开和加推共计97次，不及2024年12月全月推盘量的1/3；市场热度高位持稳，据CRIC调研数据，重点城市1月前22日平均开盘去化率为44%，环比增长6pcts，同比上升17pcts，延续弱复苏走势。

分城市来看，上海、杭州短期内热度较高，1月前22日推盘量分别为11次和26次，平均去化率同环比齐增，均持稳5成以上，苏州、长沙、徐州、武汉等房企推盘更倾向于“以销定产”，仅素质较好的盘倾向于加快推盘节奏，因而去化率也均在7成以上。

而从变化趋势来看，环比涨跌参半，同比涨多跌少，同环比齐增类城市除了短期内热点恒热的上海、杭州之外，更多是苏州、长沙、武汉、珠海、青岛等二三线城市，一方面开盘“提质缩量”，单城市推盘次数均不超过3次，适销对路楼盘加速入市；另一方面经历了前期深度调整，市场有弱复苏趋势；还有部分城市诸如广州、佛山等受1月供给结构影响，去化率不升反降，市场延续低迷。值得关注的是，当前整体市场止跌企稳征兆显著，20城中仅有3城1月前22日去化率不及去年同期，多数城市市场热度还是呈现稳步上升趋势。

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库存

供求比0.62致库存继续下降

深厦昆佛等去化周期改善

1月因供应制约，缩量幅度显著大于成交，30城整体供求比由上月的0.73降至0.62，仅无锡、长春、杭州、郑州4城供过于求，嘉兴、天津供求持稳，其余23城供求比均在1以下。30城库存面积为22342万平方米，环比微降1%，同比下降7%。

14城消化周期环比有所缩短，降幅多为10%以内，杭州因供应激增，去化周期环增10%涨幅居首。值得关注的当属深圳、厦门、昆明、佛山等去化周期同环比齐跌；从绝对量来看，目前消化周期超过18个月的城市持稳18个，随着成交复苏，库存去化压力还是有逐步缓解的征兆。

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二手住房

成交同比增19%

京沪蓉破百万方，甬佛等同环比齐增

1月前22日，33个重点城市二手房成交面积预计为1346万平方米，环比下降19%，同比增长19%，涨跌幅均小于一线，延续高位震荡行情。

分能级来看，一线高热不退，同比正增40%，京沪深新政效应延续，业主降低预期以价换量刺激刚需客群入市，整体成交量延续高位，其中京沪1月前22日成交量均突破100万平方米。二三线城市分化持续加剧，成都、宁波、佛山等迎来阶段性放量，二手房成交量同环比齐增，武汉、青岛、长春、长沙、无锡、常州、清远等本月成交略显疲软，长沙、清远等同环比跌幅均在5成以上。总体来看，二手房成交延续高位震荡行情，客群主要集中在价格敏感度较高的刚需刚改客群。

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土地市场

成交规模进入周期性低位

溢价率创近三年新高

2025年1月，随着农历春节的到来，土地市场交易规模迎来了季节性下降，但在年初京杭深等地高溢价地块的助推下，平均溢价率创下近三年新高。截止1月22日，本月土地供应2758万平方米，仅为上月同期的三分之一，成交建面4157万平方米，较上月同期下降83%，同比上升3%；成交金额同比增长26%。平均溢价率达到了7.4%的新高，主要是由于年初京深杭出让了大量高总价高单价地块。成交建面同比持平而成交金额、溢价率大幅上升，也体现了地方政府正在持续落实优化增量，持续推进房地产回稳向好。

具体来看各能级城市表现，CRIC监测数据显示，截止1月22日，一线城市本月共成交土地建面48万平方米，环比下降80%，同比下降44%。至截稿时，仅深圳、北京有土地成交，北京成交38万平方米，成交总价287亿元。深圳成交1宗龙岗区地块，由中海以30.65亿元斩获，溢价率70.37%，平均成交楼板价3万元/平方米。就深圳市场而言，该地块总价、单价并不高，与该地块同处大运片区的深铁阅云境，均价在5万元/平方米左右，于2024年11月实现开盘当日售罄。

二线城市方面，至22日成交建面511万平方米，环比下降88%，同比减少25%。具体来看，杭州成交总价最高，达到75亿元，平均溢价率也达到了31.6%，其余二线城市成交金额均未超过20亿元。1月14日，杭州萧山两宗优质地块迎来出让，其中北西干地块经过108轮竞价后，由杭州滨江以总价28亿元竞得，溢价率61.91%，平均楼板价约3.9万元/平方米。世纪城南地块经过76轮竞价，最终由浙江中冠以11.9亿元竞得，成交楼板价3.4万元/平方米，溢价率45.91%。

三四线城市方面，截止22日成交总建面3597万平方米，环比下降82%，同比上升10%。在经历了连续数年的领跌之后，三四线城市土地成交规模率先接近底部，也是1月份唯一成交建面同比上升的城市能级。在CRIC重点监测的三四线城市中，常州、扬州、徐州成交规模超过100万平方米，榜首常州成交建面208万平方米，平均溢价率1%。不过大多数城市土拍仍是以底价或低溢价成交为主。

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综观

1月新房成交同比正增

料2月将延续止跌回稳行情

1月整体楼市延续止跌企稳态势：供给同环比齐跌，成交因去年基数原因，同比正增26%，一线因新政利好效应增幅居前。

预判后市，2月初因恰逢春节假期，预计市场将延续供需两淡，往年三四线城市的“返乡置业”也或将成色不足。不过考量到去年2月为春节月，基数较低，同比仍将延续正增态势。二手房成交或将延续震荡行情，短期内二手房价仍将保持稳定。（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞