借名买小产权房出资人去世，房屋归属起纠纷，北京律师解读要点

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与争议焦点

本案是一起围绕北京市通州区一号房屋居住使用权产生的纠纷。赵君三人主张房屋由钱娜出资购买，其作为钱娜的法定继承人应共同使用该房屋；钱杰二人则对赵君三人的诉求予以反驳，双方争议焦点集中在房屋的实际出资人以及居住使用权的归属，同时涉及案件审理程序是否合法以及法律适用是否正确等问题。

二、诉讼双方主张

（一）原告赵君三人诉求及依据

一审诉求：请求法院确认北京市通州区一号房产为赵君三人共同使用，并要求钱杰二人承担本案的诉讼费用。

依据：涉案房屋由钱娜以钱松名义出资购买，钱娜是该集体组织成员，享有该集体的宅基地，后该宅基地拆迁，涉及宅基地拆迁后的房屋，钱娜享有购买和居住的权利。且在购买房屋之前，赵鹏、赵峰的户口也在该集体经济组织内，之后才迁出去，并未违反法律法规的强制性规定。同时，一审中赵君三人所提交的证据已经明确了各方和第三人对该房屋分割使用处置的协议合法有效，依法应当受法律保护。

（二）被告钱杰二人答辩及依据

一审答辩：反驳赵君三人的诉求，认为涉案房屋所有权应属于S 村集体所有，只有村集体组织成员对此类性质房屋才有居住使用权，非集体组织成员根本无法享有居住权，钱杰二人对涉案房屋的居住使用权已经 S 村委会明确备案确认。

二审请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回赵君三人全部诉讼请求，并判令赵君三人承担本案全部诉讼费用。

二审依据：指出一审判决在程序及实体问题审查中均存在严重错误。程序上，关键性证人李先生前后出具两份完全相反的证言，且未出庭接受调查询问，其证言不应作为判决认定依据，一审法院大量引用其对赵君三人有利的证言违反法律规定；李先生在本案中有重大利益关系，一审法院未依法传唤其到庭询问就认定其证言，对钱杰二人极为不公。实体上，一审判决以钱娜“实际出资” 判令涉案房屋由赵君三人共同居住，变相认可了小产权房买卖的合法性，严重违反法律规定，即便钱娜有出资行为，其买房行为也因违反《中华人民共和国土地管理法》而无效，其去世后相关权益也不应由赵君三人享有，一审判决还存在适用法律错误。

三、法院查明事实

（一）家庭关系

钱松（2013 年死亡）与周芬（2011 年死亡）系夫妻，育有长子钱贤、次子钱杰、长女钱娜。钱娜（2013 年死亡）与赵君系夫妻，育有二女赵鹏、赵峰。吴英与钱杰系夫妻。李先生与刘女士系夫妻。

（二）房屋购买及产权变更

1993 年 10 月 28 日，钱娜以钱松名义出资 32512 元购买涉案房屋，村委会为钱松出具收据。

2006 年 2 月 25 日，村委会为钱松颁发《房产居住使用证》，载明房主为钱松，房屋共有人为钱松、周芬、钱杰、吴英。

钱松夫妇去世后，钱杰向村委会称自己是实际购买人，申请将产权变更至其名下。2014 年 7 月 13 日，村委会向钱杰颁发《房产居住使用证》，载明房主为钱杰，房屋共有人为吴英。

（三）各方陈述及证据

赵君三人称将房屋登记在钱松夫妇名下可享受村里待遇，房价优惠且物业费、供暖费等免除，先由钱松夫妇居住，然后赵君三人再住；登记在钱杰夫妇名下是因为当时他们和钱松夫妇户口在一起，是村里政策。

李先生、刘女士称因钱松夫妇与钱杰夫妇户口在一个本上，村委会依户口本将房屋登记在他们名下。

2017 年及 2018 年，钱杰让赵鹏去交纳涉案房屋的供暖费和物业费，钱杰称因为房租费是赵鹏拿着，所以让她去交纳。

2019 年 8 月 25 日，李先生在事实情况说明中写明涉案房屋是钱娜一家出资购买，2014 年 7 月 13 日钱杰产权变更签字时没看协议内容，现在发现内容与事实不符，房本一直由钱娜一家保管。

在2019 年 6 月 26 日谈话笔录中，钱杰与吴英称不知道涉案房屋是谁购买及出资；在 2019 年 8 月 27 日开庭笔录中，钱杰与吴英称是钱松和钱杰带现金去村委会交纳涉案房屋房款。

四、法院裁判结果

位于北京市通州区一号房屋由赵君、赵鹏、赵峰共同居住使用。同时指出，法院对上述房屋的处理不能对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理，不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据。

五、案件分析

（一）证据梳理与运用

出资证据：紧扣涉案房屋由钱娜出资购买这一关键事实，以1993 年 10 月 28 日村委会为钱松出具的收据为核心证据，证明购房款的支付情况。同时，结合李先生 2019 年 8 月 25 日出具的事实情况说明，进一步强化钱娜出资的事实，尽管李先生证言存在前后矛盾，但通过对整体证据链的分析，以及其他相关陈述的印证，使得钱娜出资的事实更具可信度。

家庭关系与房屋登记证据：梳理家庭关系，明确钱娜与其他当事人的亲属关系，为理解房屋登记情况和相关行为提供背景。对于房屋登记相关证据，如不同时期的《房产居住使用证》，分析其登记背后的原因，通过赵君三人及李先生、刘女士的陈述，解释房屋登记在钱松夫妇及钱杰夫妇名下并非基于实际所有权，而是基于村里政策和户口情况，从而削弱钱杰二人依据登记主张房屋所有权的证据效力。

房屋使用证据：利用2017 年及 2018 年钱杰让赵鹏交纳涉案房屋供暖费和物业费的事实，以及钱杰对此的解释，侧面证明赵君三人与涉案房屋存在紧密联系，在一定程度上体现了他们对房屋的实际使用和管理，进一步支持其对房屋居住使用权的主张。

（二）法律关系与事实认定

借名买房关系认定：依据2015 年 3 月 22 日钱杰、吴英与赵鹏以及证明人赵君、李先生共同签署的关于涉案房屋的情况说明，认定钱娜借用钱松名义购买涉案房屋，明确双方存在借名买房的约定。从法律角度分析，该情况说明本质是对房屋所有权归属及实际出资人的约定，具有法律效力，从而确定钱娜对涉案房屋享有相应权益。

继承关系认定：鉴于钱娜已经去世，根据继承法相关规定，其对涉案房屋享有的占有、使用、收益等权益应由其法定继承人赵君三人享有。在法律适用上，准确运用继承法律条文，清晰阐述赵君三人作为法定继承人的权利来源和依据，有力支持其对房屋居住使用权的诉求。

小产权房问题法律分析：针对钱杰二人提出的一审判决变相认可小产权房买卖合法性的质疑，从法律规定和判决内容本身进行分析。强调法院判决仅是确认赵君三人对房屋的居住使用权，并未对房屋权属作出认定，同时判决中明确说明不能对抗有权机关对房屋合法性的认定及相关处理，不作为物权登记依据，因此不存在违反法律规定的情况。在法律适用上，准确把握小产权房相关法律政策，合理回应对方质疑，维护判决的合法性和公正性。

六、办案心得

（一）证据收集与审查要点

全面收集证据：在房屋居住使用权纠纷案件中，证据收集务必全面细致。不仅要关注直接涉及房屋买卖、出资、登记等方面的证据，还要收集与当事人家庭关系、房屋使用情况等相关的证据。本案中，通过全面收集各类证据，构建了完整的证据链，为胜诉奠定了坚实基础。

审查证据关联性与真实性：在收集证据后，严格审查证据的关联性和真实性。对于证人证言，要结合其他证据进行综合判断，分析其是否与案件事实相符，是否存在矛盾之处。如本案中李先生的证言，虽然存在前后矛盾，但通过对其他证据的审查和分析，以及对证人陈述背景的了解，准确判断其真实可信度，合理运用该证据支持我方主张。

（二）法律运用与辩论技巧

精准运用法律条文：深入研究与房屋纠纷、继承、小产权房相关的法律法规，准确把握法律条文的适用条件和范围。在法庭辩论中，精准引用法律条文，清晰阐述我方主张的法律依据，增强观点的说服力。例如，在本案中，准确运用借名买房和继承的相关法律规定，有力支持赵君三人的诉求。

逻辑清晰的辩论策略：制定逻辑清晰的辩论策略，围绕争议焦点展开辩论。先从证据层面阐述我方证据的证明力，反驳对方证据的瑕疵；再从法律关系层面分析案件事实，明确我方主张的合法性；最后针对对方提出的质疑和观点，进行有力回应和反驳。在辩论过程中，保持逻辑严密，层次分明，使法官能够清晰理解我方观点，有效维护当事人的合法权益。在未来办案中，不断提升法律运用和辩论技巧，以应对各种复杂的法律纠纷。